Loi sur la protection des locataires contre les frais cachés et les expulsions : les législateurs du Nevada avancent plusieurs projets de loi

Les législateurs ont avancé plusieurs projets de loi sur la protection des locataires visant à freiner les pratiques des locataires nickel-and-dime par le biais de frais cachés pour le paiement du loyer, la demande d’appartements ou la demande de réparations d’entretien.

Au milieu de la flambée des loyers, qui ont augmenté entre 20% et 30% dans certaines parties de l’État depuis 2020, les législateurs ont été pressés de trouver des solutions pour lutter contre l’insécurité endémique du logement.

Les membres de la Nevada Housing Justice Alliance, qui comprend l’ACLU du Nevada, la Progressive Leadership Alliance du Nevada, Make the Road Nevada et le Union Culinaireont appelé à diverses solutions allant de la stabilisation des loyers à la réforme pratiques d’expulsion afin de répondre à la crise du logement de l’État.

Ben Iness, le coordinateur de la coalition pour l’alliance, a déclaré qu’en plus des augmentations de loyer, les gens “font également face à des frais inconnus, cachés et inattendus qui peuvent ruiner les gens et les familles” et potentiellement “pousser les gens au point de basculement pour faire face à une expulsion”.

“Je pense que le thème unificateur est que, lorsqu’ils en ont l’occasion, sans surveillance ni réglementation, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers obligeront les locataires à payer la facture”, a-t-il déclaré.

Frais cachés

Plusieurs propositions ciblant des frais cachés et inattendus ont survécu à la récente échéance du projet de loi, dans laquelle la législation a dû sortir de sa première maison respective.

Projet de loi 218 de l’Assemblée obligerait les propriétaires à offrir aux locataires un moyen gratuit de payer leur loyer autrement que par le biais d’un portail en ligne, et exigerait que tous les frais non facultatifs liés à la location, tels que les frais d’égout et d’eau, soient répertoriés lors de la publicité de la propriété.

La députée démocrate Venicia Considine, parrain du projet de loi, a déclaré que la législation visait à en faire “une pratique commerciale trompeuse d’énumérer le montant du loyer qui n’inclut pas tous les frais de location non facultatifs”, ce qui permettrait aux locataires de recourir à la justice.

Le projet de loi a été adopté par l’Assemblée 28-14 lundi avec tous les républicains opposés.

Lors de sa première audience en mars, la députée républicaine Heidi Kasama, propriétaire d’une société de gestion immobilière, a fait valoir que certains frais de service associés à la fluctuation des loyers et que les propriétaires avaient besoin de flexibilité.

La plainte a été reprise par les propriétaires et les groupes de gestion immobilière, qui se sont opposés au projet de loi en faisant valoir que certains coûts, y compris les services d’ordures et d’eau, fluctuent.

Le projet de loi oblige uniquement les propriétaires à répertorier les frais «obligatoires fixes».

Kasama a également qualifié la section sur les pratiques trompeuses de “très agressive”, ajoutant qu’elle préférerait voir une médiation entre locataire et propriétaire plutôt que d’établir des moyens pour que les locataires demandent satisfaction devant les tribunaux.

“D’après mon expérience en tant qu’avocat, j’ai vu de nombreux projets de loi et lois qui ont une grande intention, mais lorsque le projet de loi est promulgué, il n’y a pas de déclencheur, il n’y a aucun moyen de le faire appliquer par une personne privée lorsque quelque chose se passe”, Considine a dit.

L’idée derrière le projet de loi, a-t-elle dit, était de réduire ce qu’elle appelait les «frais de type complexe», où les propriétaires annoncent un loyer pour un prix, mais les locataires découvrent plus tard d’autres frais obligatoires.

C’est une situation que Considine, qui loue à Carson City en raison de la session législative, a récemment vécu. Elle a dit qu’elle n’avait pas été informée du montant total initial de sa location jusqu’à ce qu’elle soit sur le point de signer le bail, qui était plus élevé que le prix annoncé à l’origine.

Considine a déclaré que les propriétés devraient afficher tous les frais associés et le montant total «dès le départ» et lorsque les propriétaires annoncent la propriété.

“Ce style de liste de prix de villégiature peut être préjudiciable à une personne qui essaie de planifier son budget mensuel lorsqu’elle cherche un logement”, a-t-elle déclaré. “Ce changement apportera transparence et certitude à quelqu’un qui vit d’un chèque de paie à l’autre, ce qui représente un segment important de la population du Nevada.”

Si un propriétaire propose toujours un portail en ligne permettant aux locataires de payer leur loyer, le projet de loi exigerait également que les sites Web répertorient clairement les frais à payer avec des cartes de crédit ou de débit et ces frais ne peuvent pas être supérieurs à ce qu’il en coûte pour traiter le paiement.

“Si vous êtes un propriétaire et que vous avez conclu un contrat avec un portail ou un site Web pour être un service entre vous et le locataire, le coût de ces paiements ne devrait pas être un centre de profit”, a-t-elle déclaré.

Réparations

Projet de loi du Sénat 381qui empêche les propriétaires de facturer des frais aux locataires pour effectuer des réparations, a été adopté à l’unanimité par le Sénat le 19 avril.

