2024-04-01 06:28:36
« La capitale de la Silicon Valley » offre encore des opportunités aux investisseurs
Par Carole VanSickle Ellis
Si vous vivez à San Jose, en Californie, certains acteurs du secteur immobilier pensent que vous devrez peut-être vous armer pour quelque chose à quoi la plupart des Californiens ne sont pas très habitués : la baisse des prix de l’immobilier. Selon les économistes de Zillow, San José pourrait connaître la plus forte baisse des prix de l’immobilier du pays au cours de l’année 2024, avec des pertes estimées supérieures à 6 %. Les analystes ont cité les taux hypothécaires élevés et les opportunités limitées de nouvelles constructions comme raisons de la baisse de la valeur des maisons.
“Les constructeurs ont des opportunités limitées en raison d’un grave manque de terrains disponibles”, a observé l’équipe, ajoutant que les vendeurs potentiels pourraient augmenter le stock local si les taux d’intérêt baissent, car des taux d’intérêt plus bas créeront plus de mobilité parmi les propriétaires.
Bien entendu, avec des prix de vente médians toujours supérieurs à 1,3 million de dollars et en hausse de près de 25 000 dollars sur un an en février 2024, le marché de San Jose reste riche à bien des égards. Néanmoins, les investisseurs locaux affirment que le marché regorge d’opportunités pour les investisseurs prêts à faire des efforts. Derek Torculas, propriétaire et PDG de NorCal Home Offer, basé en Californie, a cité l’appréciation accélérée comme l’un des plus grands attraits pour les investisseurs intéressés par l’investissement dans Golden State.
«Je trouve tout le temps des propriétés qui ont du sens», a-t-il déclaré, ajoutant que sa société est actuellement engagée dans des transactions de réparation et de revente et dans des stratégies d’achat et de conservation.
Début 2024, les tactiques de Torculas étaient toujours valables, mais la forte concurrence des autres investisseurs a continué de faire grimper les prix. En fait, selon une analyse de Redfin publiée en août 2023, San Jose arrive en tête de liste des zones métropolitaines avec les prix de vente médians les plus élevés pour les maisons achetées par des investisseurs, à égalité avec San Francisco avec un prix de vente médian de 1,8 million de dollars.
Pour Lori Greymont, présidente et directrice générale de l’Association des investisseurs immobiliers de San Jose (SJREI), la vigueur persistante du marché indique simplement que San Jose ne suivra pas les autres marchés de la côte ouest dans un ralentissement de sitôt.
« Le marché de San Jose est comme une île », a déclaré Greymont. « Même si nous avons constaté un ralentissement du nombre de ventes au cours de la dernière année et demie, le prix des maisons est non seulement resté stable, mais les maisons neuves et récemment rénovées tournent aussi vite maintenant que par le passé. .» Greymont achète, vend et gère des propriétés unifamiliales et multifamiliales depuis plus de 25 ans.
Un « remède du constructeur » en péril
De toute évidence, il n’y a pas actuellement d’excédent de logements dans la région de San Jose, un problème que les autorités locales ont tenté de combattre en utilisant une vaste gamme de plans urbains conçus pour offrir des options de logement abordables sans succomber à ce que certains considèrent comme une menace désastreuse. surdéveloppement. » Cependant, alors que la bataille se poursuit, de nombreux promoteurs accusent la ville de simplement rejeter d’emblée de nombreuses solutions au problème sans présenter d’alternatives viables.
Ce conflit découle d’une loi de l’État de Californie qui autorise les promoteurs immobiliers à construire des projets de presque n’importe quelle hauteur et taille dans des villes dépourvues de plans de logement certifiés par l’État. San Jose était l’une de ces villes jusqu’en février de cette année, ce qui a permis à 29 nouveaux développements d’obtenir l’approbation des constructeurs entre janvier 2023 et février 2024.
Cependant, maintenant que le plan de la ville a été approuvé, seuls les deux tiers des projets approuvés pourront se poursuivre, supprimant ainsi plus de 4 000 unités pré-approuvées des logements en attente de la ville et créant des complications de financement pour la ville et les promoteurs privés.
“Une densité moindre vaut mieux qu’une densité nulle”, a déclaré Erik Schoennauer, consultant local en matière d’aménagement du territoire et représentant de sept des projets de réparation des constructeurs rejetés. « Avoir des projets qui ne peuvent pas être financés signifie que rien n’est construit, et la ville a beaucoup de projets qui sont financièrement irréalisables à réaliser », a-t-il prévenu.
En réponse à des critiques de cette nature, la ville a annoncé une initiative de rationalisation visant à permettre aux bâtiments plus anciens et sous-utilisés d’obtenir plus rapidement l’approbation pour des améliorations et des rénovations résidentielles. Jerad Ferguson, un planificateur principal de San Jose, a déclaré au San Jose Spotlight en février 2023 que l’ordonnance intercalaire « permettra la construction de logements plus abordables et permettra aux projets d’éviter les audiences publiques ».
San Jose prévoit également de mettre à jour les codes de zonage pour permettre le développement de logements dans trois corridors commerciaux locaux dès le printemps prochain. Ces couloirs sont la 13e rue, Japantown et Willow Glen. Cependant, les critiques de cette décision affirment que les changements de zonage proposés menacent les entreprises historiques et que les investisseurs de la région devraient donc suivre de près les discussions locales, en particulier autour de la région de Japantown. La Japantown de San Jose, qui s’est développée à partir du site où les immigrants japonais se sont installés à l’origine dans la vallée de Santa Clara, est l’une des trois seules Japantowns historiques encore existantes aux États-Unis aujourd’hui.
