Les épargnants craignant une possible réforme des comptes ISA (individual Savings Account) pourraient trouver une option intéressante : le prêt immobilier compensé.
Le gouvernement envisage de réformer les ISA pour encourager l’investissement plutôt que l’épargne inactive, stimulant ainsi l’économie. Une des pistes serait de limiter à 4 000 € le montant annuel pouvant être versé sur un compte ISA en espèces. Actuellement, chaque adulte dispose d’un plafond annuel de 20 000 € répartissable entre différents types d’ISA (espèces, actions, etc.), sans restriction quant au montant alloué à l’épargne en espèces.
Bien que la décision finale soit attendue plus tard dans l’année, une restriction sur les ISA en espèces pourrait impacter les millions d’épargnants qui profitent de leurs avantages fiscaux. En 2022-2023, plus de 41 milliards d’euros ont été versés sur des ISA en espèces, contre 28 milliards d’euros investis dans des ISA en actions. Les intérêts et gains générés par les ISA sont exonérés d’impôts à vie.
### Quelle alternative ?
L’ISA en actions n’est pas adapté à tous, surtout pour ceux qui n’ont aucun intérêt pour l’investissement. Les comptes d’épargne non-ISA peuvent entraîner une imposition, particulièrement pour les contribuables à taux marginal élevé.Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 100 000 € avec un taux d’intérêt annuel de 5 % (soit 5 000 €). Si vous disposez de 20 000 € d’économies à placer sur un compte de compensation, vous ne paierez des intérêts que sur 80 000 € (soit 4 000 €) par an, économisant ainsi 1 000 €.
> « si vous êtes un couple et que votre allocation ISA conjointe est de 40 000 £ et que tout d’un coup, elle tombe à 8 000 £ par an, un prêt hypothécaire compensatoire pourrait maintenant sembler plus attrayant, en particulier si vous avez plus d’économies à ajouter. »
> Adrian Anderson,courtier en prêts hypothécaires chez Anderson Harris
### Quels avantages avec un prêt immobilier compensé ?
L’argent placé sur un compte de compensation ne génère pas d’intérêts,évitant ainsi toute imposition sur vos économies. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui détiennent d’importantes sommes d’argent hors ISA et pour les contribuables à taux marginal élevé.
En dehors d’un ISA, un contribuable à taux de base ne peut gagner que 1 000 € d’intérêts par an avant d’être imposé. Au-delà de 20 000 € avec un taux d’intérêt de 5 %, une imposition serait déclenchée. Les contribuables à taux supérieur ne peuvent gagner que 500 € d’intérêts exonérés d’impôts,et ceux à taux marginal élevé ne bénéficient d’aucune allocation et sont donc imposés sur tous les intérêts non-ISA.
Un autre avantage est l’accès à votre argent à tout moment, sans pénalité de retrait, contrairement à de nombreux comptes d’épargne à taux fixe. De plus, les prêts immobiliers compensés n’ont généralement pas de limites de remboursement anticipé, permettant de réduire votre dette si vous le souhaitez.
Vous pouvez choisir d’utiliser vos économies compensatoires pour réduire vos mensualités de prêt immobilier ou pour rembourser votre dette plus rapidement.
> Les prêts hypothécaires compensatoires « fonctionnent mieux pour les personnes à revenus élevés qui devraient autrement payer des impôts sur leurs intérêts d’épargne »
Par exemple,pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans à un taux de 4,5 %,le remboursement total serait d’environ 333 500 € avec des mensualités de 1 111 €.
avec un prêt immobilier compensé à 4,5 % et 15 000 € sur un compte de compensation, les intérêts seraient calculés sur 185 000 €, réduisant les mensualités à environ 1 055 €, soit une économie de 56 € par mois ou 672 € par an. Sur la durée du prêt (25 ans), le remboursement total serait de 316 500 €.
