2024-02-12 09:17:57
C’est ce que signifie « se propager partout ». Pendant la bulle de la CRE américaine, les chercheurs de rendement, non seulement aux États-Unis mais à l’échelle mondiale, se sont gavés de l’invincible CRE américaine.
Par Wolf Richter pour WOLF STREET.
Nous avons beaucoup parlé de la façon dont l’exposition aux pertes massives de l’immobilier commercial aux États-Unis s’est largement répandue, en particulier l’exposition au secteur des bureaux de la CRE qui est désormais confronté à une crise structurelle qui non seulement va disparaître, mais devra être résolu en démolissant les anciennes tours de bureaux et en construisant quelque chose de nouveau, et en convertissant certaines tours de bureaux plus anciennes à un coût élevé en immeubles résidentiels dans les cas où cela est même réalisable.
Mais les pertes s’étendent bien au-delà des banques américaines, comme nous l’avons vu : détenteurs de CMBS, détenteurs de CLO, investisseurs mondiaux, fonds obligataires, fonds de pension, compagnies d’assurance, REIT immobiliers, REIT hypothécaires, sociétés de PE, etc. Et personne ne s’en soucie car ce ne sont pas des banques ; ce ne sont que des investisseurs qui subissent des pertes, et ces investisseurs ont reçu un rendement pour encaisser des pertes. C’est lorsque les banques subissent de grosses pertes que les régulateurs et les banques centrales se redressent
Les banques américaines ont subi des pertes sur les prêts immobiliers de bureau, et certaines banques américaines ont divulgué certaines de ces pertes, et il y en aura encore davantage, et donc leurs bénéfices en sont touchés, et leurs actions s’effondrent, et elles coupent les dividendes, et certaines plus petites avec de lourdes pertes. L’exposition au CRE de bureau pourrait être supprimée, mais cela n’est pas encore arrivé.
Et les pertes américaines en matière de CRE se sont propagées aux banques du monde entier. Aozora Bank, une banque japonaise de taille moyenne, a révélé qu’elle disposait de près de 2 milliards de dollars de prêts de bureaux aux États-Unis ; et qu’elle avait enregistré de lourdes pertes sur ces prêts, et que ses actions ont plongé. Les grandes banques canadiennes ont mis de côté des capitaux pour faire face aux pertes attendues de leurs prêts immobiliers américains, et les régulateurs canadiens en ont parlé. Les banques européennes aussi. Deutsche Bank AG a ouvert le bal en multipliant plus que par quatre ses provisions pour pertes sur prêts pour la CRE américaine.
Fitch Ratings discute désormais des pertes sur les prêts CRE américains détenus par les banques de la région Asie-Pacifique (APAC).
C’est ce que signifie « se propager partout ». Parce que pendant la bulle immobilière américaine, tout le monde recherchait le rendement et se gorgeait de cette dette adossée à des tours de bureaux américaines et à d’autres propriétés commerciales sur le marché invincible de l’immobilier commercial américain.
Fitch Ratings a publié un rapport sur les prêts CRE aux bureaux américains et autres prêts immobiliers américains détenus par les banques APAC qu’il évalue, et il avait des choses à dire sur les banques qu’il ne note pas.
“L’impact potentiel de l’exposition aux segments américains de l’immobilier en difficulté, en particulier les immeubles de bureaux et de commerce de détail, a été mis en évidence après que la banque japonaise Aozora a annoncé une perte au 4T23, due en partie aux créances douteuses associées aux prêts immobiliers américains”, a déclaré Fitch Ratings dans son rapport. .
Mais ces informations sont si répandues que « l’exposition des banques de l’APAC à l’immobilier américain, y compris la CRE, représente généralement moins de 2 % des prêts lorsqu’ils sont rendus publics, bien que de nombreuses banques ne divulguent pas les données ». OK, donc nous ne savons vraiment pas et nous attendons à plus de surprises.
Banque commerciale de Shanghai limitée : “Une exposition plus élevée au marché américain représentait 29 % des prêts (12 % des actifs) en juin 2023, mais la banque ne divulgue pas quelle part de cette somme est liée à la CRE”, a déclaré Fitch.
Chine CITIC Bank International Limited: « Les expositions américaines représentaient environ 5 % des prêts (2,7 % des actifs), mais de la même manière, il ne s’agit pas uniquement de CRE », a déclaré Fitch.
Groupe Macquarie Limitée (Australie) « pourrait avoir une exposition aux États-Unis supérieure à la moyenne des banques notées par Fitch dans la région APAC, mais cela se situerait principalement dans les segments de l’énergie et des infrastructures les moins en difficulté grâce à ses activités de gestion d’actifs », a déclaré Fitch.
Et puis il y a ça: “Certaines institutions financières APAC, y compris les banques non notées par Fitch, ont potentiellement des niveaux d’exposition à la CRE américaine supérieurs à la moyenne des banques APAC notées par Fitch”, a déclaré Fitch.
Et ça: « Pour le petit nombre de valeurs aberrantes de notre portefeuille bancaire APAC où les expositions aux CRE américaines sont nettement supérieures à la moyenne, les prêts sont généralement destinés à sélectionner une clientèle ayant de faibles ratios prêt/valeur (LTV), généralement autour (sinon inférieur) de 50. %. Cela atténue la vulnérabilité potentielle à la baisse des prix des actifs immobiliers américains. De plus, les banques pourraient prêter sur des segments américains de l’immobilier commercial autres que les immeubles de bureaux – même si Fitch s’attend également à un affaiblissement des propriétés commerciales, hôtelières, multifamiliales et industrielles jusqu’en 2025 », a-t-il déclaré.
Parmi les banques de l’APAC que Fitch évalue, l’exposition à la CRE américaine « est généralement faible », ajoute-t-il, « même s’il peut y avoir un petit nombre de banques dans la région où le risque de pertes est plus élevé ».
Et ce rapport de Fitch ajoute au thème selon lequel l’exposition des banques américaines à la dette des bureaux américains et à la dette de la CRE américaine en général n’est pas aussi grave qu’on le craignait initialement, car cette dette qui est en train d’exploser est détenue partout dans le monde, avec les investisseurs et les banques mondiales en paient, et les 4 000 banques américaines n’en détiennent qu’une partie.
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