2024-05-31 17:15:54
La nécessité pour les locataires de rénover l’appartement dépend de divers facteurs, tels que la clause de rénovation figurant dans le contrat de location.
Selon la jurisprudence, les clauses de rénovation rigides sont inefficaces, tandis que les clauses de rénovation flexibles sont considérées comme efficaces. C’est ce qu’a décidé le Tribunal fédéral.
Par exemple, lors d’un déménagement, le propriétaire peut exiger que le locataire peigne les murs dans une couleur neutre et claire. Et : Sous certaines conditions, le locataire est même obligé de procéder à des travaux de rénovation.
Les contrats de location se présentent sous diverses formes. Certains sont courts et agréables, d’autres comptent des dizaines de pages. Cependant, bon nombre de documents sont très opaques pour les locataires en raison de clauses longues et compliquées. Cela s’applique particulièrement au thème des rénovations.
De nombreux contrats de location stipulent que les locataires sont régulièrement responsables des réparations dites esthétiques. Mais qu’est-ce que cela veut vraiment dire? La loi et la jurisprudence fixent des limites très strictes aux différentes obligations de rénovation. Cependant, ceux-ci ne sont pas toujours pris en compte par les propriétaires.
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Quand le locataire doit-il rénover son appartement ?
On ne peut certainement pas répondre à cette question en une seule phrase. Parce que : La nécessité pour les locataires de rénover l’appartement dépend de divers facteurs. Comme c’est souvent le cas, il vaut la peine de jeter un coup d’œil rapide au contrat de location. Si celui-ci contient une clause dite de rénovation, le locataire doit également rénover pendant la durée du contrat de location.
Il n’existe aucune réglementation légale quant à la manière dont la clause de rénovation doit être formulée. Toutefois, récemment, les tribunaux ont souvent décidé si une telle clause était efficace ou non. Si le contrat de location contient une clause de rénovation dite rigide, celle-ci est inefficace selon la jurisprudence.
En cas de délais de rénovation rigides, la formulation suivante s’applique, entre autres. “Le locataire est tenu d’effectuer des réparations esthétiques dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes au plus tard tous les trois ans, dans le séjour et les chambres tous les cinq ans et dans les pièces adjacentes tous les sept ans. Cette phrase contient un délai strict pour des phrases telles que.” « au plus tard », « au moins » ou « toujours » reconnaissable. Ce délai oblige le locataire à rénover même s’il n’en a pas encore besoin – et cela n’est pas autorisé.
La clause de rénovation peut également être inefficace si le délai est fixé trop court. «Aujourd’hui, les tribunaux ont tendance à reconnaître des délais de cinq, huit et dix ans pour les différentes chambres», explique l’avocat Jens Hermann du cabinet d’avocats Magold, Walter & Hermann à Immowelt. S’il n’y a aucun signe d’usure importante dans les pièces à ce moment-là, un locataire n’est pas obligé de rénover même si les délais sont déjà respectés.
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Selon la Cour fédérale de justice (BGH), il est également inefficace de préciser le choix de la couleur dans la clause de rénovation. Le BGH a jugé que le propriétaire ne pouvait s’attendre qu’à des couleurs neutres. De plus, une clause de rénovation définitive est sans effet si le locataire est tenu de rénover lors de son déménagement, quelle que soit la date de la dernière rénovation. Si le locataire a repris son appartement rénové lors de son emménagement, il devra le restituer rénové lors de son déménagement.
Il existe également des clauses de rénovation flexibles qui sont considérées comme efficaces devant les tribunaux. Une telle clause peut contenir des termes tels que « généralement », « si nécessaire » ou « selon les besoins ». Un exemple d’une telle formulation serait : « En général, des réparations esthétiques, si nécessaires, doivent être effectuées dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes tous les cinq ans, dans les pièces à vivre et les chambres tous les huit ans et dans les pièces attenantes tous les dix ans. « Une clause de rénovation contient à la fois des éléments efficaces et des éléments inefficaces, la clause dans son ensemble est inefficace et pas seulement les parties inefficaces.
Quand les locataires doivent-ils annuler ?
Les locataires sont libres de décider de la couleur avec laquelle ils souhaitent peindre les murs pendant leur période de location. Toutefois, lors d’un déménagement, le propriétaire peut demander au locataire de peindre les murs dans une couleur neutre et claire.