En conservant des mensualités de 1 111 €, la dette serait réduite à 194 880 € après un an. En maintenant ces paiements constants, le prêt serait remboursé deux ans plus tôt, pour un coût total de 305 566 €, soit 27 934 € de moins qu’un client sans compensation et 10 934 € de moins que celui qui aurait réduit ses mensualités.En compensant 50 000 € et en conservant des mensualités de 1 111 €, les intérêts seraient réduits de 74 050 € sur la durée du prêt, et le prêt serait remboursé cinq ans et demi plus tôt.
> « beaucoup de gens maintiendront toujours leur paiement mensuel standard à leur prêteur, même s’ils compensent leur prêt hypothécaire, ce qui signifie qu’ils remboursent leur prêt hypothécaire plus rapidement.»
> David Hollingworth, L&C
### Où trouver un prêt immobilier compensé ?
Seuls quelques établissements proposent des prêts immobiliers compensés, notamment Barclays, Clydesdale bank, Accord Mortgages et les sociétés de crédit immobilier Yorkshire et Coventry. Coutts, Handelsbanken et Investec en proposent également. Cependant, les taux sont généralement plus élevés que pour les prêts immobiliers classiques.
Selon le courtier L&C Mortgages,le taux compensé le plus bas est un taux fixe sur cinq ans à 4,5 % proposé par Yorkshire Building Society. Il propose également un taux fixe sur deux ans à 4,63 %.
Coventry building Society propose un taux compensé de 4,68 % sur deux ans et de 4,58 % sur cinq ans.
Le taux de refinancement le plus bas sur le marché général est de 4,13 % sur deux ans chez First Direct, qui propose également le taux fixe le plus bas sur cinq ans pour ceux qui refinancent, à 3,99 %.
### Les risques
Les prêts immobiliers compensés ne conviennent pas à tous.Il est essentiel de calculer où votre argent sera le plus rentable. Il s’agit essentiellement de déterminer si vous pourriez obtenir un taux plus élevé avec un compte d’épargne qu’avec votre prêt immobilier.
Certains préféreront recevoir des intérêts au début de l’année, tandis que d’autres préféreront réduire leurs mensualités de prêt immobilier.> « Vous paierez des taux plus élevés sur ces prêts hypothécaires et bien que ce soit agréable et pratique,vous avez vraiment besoin d’un certain montant d’économies pour qu’il se rentabilise »,
> Anderson
Même si l’allocation ISA en espèces est réduite de 20 000 € à 4 000 €,un contribuable à taux supérieur (qui peut gagner 500 € d’intérêts d’épargne par an sans être imposé) pourrait toujours obtenir un meilleur rendement en plaçant les 16 000 € restants sur un compte d’épargne non lié à son prêt immobilier (en supposant qu’il ne souhaite pas les investir dans un ISA en actions).
L&C a étudié le cas d’un contribuable à taux supérieur avec un prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans, fixe à 4,06 % pendant cinq ans, et 16 000 € sur un compte d’épargne à taux fixe de 4,65 % sur cinq ans (générant 744 € d’intérêts bruts par an), plus 4 000 € sur un ISA rapportant 4,66 % d’intérêts.
Ils ont comparé cela avec le fait de placer 4 000 € dans un ISA et les 16 000 € restants sur un compte d’épargne lié à un prêt immobilier compensé de 200 000 € à 4,5 % et ont constaté que la première option leur laisserait environ 2 615 € de plus sur cinq ans.
L&C a estimé que le montant d’argent que vous devriez placer dans le prêt immobilier compensé pour être plus rentable que de le placer sur un compte d’épargne en tant que contribuable à taux supérieur serait supérieur à 41 000 €.
> « Il est crucial de souligner, cependant, que si vous n’êtes pas dans un compte d’épargne à taux fixe et que le taux baisse, comme on s’y attend, vous obtiendrez un rendement inférieur sur votre argent, ce qui pourrait faire pencher la balance davantage en faveur du paiement dans un compte de compensation. »
> hollingworth
Par exemple, si les 16 000 € du calcul ci-dessus étaient détenus sur un compte d’épargne, rapportant la moyenne du marché de 2,8 %, ils seraient 1 614 € plus riches sur cinq ans en les compensant.
