Pourquoi 80 % des logements ne pourront-ils plus être vendus ou loués à partir de 2030 ?

Le parc immobilier en Espagne est très ancien. L’âge moyen du parc de logements usagés est de 43,5 ans, selon les données de la Fédération nationale des associations immobilières (FAI), ce qui signifie que des millions de logements présentent un important déficit en termes d’accessibilité, de confort et d’efficacité énergétique. En effet, 90% des logements ont plus de 18 ans et ce chiffre augmente d’année en année en raison du ralentissement de la construction de nouveaux logements. Selon Andimac, l’association qui représente la distribution professionnelle de matériaux pour la construction et la réhabilitation, 83 % ne répondent pas aux exigences minimales d’efficacité énergétique que l’Europe a imposées pour pouvoir vendre ou louer un logement à partir de 2030. Une directive européenne approuvée lors du La présidence espagnole (qui doit être transposée dans un délai de deux ans) exige que cette année-là les logements aient au moins la classe énergétique E pour pouvoir louer ou vendre et trois ans plus tard, la lettre D sera requise. dix maisons ont une cote F ou G, selon Andimac.

Cela signifie que dans les années à venir, des centaines de milliers de logements devront entreprendre des travaux de réhabilitation et de rénovation pour améliorer leur efficacité énergétique. Ou alors, ils ne peuvent pas être loués ou vendus. Et pas seulement pour se conformer à la réglementation européenne. La dernière enquête sur les conditions de vie publiée par l’Institut national de la statistique (INE) montre qu’un foyer sur cinq ne peut pas maintenir une température adéquate. Il s’agit du chiffre le plus élevé depuis 2004, année où la série a commencé à se développer. En seulement quatre ans, en raison des tensions inflationnistes, le nombre de logements sans chauffage décent est passé de 7,6 % en 2019 à 20,7 % en 2023.

Mais la réhabilitation ne se déroule pas au rythme souhaité. Les visas accordés l’année dernière – selon les données des architectes techniques publiées par le ministère – n’atteignent même pas la moitié de l’objectif que s’était fixé le Logement : 22 000 visas en 2023 (estimation, jusqu’en novembre ils étaient 20 511) par rapport à un objectif de 40 000 et 8,5% de moins que l’année précédente. Au cours des trois dernières années, depuis que le gouvernement s’est engagé dans une démarche de réhabilitation des logements avec la Commission européenne, la réalité a été loin de ce qui était prévu : près de la moitié de ce qui avait été fixé par le logement et beaucoup moins d’un tiers de ce qu’il visait. .le ministère de la Transition écologique.

La raison? L’effondrement de la gestion des fonds européens pour la réhabilitation. Selon le secrétaire général d’Andimac, Sebastián Molinero, « il y a une paralysie absolue » avec des dizaines de milliers de projets de réhabilitation liés aux fonds Next Generation dont les communautés autonomes disposent encore en phase d’étude et n’ont pas été débloqués. Nous parlons de candidatures qui ont été soumises en 2022 et qui ne sont pas encore approuvées. “Pour atteindre les objectifs, il faudra des aides”, affirme Molinero, qui souligne que l’argent destiné à réhabiliter les logements est “un investissement car il évite que les biens des citoyens ne perdent de la valeur”.

Le parc total de logements dépasse 26,8 millions. L’objectif fixé pour l’Europe est que plus de sept millions de logements soient réhabilités d’ici 2050, que d’ici quatre ans, ils réhabiliteront 200 000 logements par an (ce qui reviendrait à multiplier par dix le niveau actuel) et qu’en 2030, un taux de 300 000 logements sera réhabilité. maisons réhabilitées par an.

Huit millions de logements auront entre 65 et 90 ans au cours de la prochaine décennie ; ce sont ceux qui ont été construits entre 1940 et 1970, notamment à l’époque du développementisme espagnol. Et les bâtiments sont comme le corps humain : ils vieillissent. Le métal, le béton, etc. ne restent pas inchangés. Les employeurs réformateurs mettent en garde : “Le vieillissement peut causer des problèmes au cours de la prochaine décennie et la vétusté des bâtiments érodera l’épargne des ménages”. En Espagne, déplore Molinero, il n’existe pas de culture préventive de réadaptation.

