Forte demande, faible offre : compte tenu de la pénurie de logements en Allemagne, les experts immobiliers s’attendent à une forte hausse des loyers en 2025. Les prix d’achat devraient également augmenter quelque peu après la récente baisse des prix. Après tout, la baisse des taux d’intérêt rend les prêts moins chers et de nombreuses personnes peuvent gérer leur financement plus facilement.
Un nouveau bâtiment en crise
Sören Gröbel, directeur de recherche pour l’immobilier résidentiel chez Jones Lang LaSalle (JLL), ne s’attend pas à ce que les nouvelles constructions prennent un élan significatif en 2025. « De nombreux ménages souhaitent construire de nouveaux bâtiments, mais les coûts pour l’artisan et les matériaux restent élevés. et la récente baisse des taux d’intérêt n’est pas assez importante pour compenser les coûts élevés de la construction et des terrains.» L’espace de vie reste donc rare et compétitif, notamment dans les villes – avec des conséquences sur les loyers.
Michael Schlatterer, directeur général du prestataire de services immobiliers CBRE, fait de même. En Allemagne, l’espace de vie reste rare, notamment en raison des faillites dans le secteur de la construction et de l’immigration.
La pénurie de logements est depuis longtemps chronique, notamment dans les villes. L’association professionnelle de la construction ZDB prévoit entre 250 000 et 255 000 livraisons dans tout le pays en 2024. – le gouvernement fédéral avait prévu de construire 400 000 nouveaux appartements chaque année.
Contexte : pratiquement aucun nouvel appartement n’a été approuvé
Les données de JLL pour l’agence de presse allemande montrent de fortes augmentations des loyers au troisième trimestre, même dans les régions rurales. Les loyers ont augmenté particulièrement fortement dans les plus grandes métropoles et autres grandes villes, d’environ 8 % par rapport à la même période de l’année dernière. Viennent ensuite les villes qui servent de centres régionaux (environ 4,5 %). Dans les autres zones urbaines et dans les zones villageoises, les loyers ont augmenté d’environ 4 pour cent.
L’inflation fait grimper les loyers
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Il y a trois raisons à la forte augmentation des loyers, explique Gröbel. De nombreuses personnes qui ne pouvaient plus se permettre une propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt se sont tournées vers le marché locatif. « En outre, l’écart entre une demande élevée et une offre limitée de logements se creuse ; Troisièmement, l’inflation se reflète dans les loyers sous la forme d’augmentations élevées des revenus.
Récemment, une étude de l’Institut allemand de recherche économique menée dans plus de 150 villes a montré que la hausse des loyers s’accélérerait pour atteindre environ 4 % en 2024. « Les augmentations de loyers sont actuellement plus élevées que lors du dernier boom immobilier », explique Michael. Voigtländer, expert immobilier à l’Institut économique allemand.
Contexte : Les loyers augmentent : là où la chambre partagée est la plus chère
Les coûts élevés du logement sont un fardeau pour beaucoup
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La forte hausse des loyers frappe particulièrement durement l’Allemagne : la République fédérale est le seul pays de l’UE qui compte plus de locataires que de propriétaires. Selon l’autorité statistique Eurostat, le taux de propriété était inférieur à 47 % en 2023.
Une enquête de la banque directe ING montre que les frais de logement pèsent particulièrement sur les locataires. Selon cette étude, 26 pour cent des locataires trouvent « difficile » ou « très difficile » de faire face à leurs frais de logement. Seulement 12 pour cent des propriétaires ont déclaré cela.
Les augmentations de loyer ne sont pas encore terminées, déclare Gröbel, expert de JLL. Il n’existe pas de panacée politique. « Nous devrons nous habituer à la tendance à l’urbanisation et aux loyers et prix d’achat élevés dans les villes. »
Prix d’achat en légère hausse
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Au cours de la nouvelle année, non seulement les loyers devraient augmenter, mais aussi les prix d’achat. Après une forte correction en 2023, les prix de l’immobilier sont à nouveau en légère hausse depuis cet été, comme le constate l’Office fédéral de la statistique.
JLL ne connaît également qu’une légère croissance au troisième trimestre, même dans les grandes villes. «Le marché immobilier reprend lentement de la vigueur, mais acheter ou construire reste encore trop cher pour beaucoup de gens», déclare Gröbel, expert de JLL.
Incertitude sur la loi sur le chauffage
Cependant, d’importantes différences de prix subsistent, observe Schlatterer, expert de CBRE. Les maisons équipées de vieux systèmes de chauffage au gaz ou au fioul sont difficiles à vendre. « Si la classe énergétique est mauvaise et que le bien immobilier présente des défauts, des réductions de prix de 15 à 20 pour cent sont accordées. »
Contexte : Loi sur le chauffage : désormais, tous les propriétaires recevront un financement
«Personne n’est aussi naïf et n’achète négligemment un bien immobilier avec une mauvaise note énergétique», déclare Philipp Niemann, directeur général de McMakler. Les coûts de rénovation serviraient de levier dans les négociations sur les prix.
Baisse des taux d’intérêt immobiliers – mais pour combien de temps ?
La baisse des taux d’intérêt sur la construction soulage les acheteurs. Il y avait des prêts sur dix ans selon les conseils financiers de la FMH Plus récemment, des intérêts de 3,2 pour cent étaient dus, contre 3,6 pour cent un an plus tôt. «Pour les candidats à l’immobilier, la situation en matière de financement par crédit s’est nettement améliorée en 2024», déclare Tomas Peeters, directeur général de Baufi24.
Pas de nouveau boom immobilier en vue
Cependant, Ulrich Kater, économiste en chef de Dekabank, ne voit que peu de potentiel de baisse dans la hausse des taux d’intérêt. Le marché se prépare depuis longtemps à de nouvelles baisses des taux directeurs de la part de la Banque centrale européenne.
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