Milias : Ne tirez pas sur le messager !

J’ai touché une corde sensible. Bien. Maintenant, nous pouvons nous mettre au travail. Le problème n’est plus de savoir si APCHA est cassé ou non ; c’est comment y remédier.

Et, quelle honte. Ce qui était sans aucun doute l’étalon-or des programmes de logements subventionnés, certainement dans la région de Mountain West, est devenu un exemple flagrant de ce qu’il ne faut pas faire. Mais nous devons le réparer, tout comme l’aéroport et le pont de Castle Creek. Ne rien faire n’est plus une option.

Les intentions initiales du programme étaient pures et, pendant un certain temps, elles ont bien servi la communauté. Mais l’APCHA s’est égarée. Ce n’est pas à cause de ses habitants. Ce sont les politiques ratées de l’APCHA qui ont permis à des acteurs rationnels d’opérer pleinement dans le respect des règles pour utiliser notre inventaire de logements subventionnés d’une manière que personne n’avait jamais envisagée au début du programme.

Je le répète : ce ne sont pas les gens qui ont tort ; c’est ce que le programme permet, en commençant par quelque chose d’aussi simple que l’admissibilité. Travailler « 1 500 heures par année civile dans le comté de Pitkin et/ou pour un employeur du comté de Pitkin ». Ce petit « et/ou » est le catalyseur du travail à distance, et il est là en noir sur blanc.

Ensuite, il y a l’affidavit biennal, détaillé sur l’employeur et le salaire des locataires, mais une case à cocher en ligne attestant uniquement de l’exigence de 1 500 heures de travail pour les propriétaires.

Il est temps d’examiner de manière critique plus de 40 ans d’expérience, combinés à la quasi-construction dans notre limite de croissance urbaine, et de nous demander : allons-nous vraiment essayer de nous sortir de notre pénurie de main-d’œuvre sans données spécifiques sur le logement pour nous diriger ?

Nous avons annexé des terrains pour Burlingame et le Lumberyard pour des développements massifs de logements, et nous avons récemment modifié notre code d’utilisation des sols pour permettre la construction de complexes de logements multifamiliaux subventionnés n’importe où dans la ville. Cela peut sembler être la réponse, mais elle est lourde de conséquences imprévues, dont l’une est une croissance ininterrompue.

Pendant ce temps, on me dit que le mot « vérification » terrifie les gens. Ce n’est pas l’intention, mais cela me fait me demander de quoi les gens ont si peur. Un audit est simplement un décompte avec des requêtes de données sur l’emploi, l’employeur et la tranche de revenu pour éclairer les décisions politiques futures. Il est essentiel de savoir quels secteurs de notre communauté sont sous-représentés dans notre programme de logement afin de réagir de manière responsable.

C’est stupéfiant de voir à quel point la résistance à cette connaissance est forte. La peur palpable de la surveillance du programme signale qu’il y a soit beaucoup plus de malversations qu’on ne le pensait à l’origine, soit une acceptation généralisée des politiques trop indulgentes de l’APCHA. Raison de plus pour s’y pencher.

Que diriez-vous d’utiliser le mot “recensement” à partir de maintenant ? En tout cas, nous en avons encore désespérément besoin.

Pour être clair, tous les changements que je suggère sont sur une base progressive, ce qui signifie qu’ils ne s’appliqueraient à personne à l’APCHA aujourd’hui. Les résidents actuels bénéficieraient de droits acquis. Oui, cela implique de gérer efficacement deux systèmes différents lorsque l’un se met en place et fonctionne tandis que l’autre se termine, ce qui peut prendre une génération, mais personne ne suggère que quiconque en conformité perde son logement. C’est juste que le statu quo ne peut pas continuer, et nous le savons tous.

Alors, arrêtez les campagnes de peur, en particulier à propos des retraités. L’AACP de 2012 a déclaré : « Nous devons nous concentrer sur les problèmes liés à la retraite dans des logements abordables, car nous sommes sur le point d’augmenter le nombre de retraités.

À l’époque, il y avait 310 retraités dans des logements avec restriction d’acte, et on s’attendait à plus de 800 d’ici 2021. Malgré un système d’affidavit à moitié fictif et le système Hometrek de 1,4 million de dollars qui fournit des données sommaires qui basculent entre les unités et les résidents, un Le rapport de novembre 2021 au conseil municipal d’Aspen a montré plus de 268 unités appartenant à des personnes de plus de 70 ans et 998 autres appartenant à des personnes de 50 à 69 ans. Vous pouvez faire le calcul. Le « tsunami argenté » approche, pourtant aucune stratégie de retraite n’a été discutée depuis 2012.

L’heure est aux idées. J’ai rencontré récemment le président du conseil d’administration de l’APCHA et lui ai donné quatre idées concrètes qui pourraient être testées dès le lendemain. Il s’agissait d’expériences simples et faciles à mettre en œuvre qui éclaireraient les changements politiques potentiels. Ce n’étaient que des idées, mais en les essayant, nous apprenions comment le marché pourrait réagir. Au minimum, nous libérerions des unités. Et, chacun a traité en utilisant le logement que nous avons déjà.

Mon préféré est un test de rachat limité pour les retraités intéressés. Nous entendons parler de personnes désireuses de déménager mais qui ont découvert à leurs dépens après des années de propriété restreinte par acte que la vente de leur unité APCHA ne leur donne pas beaucoup de pouvoir d’achat ailleurs.

Offrons-leur une carotte. Si une nouvelle unité APCHA coûte à la communauté 1,2 million de dollars à construire, que diriez-vous d’un bonus de 100 000 dollars pour les 12 premiers retraités qui choisissent de vendre ? Tout le monde y gagne : 12 retraités reçoivent un incitatif, 12 employés qualifiés obtiennent un logement et la communauté libère 12 logements pour le coût d’en construire un. C’est peut-être évolutif. C’est certainement pas de croissance.

C’est juste une idée. J’en ai plusieurs. Bien qu’il soit vraiment facile de critiquer les gens qui sont prêts à partager leurs idées, cela ne résout jamais rien. Si vous n’aimez pas les miens, quels sont les vôtres ?

La clé de notre pénurie de main-d’œuvre est l’utilisation efficace de notre parc de logements subventionnés existant. Je n’abandonnerai pas. Contactez TheRedAntEM@comcast.net