Marché immobilier : les biens immobiliers sont à nouveau achetés plus fréquemment

Des prix en hausse
Marché immobilier : les biens immobiliers sont à nouveau achetés

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La crise du marché immobilier est terminée, comme le prouvent les chiffres du premier trimestre : les maisons et appartements se sont vendus nettement mieux et beaucoup plus rapidement que les mois précédents. Non seulement la demande a globalement augmenté, mais elle est désormais également supérieure à l’offre. Cela signifie : Le stock excédentaire de propriétés à vendre est progressivement réduit. Et même les vendeurs lents retrouvent désormais preneurs, c’est-à-dire des biens immobiliers qui étaient auparavant annoncés depuis longtemps. C’est du moins ce qu’a révélé une évaluation de la plateforme immobilière Immoscout24, qui a comparé les demandes d’achat actuelles avec le nombre de biens annoncés.

L’évaluation a également enregistré combien de temps les publicités étaient en ligne avant d’être retirées du marché comme « vendues » et a révélé : La vitesse de commercialisation a considérablement augmenté. Les acheteurs n’hésitent plus et se mettent rapidement d’accord avec les vendeurs.

Les marchés immobiliers des grandes villes reprennent

Du point de vue de l’acheteur, cela signifie également que les prix augmentent à nouveau. Les prix de l’immobilier ont de nouveau augmenté dans presque toutes les métropoles, à l’exception de Munich et Cologne, a également rapporté le fournisseur de financement de la construction Interhyp. Les prix ont augmenté d’environ 0,3 pour cent à Francfort, Berlin et Stuttgart, et même d’environ 0,9 pour cent à Hambourg. En moyenne, les acheteurs voient actuellement leur logement coûter environ 449 000 euros. La majorité d’entre eux sont intéressés (70 pour cent). Les investisseurs attendent donc toujours.

Il est également intéressant de voir où s’achètent actuellement les maisons et les appartements : dans les métropoles et dans leurs banlieues. Près des deux tiers de tous les achats d’appartements et environ la moitié des achats de maisons à l’échelle nationale ont lieu dans les plus grandes villes. Les autres grandes villes ne représentent que 14 pour cent des achats d’appartements et 10 pour cent des achats de maisons. Les appartements dans les zones rurales sont beaucoup moins demandés, les maisons le sont davantage. Ces chiffres ne parlent pas de la grande fuite vers la campagne que beaucoup ont perçue à cause du Corona et de la tendance au bureau à domicile.

Les maisons sont plus susceptibles d’avoir un retard de rénovation

Il est plus probable que de nombreux acheteurs achètent uniquement une maison unifamiliale à la campagne parce qu’ils ne peuvent plus se permettre les prix des zones métropolitaines. Si vous regardez l’état des propriétés, vous remarquerez que ce sont principalement des maisons avec de mauvaises classes d’efficacité énergétique qui changent actuellement de propriétaire :

Les deux tiers des maisons vendues ont des classes d’efficacité énergétique E à H. Et très peu de biens immobiliers sont classés dans les bonnes classes A ou B. Les baisses de prix ont récemment été les plus importantes pour les biens immobiliers ayant un retard de rénovation, surtout s’ils sont situés dans une zone rurale. Ici, par rapport aux prix élevés au plus fort du boom, vous pourriez faire une ou deux bonnes affaires, mais cela sera probablement à nouveau relativisé dans les années à venir en raison des coûts de rénovation correspondants.

Les appartements sont en meilleur état du point de vue énergétique

En revanche, la majorité des copropriétés vendues – qui sont généralement situées dans les grandes villes – sont nettement mieux positionnées en termes d’énergie : la moitié des appartements ont une classe énergétique moyenne (C ou D), ce qui constitue une nette différence par rapport à l’état des maisons vendues. En outre, 28 pour cent des appartements appartiennent à la classe E ou F. Les coûts de rénovation y seront probablement relativement inférieurs.

Afin de pouvoir continuer à s’offrir des appartements dans les grandes villes, de nombreux acheteurs ont apparemment économisé de l’espace : les appartements de deux à trois pièces d’une superficie de 50 à 80 mètres carrés sont actuellement les biens les plus vendus, représentant 41 pour cent des unités vendues. Un autre 22 pour cent des copropriétés vendues mesurent entre 80 et 100 mètres carrés.

Les acheteurs financent de plus en plus audacieusement

Et il ne semble pas que les acheteurs puissent facilement se permettre les sommes demandées. Ou comme si de fortes augmentations de salaires avaient déclenché l’actuelle poussée de la demande sur le marché. Car force est de constater que les primo-accédants financent actuellement leur bien immobilier de manière de plus en plus risquée : le montant du prêt se situe toujours autour de 300 000 euros, il est donc relativement élevé. Mais le ratio prêt/valeur – c’est-à-dire la part du prêt dans la valeur du bien immobilier – a atteint un niveau record. Les acheteurs doivent actuellement financer environ 89 pour cent du prix d’achat avec un prêt bancaire car ils ne disposent plus de fonds propres.

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23.01.2023

En revanche, le taux de remboursement est tombé à un niveau bas, comme on l’a vu récemment en 2011. Les acheteurs choisissent seulement un remboursement initial de 1,65 pour cent en moyenne. Le taux mensuel reste ainsi faible et, avec un taux d’intérêt du prêt légèrement inférieur à 3,4 pour cent, cela signifie un remboursement d’environ 1 250 euros par mois pour la durée de dix ans (c’est actuellement l’acheteur moyen qui choisit). Mais dans dix ans, à l’expiration du prêt, la dette restante s’élèvera encore au montant remarquable de 240,00 euros. Si le taux d’intérêt restait le même, le prêt ne serait remboursé qu’en 33 ans.

… ce serait mieux :

Si vous pouvez vous permettre un taux légèrement plus élevé de 100 euros supplémentaires, soit 1365 euros, vous devriez le financer ainsi : souscrire le contrat avec un taux d’intérêt fixe sur 15 ans. Il en résulte un taux d’intérêt à peine plus élevé à 3,5 pour cent, mais la dette restante est beaucoup plus claire à 180 000 euros, ce qui minimise considérablement le risque d’un financement ultérieur. Et le temps nécessaire pour se libérer de la dette est ramené à 29 ans. Ce serait la meilleure affaire, à condition que vous parveniez à être assez rapide et à obtenir le contrat pour la propriété souhaitée.