Il n’y a jamais eu autant d’argent public pour améliorer le logement ni autant de demande, en attendant que tous les fonds européens soient canalisés et exécutés. En attendant, si vous envisagez d’acheter une maison, regardez attentivement la lettre du certificat énergétique. Car passer d’un G à un D n’implique pas un petit investissement, qui peut aller du changement des fenêtres à l’installation d’une autre chaudière ou à la réhabilitation de la façade. Vous pouvez également demander, en plus du Rapport d’évaluation du bâtiment (anciennement ITE), le Building Book, qui comprend la feuille de route des actions à réaliser. De nombreux propriétaires d’immeubles d’un certain âge ont peur d’entendre à chaque réunion de quartier le mot maudit : déversement.

Et puis, outre les éventuels déversements, il y a les rénovations que chacun fait dans sa maison. 60% des maisons réalisent un certain type de rénovation et bien que la moyenne soit de 869 euros l’année dernière, lorsque la salle de bain et la cuisine sont changées, le budget monte à 20 000 euros.

Écart entre les maisons et les foyers

Actuellement, en Espagne, moins de la moitié des logements sont construits chaque année par rapport aux logements créés. Le solde est négatif depuis plus d’une décennie, lorsqu’après le boom immobilier qui a conduit à la construction de 200 000 logements de plus que nécessaire en 2008, la crise a frappé le secteur et le développement immobilier s’est effondré. Aujourd’hui, entre 100 000 et 150 000 logements de moins sont construits chaque année que de logements créés. Il existe donc un déficit de nouveaux logements qui non seulement rend les prix plus chers en raison de l’offre limitée, mais ne permet pas non plus de rajeunir le parc immobilier.

Ce phénomène de pénurie d’offre de logements neufs s’observe dans une grande partie des marchés immobiliers des économies avancées, notamment en raison du récent dynamisme démographique observé dans ces pays, notamment dans les grandes villes. Selon le rapport immobilier de Caixabank Research, le manque de logements neufs en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande, au Danemark, en Allemagne et en Autriche est frappant. Au contraire, leur offre est largement suffisante pour satisfaire la demande aux États-Unis, au Canada, en Australie, au Luxembourg ou en Italie.

Qui achète une maison en Espagne ? En gros, celui qui le peut. La hausse des prix des appartements empêche même les travailleurs disposant de salaires décents et d’un certain niveau de pouvoir acquérir un logement, selon les régions. Le gouvernement a lancé une ligne de garanties ICO pour 20% de l’hypothèque afin que les banques puissent accorder un prêt pour 100% de la valeur de la propriété et faciliter l’achat en particulier pour les jeunes, dont l’âge d’émancipation est le plus élevé d’Europe en raison aux difficultés d’avoir son propre logement, qu’il soit loué ou possédé.

L’âge moyen des personnes qui achètent une maison en Espagne est de 41,4 ans. Dans les zones les plus demandées, le logement est si cher que les transactions se font principalement entre ceux qui en possèdent déjà un et le vendent pour en acheter un autre : 61 % des acheteurs le font pour changer de logement, 17 % modifient le loyer par achat et 21 % achètent. de s’émanciper, selon une étude réalisée par la Fédération des associations immobilières (FAI).

Pour sa part, le profil le plus fréquent des personnes qui ont vendu des logements par l’intermédiaire d’agences immobilières était celui des personnes entre 50 et 60 ans (44,7%), suivi par celles entre 40 et 50 ans (31,1%). Parmi les principaux motifs de vente, 35,1% l’ont fait pour changer de résidence principale, 30,8% pour régler un héritage et 15,3% pour un divorce ou une séparation.

L’année dernière, les ventes de logements ont chuté de 10 % et malgré cela, 586 913 transactions ont été réalisées, le deuxième chiffre le plus élevé depuis la crise de 2008, et plus d’un tiers ont été payées en espèces. Compte tenu de la pénurie de logements neufs, 81 % ont été des achats de biens d’occasion. “Nous avons besoin de mesures qui favorisent un développement et une gestion efficaces des terres pour produire plus de logements, notamment à un prix abordable, en plus d’un cadre réglementaire stable qui encourage la collaboration public-privé”, déclare Beatriz Toribio, secrétaire générale de l’Association des promoteurs et Constructeurs d’Espagne.