Prêt Immobilier Compensé : L’Alternative à l’ISA Face aux Réformes
Table of Contents
Le gouvernement envisage de réformer les Comptes Épargne Individuels (ISA) pour encourager l’investissement plutôt que l’épargne inactive. Une des pistes envisagées serait de limiter les versements annuels sur les ISA en espèces à 4 000 €, contre 20 000 € actuellement. Cette réforme potentielle pourrait affecter les épargnants qui profitent des avantages fiscaux des ISA, qui sont exonérés d’impôts à vie.
L’ISA en Actions : Pas pour Tous
L’ISA en actions n’est pas la solution pour tous, surtout pour ceux qui ne souhaitent pas investir en bourse. Les comptes d’épargne hors ISA peuvent entraîner une imposition,particulièrement pour les contribuables à taux marginal élevé.
Le Prêt Immobilier Compensé : Une Solution ?
Face à ces changements, le prêt immobilier compensé pourrait être une alternative intéressante. ce système permet d’utiliser vos économies pour réduire les intérêts payés sur votre prêt, offrant potentiellement des avantages fiscaux et financiers.
Quels Avantages ?
Réduction des intérêts imposables: L’argent placé sur un compte de compensation ne génère pas d’intérêts, évitant ainsi l’imposition sur vos économies.
Accès à votre argent : Vous pouvez accéder à votre argent à tout moment, sans pénalité de retrait.
Flexibilité : Vous choisissez de réduire vos mensualités ou de rembourser votre dette plus rapidement.
Comment ça Marche ?
Un prêt immobilier compensé permet de lier votre prêt à un compte d’épargne. Les intérêts sur le prêt sont calculés sur le solde du prêt diminué du solde du compte d’épargne. Cela peut réduire vos mensualités ou accélérer le remboursement de votre prêt.
Exemple
Pour un prêt de 200 000 € à 4,5 % sur 25 ans, avec 15 000 € sur un compte de compensation, les intérêts sont calculés sur 185 000 €, réduisant les mensualités et le coût total du prêt.
Où Trouver un Prêt Immobilier Compensé ?
Seules quelques banques proposent des prêts immobiliers compensés, notamment barclays, Clydesdale Bank, Accord Mortgages et les sociétés de crédit immobilier Yorkshire et Coventry. Les taux sont généralement plus élevés que pour les prêts classiques.
Les Risques
Les prêts immobiliers compensés ne conviennent pas à tous. Il est critically important de comparer les rendements potentiels avec ceux des comptes d’épargne classiques. De plus, les taux d’intérêt des prêts compensés sont souvent plus élevés.
Tableau Récapitulatif
| Caractéristique | Prêt Immobilier Compensé | ISA (Espèces) |
| :——————— | :——————————————————— | :———————————————————- |
| avantage fiscal | Réduction des intérêts imposables | Exonération des intérêts et gains à vie |
| Flexibilité | Accès à l’argent à tout moment | Limite de versement annuel, pas d’accès immédiat à l’argent |
| convient à | Personnes avec des économies et un prêt immobilier | Tous (selon la tolérance au risque) |
| Inconvénients | Taux d’intérêt généralement plus élevés | Risque de plafonnement des versements |
FAQ
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier compensé ? C’est un prêt immobilier lié à un compte d’épargne, où les intérêts sont calculés sur la différence entre le solde du prêt et le solde du compte d’épargne.
Quels sont les avantages d’un prêt immobilier compensé ? Réduction des intérêts, exonération fiscale potentielle, flexibilité.
Où puis-je trouver un prêt immobilier compensé ? Barclays, Clydesdale Bank, Accord Mortgages, Yorkshire Building Society et Coventry Building Society, entre autres.
Y a-t-il des risques associés aux prêts immobiliers compensés ? Oui, les taux d’intérêt sont généralement plus élevés, et il faut comparer les rendements potentiels.
Est-ce que c’est une bonne alternative à l’ISA ? Cela dépend de votre situation financière et de votre tolérance au risque.