Le secteur hôtelier pourrait indiquer une faiblesse persistante en 2024
L’ensemble de l’État de Californie est depuis longtemps considéré comme une destination de voyage de premier ordre, et San José occupe une position de premier plan parmi les endroits que les touristes aiment visiter. Cependant, après la pandémie, le secteur touristique de la ville ne s’est pas entièrement rétabli, ce qui pourrait entraîner des problèmes à long terme tant pour l’industrie hôtelière locale que pour l’immobilier lié à l’hôtellerie.
Matthew Martinucci, vice-président des ventes et des services de destination au sein de l’organisation de marketing de destination à but non lucratif Team San Jose, a déclaré au Silicon Valley Business Journal en février de cette année qu’il pensait que la dépendance de San Jose à l’égard de l’intérêt touristique des visiteurs de San Francisco avait nui à l’après-guerre de la ville. reprise après une pandémie. “Une grande partie de l’attention internationale portée à la Bay Area est désormais négative”, a-t-il expliqué, ajoutant : “San Jose a suffisamment [positive elements] être autonome. »
En 2019, San José a enregistré environ 20,6 millions de voyages internationaux et nationaux, avec une dépense annuelle cumulée de près de 3 milliards de dollars. Les chiffres les plus récents disponibles aujourd’hui (2022) indiquent une perte de près d’un million de voyages (toujours en hausse de 35 % par rapport à 2021) et une dépense annuelle cumulée en baisse d’environ 1 milliard de dollars par rapport à 2019. Les chiffres pour 2023 n’ont pas encore été publiés, mais en septembre 2023. , Devan Patel, journaliste au Silicon Valley Business Journal, a averti : « La lente reprise post-pandémique des voyages d’affaires et internationaux pèse toujours sur l’économie. [tourism] secteur.”
Ce poids se manifeste notamment avec « l’implosion » des deals hôteliers dans la région de San José. Selon un rapport publié par Atlas Hospitality Group, les acquisitions d’hôtels ont chuté de 48,3 % dans le nord de la Californie en 2023. Atlas inclut la Bay Area et San Jose dans cette catégorie. Plusieurs grands hôtels ont également été saisis au cours de l’année dernière, et Atlas a rapporté que les propriétaires ont également simplement choisi de remettre les clés et de renoncer aux remboursements de prêts irréalistes.
Alan Reay, président d’Atlas Hospitality Group, s’est dit préoccupé par le fait que le marché hôtelier « pourrait empirer avant de s’améliorer ». Il a expliqué : « Si les taux d’intérêt baissent, nous verrons alors l’activité des ventes reprendre et les valeurs se stabiliseront ou augmenteront. » Cependant, Reay a prévenu : « Si les taux d’intérêt ne baissent pas, nous pourrions commencer à voir davantage de ventes en difficulté, [and] cela créera une pression à la baisse sur les valeurs.
Pour les investisseurs Airbnb de la région de San Jose qui espèrent représenter une alternative supérieure aux hôtels pour les touristes revenant dans la région, des taxes plus élevées sur les locations à court terme dans toute la Californie pourraient affecter les rendements en 2024. Les législateurs de l’État envisagent actuellement une nouvelle taxe sur les locations à court terme. loyers destinés à financer des projets de logements abordables. Les tentatives précédentes dans ce sens ont échoué, mais les inquiétudes concernant le logement abordable, combinées à un boom de la location de vacances dans toute la Californie, pourraient amener certains législateurs à considérer la situation sous un jour plus favorable.
Airbnb a envoyé une alerte aux hôtes en réponse à un vote en cours sur la législation, avertissant que la taxe proposée pourrait « rendre les vacances plus chères » et « alourdir les Californiens ordinaires qui dépendent des revenus du partage de logement pour payer les dépenses quotidiennes ou rester dans leur maison. »
Un marché doré pour le Golden State
Alors qu’une grande partie du Golden State semble se diriger vers des temps incertains, les investisseurs qui ne peuvent pas profiter suffisamment du soleil californien pourraient bénéficier d’un second regard sur San Jose. Greymont a averti que la pression à la hausse sur les prix dépend en grande partie de la perte continue de stocks et de la hausse des coûts du capital et de la construction, qui servent tous deux de indicateurs fiables sur la plupart des marchés.
« Nous sommes nettement sous-approvisionnés, donc je pense que nous assisterons à une baisse du nombre de ventes et à une hausse des prix en 2024 », a-t-elle prédit. Les investisseurs qui peuvent accéder à des prospects sur ce marché difficile pourraient connaître une autre année de croissance s’ils parviennent à résister à la concurrence.
BARRE LATÉRALE
En chiffres
1,9 % — Montant de l’augmentation du prix de vente des maisons à San Jose d’une année sur l’autre en février 2024
837 — Nombre de maisons à vendre à San José en janvier 2024
1 018 — Nombre de maisons à vendre à San José en février 2024
38,3 % — variation positive d’un mois à l’autre du nombre de maisons vendues à San Jose entre janvier et février 2024
22 — Jours médians sur le marché à San José en février 2024
102,7 % — Ratio ventes/prix catalogue en février 2024
-5,4 % — Baisse du prix médian d’inscription des maisons d’une année sur l’autre en février 2024
Sources de données : RocketHomes, Realtor.com
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