“Si vous êtes propriétaire et que vous êtes responsable de l’entretien d’un équipement de la maison ou du maintien de l’habitabilité, vous ne pouvez pas répercuter ces charges sur votre locataire”, a déclaré le sénateur démocrate Dallas Harris, qui a parrainé le projet de loi. “Si par la loi, c’est votre responsabilité, c’est votre responsabilité, point final.”

Bien qu’ils aient soutenu le projet de loi, lors de sa première audience, deux sénateurs républicains de l’État, Carrie Buck et Jeff Stone, tous deux propriétaires, ont demandé des éclaircissements concernant les réparations nécessaires en raison des actions du locataire.

La législation autoriserait les propriétaires à facturer des frais si la tâche d’entretien est “causée par le propre acte délibéré ou négligent du locataire”.

La Nevada Association of Realtors a soutenu le projet de loi tandis que la Nevada State Apartment Association a témoigné de manière neutre, mais n’a pas précisé sa position.

Frais de dossier

Deux projets de loi visant à limiter les frais de dossier des locataires ont également été adoptés par leurs maisons respectives.

Les législateurs ont tenté en vain de réglementer les frais de demande et de dépôt en 2021.

État démocratique, le sénateur Fabian Doñate, par Projet de loi du Sénat 78cherche à empêcher les propriétaires de percevoir des frais de dossier illimités sur une seule unité en interdisant de facturer des frais à d’autres locataires potentiels “à moins que la demande ou les demandes pour ce logement n’aient été refusées”.

Le projet de loi obligerait les propriétaires à indiquer les frais soit sur la première page de la demande, soit dans un addenda qui serait signé par les propriétaires.

Le SB 78 a passé le Sénat 14-7. Le sénateur de l’État républicain Scott Hammond a voté avec tous les démocrates du Sénat en faveur de la législation.

Une version précédente de la législation visait à prolonger de 30 jours la période d’expulsion sans motif, lorsqu’un propriétaire peut expulser un locataire sans motif après l’expiration de son bail, mais elle a été retirée de la législation avant sa première audience.

Projet de loi 298 de l’Assemblée exige que les propriétaires remboursent les frais de dossier s’ils ne sélectionnent pas un locataire qui a fait la demande, et exige que le contrat de location contienne une annexe qui décrit tous les frais associés à la location du logement.

La législation, qui est également l’un des nombreux projets de loi proposer une stabilisation des loyersserait également plafond des augmentations de loyer à 10 % pour les personnes de plus de 62 ans ou qui dépendent des prestations d’assurance-invalidité du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024.

La législation a été adoptée par l’Assemblée 36-6, avec six républicains opposés.

La députée démocrate Sandra Jauregui, parrain du projet de loi, a déclaré lors de la première audience que le programme pilote “nous donne l’occasion de voir si c’est quelque chose qui fonctionne pour notre État ou non”.

Le projet de loi a également reçu un soutien rare de la Nevada Association of Realtors et de la Vegas Chamber, qui s’opposent toutes deux à des efforts plus larges de stabilisation des loyers et à la clarification de la loi de l’État pour garantir que les villes et les comtés puissent faire face à la crise du logement.

Il était toujours opposé par la Nevada State Apartment Association ainsi que par divers groupes de gestion immobilière.

Iness a déclaré que tous ces projets de loi, ainsi que les propositions de stabilisation des loyers et les réformes des expulsions, pourraient fonctionner à l’unisson pour renforcer les droits des locataires.

“Cela pourrait signifier des gains constants et constants vers la protection des locataires du Nevada et vraiment étape par étape, grand ou petit, nous nous dirigeons vers une déclaration des droits des locataires robuste d’une certaine manière”, a-t-il déclaré.

Mais toutes les mesures renforçant la protection des locataires n’ont pas survécu.

Source de discrimination fondée sur le revenu

Projet de loi 176 de l’Assembléeparrainé par la députée démocrate Cecelia González, a proposé d’interdire la “discrimination par source de revenu” et est décédé en commission sans avoir reçu de vote.

Semblable à un projet de loi González présenté sans succès en 2021, la législation visait à interdire aux propriétaires de discriminer les locataires qui comptent sur des bons de logement, communément appelés section 8, ou d’autres subventions et sources de revenus telles que l’invalidité de la sécurité sociale ou les pensions alimentaires pour enfants.

Le projet de loi aurait obligé les propriétaires qui refusaient à un locataire un logement locatif à fournir un avis écrit indiquant le motif du refus, ce qui n’a jamais été exigé par la loi.

Iness a déclaré que les organisateurs “sont déconcertés” que les législateurs aient pu faire avancer une législation sur la stabilisation des loyers, mais pas un projet de loi interdisant la discrimination fondée sur la source de revenu.

Bien qu’Iness garde espoir, il considère toutes les propositions comme vulnérables jusqu’à ce qu’elles soient promulguées.

“Nous connaissons le pouvoir et l’influence de l’industrie dans le bâtiment”, a-t-il déclaré. “Tant qu’ils n’ont pas terminé, ils ne le sont pas et sont essentiellement à risque.”

Michael Lyle est journaliste au Courant du Nevadaune source en ligne à but non lucratif d’actualités et de commentaires politiques.