London, Ont., développement presque terminé mis sous séquestre

Un projet de commerce de détail et de location résidentielle à usage mixte presque complet a été mis sous séquestre à London, en Ontario, alors que son prêteur allègue que les retards de construction ont fait exploser un budget de construction initial de 18 millions de dollars et que des dizaines d’entrepreneurs réclament des millions de travaux non rémunérés.

Applewood Marketplace Inc. de Londres n’est peut-être que l’un des nombreux développements à faire face à des problèmes financiers en raison des retards de meulage et de la hausse des coûts affectant l’industrie du bâtiment. Les données de la société de recherche et de données immobilières Altus Group montrent qu’environ 60 % des projets résidentiels et commerciaux sont confrontés à des retards d’environ un tiers de leur calendrier initial.

Les dépôts judiciaires du prêteur en construction MarshallZehr Group Inc. allèguent qu’Applewood lui doit plus de 58 millions de dollars, les intérêts sur toute cette dette dépassant 36 000 $ par jour. Les entrepreneurs ont également déposé des privilèges pour 8 millions de dollars en travaux non rémunérés.

Il y a deux directeurs nommés pour Applewood Marketplace, situé sur d’anciennes terres agricoles à la périphérie nord de Londres : Mike Clawson et Perry Sempecos. Jusqu’à récemment, M. Clawson était principalement connu comme un constructeur de maisons sur mesure basé à Londres, et M. Sempecos fait partie d’une entreprise familiale dans l’immobilier et le développement commercial.

Les documents judiciaires contiennent des allégations non prouvées qui n’ont pas été testées devant les tribunaux. M. Sempecos a refusé de commenter et M. Clawson, dont les collègues ont déclaré être parti en vacances d’un mois en Europe à partir de la mi-juillet, n’a pas pu être joint.

En 2019, M. Clawson a acheté une parcelle de terrain à Peter Sergautis, un propriétaire foncier local qui prévoyait un lotissement plus grand avec la même marque Applewood depuis le début des années 1980 et a commencé à morceler et à vendre des parties des propriétés. M. Sergautis n’a aucune relation financière continue avec M. Clawson ou ses partenaires, et a déclaré qu’il espère que les parties parviendront à un accord pour terminer ce qui permettra la construction de la première partie de son développement rêvé.

En 2020, M. Clawson et M. Sempecos ont contracté des emprunts auprès de MarshallZehr pour financer la construction de la première phase du projet : un immeuble de cinq étages avec 107 appartements locatifs et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée.

Même si la phase 1 a connu des retards de la part d’entrepreneurs clés, Applewood a commencé à préparer les travaux sur le terrain réservé pour une deuxième phase plus importante sur le site, qui devait contenir plus de 460 appartements. Un affidavit du directeur de l’exploitation de MarshallZehr, Cecil Hayes, suggère que le projet en difficulté a commencé à s’effondrer le 4 avril 2022, lorsque la société a cessé de payer les intérêts sur ses prêts. En mai, le premier des 46 privilèges pour travaux non rémunérés par des entrepreneurs a commencé à apparaître sur le titre de propriété.

En juin, tous les travaux sur le site avaient cessé et le 3 juin 2022, MarshallZehr a envoyé une lettre de mise en demeure et un avis d’intention d’appliquer la sécurité (NITES) à Applewood. Après cela, les débiteurs auraient tenté de vendre le projet à un tiers et partagé avec MarshallZehr un accord d’achat et de vente qui a depuis expiré. Dans un affidavit, M. Hayes écrit : « Je pense qu’il est peu probable que la transaction telle qu’elle est actuellement structurée soit conclue », tout en reconnaissant que l’évaluation de la vente potentielle appartient au séquestre.

Le 3 août, un séquestre d’Ernst & Young Inc. a été nommé pour superviser une résolution de l’insolvabilité de l’entreprise. Ce qui se passera ensuite sera une sorte d’arrangement qui verra soit MarshallZehr convertir sa dette en participation au capital du projet, soit un arrangement de vente quelconque qui remboursera les prêts.

“Il serait inapproprié pour MarshallZehr de fournir des commentaires supplémentaires concernant cette mise sous séquestre”, a déclaré le PDG de MarshallZehr, Peter Berczi.

Dans la construction, le temps c’est de l’argent et les retards peuvent finir par épuiser les réserves de trésorerie d’une entreprise.

“L’intérêt n’est que la pointe de l’iceberg – il est bien plus important que cela”, a déclaré David Schoonjans, directeur principal du groupe Altus qui se concentre sur les coûts et la gestion de projet.

« Il y a des frais généraux liés au projet : location de grues, gestion, sous-traitants. Prenez un gratte-ciel de 30 étages dans le Grand Toronto; vous pouvez facilement dépenser un demi-million ou 800 000 $ chaque mois où vous êtes en retard. C’est beaucoup d’argent très rapidement. Et il y a 50 entreprises sur ce projet, donc quand vous retardez, vous vous exposez à une énorme boîte de problèmes de litige.

M. Schoonjans a déclaré qu’un défi dans la définition des retards et de leurs coûts potentiels est qu’il peut y avoir des cas où un calendrier prévu n’a jamais été réaliste, ce qui signifie que les coûts ont été sous-estimés dès le départ. Ce qui se passe peut-être maintenant, c’est que la marée se retire et échoue les constructeurs qui nageaient déjà trop près des rochers.

“Quand les marchés montent et que tout le monde voit ce qui ressemble à des profits énormes… tout ce qu’ils ont jamais vu, ce sont des gens qui gagnent de l’argent avec l’immobilier et pendant de nombreuses années, de nombreuses erreurs bâclées ont été couvertes par la hausse des revenus”, a déclaré Monsieur Schoonjans.

Alors que la demande de logements est plus forte qu’elle ne l’a jamais été, les coûts de construction ont augmenté encore plus rapidement que les revenus. «Nous sommes dans cette impasse où les coûts doivent baisser ou les revenus doivent augmenter… ou les projets ne vont pas être construits.

Alors que les défis financiers des retards ont un impact sur les principaux acteurs d’un développement, les mauvaises nouvelles se répercutent également sur les sous-traitants dont les entreprises sont également sous pression par les mêmes problèmes de main-d’œuvre et d’approvisionnement.

Steve Creces de CD Drywall & Acoustics à Londres a déposé un privilège de 170 000 $ après l’arrêt des travaux de cloison sèche et d’insonorisation qu’il a effectués dans l’espace de vente au détail de l’immeuble Applewood.

« C’est conséquent. Nous ne sommes pas un gros entrepreneur. Nous réalisons environ 5 à 6 millions de dollars de revenus par an. C’est un gros succès », a-t-il déclaré.

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