Clause de petites réparations : les locataires doivent alors payer
En plus des clauses de rénovation, le propriétaire peut exiger que le locataire paie lui-même les réparations dans une certaine limite de coût. Pour ce faire, le contrat de location doit contenir une clause de petites réparations, qui n’est autorisée que dans des limites étroites, par exemple si elles concernent des objets fréquemment utilisés par le locataire. Il s’agit par exemple des robinets, des interrupteurs d’éclairage, des sangles de volets roulants, des équipements de cuisine et de chauffage ainsi que des serrures de portes ou de fenêtres.
Toutefois, la jurisprudence ne s’accorde pas sur la limite des coûts. En règle générale, le plafond se situe entre 75 et 100 euros ; dans certains cas, les tribunaux ont également reconnu des montants plus élevés. En outre, le montant maximum à payer annuellement par le locataire doit être limité ; en règle générale, 200 à 300 euros par an, soit six à huit pour cent du loyer annuel, sont toujours considérés comme appropriés.
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Si le montant d’une facture individuelle est supérieur au plafond fixé, le propriétaire ne paie pas la différence, mais la totalité du montant. Il ne s’agit alors plus d’une réparation mineure. Un exemple : La réparation de la robinetterie de douche devrait coûter 150 euros, la clause petite réparation est limitée à 100 euros. Le locataire ne paie alors pas 100 euros au prorata, mais le propriétaire paie la totalité de la facture de 150 euros.
Les locataires doivent-ils rénover lorsqu’ils déménagent ?
Le fait que le locataire doive rénover lors d’un déménagement ne s’applique que sous certaines conditions. D’une part, il est essentiel que l’appartement ait été rénové ou donne l’impression d’avoir été rénové lors de votre emménagement. En revanche, si le locataire était obligé d’effectuer des travaux de rénovation et que ceux-ci n’ont pas été terminés, il doit le faire au plus tard à la fin de la location.
Cependant, il existe également diverses clauses lors du déménagement qui sont inefficaces. Il s’agit notamment de clauses qui obligent généralement le locataire à effectuer des travaux de rénovation lors d’un déménagement. Une formulation telle que « L’appartement doit être restitué professionnellement rénové à la fin de la période de location » est également inefficace. Le locataire n’a alors pas besoin de rénover du tout.
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La Cour fédérale de justice a également déclaré inefficaces les clauses dites de compensation, également les clauses de transaction, en 2015. Exemple : Le contrat de location prévoyait une rénovation du salon au bout de cinq ans. Si le locataire déménage trois ans après la dernière rénovation, il doit prendre en charge une part des futurs frais de rénovation. Toutefois, une clause d’indemnisation inefficace ne signifie pas automatiquement qu’un locataire n’est pas obligé de rénover pendant la durée de la location. Tant que la clause de réparation esthétique est effectivement formulée comme telle, elle s’applique.
Le locataire peut-il contraindre le propriétaire à rénover ?
Si le contrat ne contient pas de clauses de rénovation efficaces et que l’appartement a été remis au locataire non rénové lors de son emménagement, le propriétaire est essentiellement responsable des réparations esthétiques. Mais que se passe-t-il si l’état décoratif de l’appartement se dégrade au fil des années ? Théoriquement, le locataire peut désormais demander au propriétaire de rénover l’appartement. Cependant, s’il le faisait, l’appartement serait dans un meilleur état après la rénovation que prévu.
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Cependant, le propriétaire ne doit pas une meilleure condition que celle convenue dans le contrat. Le BGH résout le problème selon le principe moitié-moitié : le locataire peut alors demander que les réparations esthétiques soient effectuées, mais doit généralement contribuer pour moitié aux frais engagés de bonne foi.
Cependant, le BGH ne précise pas le principe du partage égalitaire des frais comme principe absolu : il est tout à fait concevable que si l’appartement était très vétuste lors de sa livraison, le locataire devrait supporter moins de la moitié des frais pour une période ultérieure. rénovations. À l’inverse, le propriétaire n’aurait pas à supporter la moitié des frais si l’état du bien n’était pas encore critique. À l’avenir, les tribunaux inférieurs s’en soucieront probablement davantage dans le cadre de décisions relatives à des affaires individuelles.
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