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Après avoir grimpé en flèche pendant et après la pandémie, les taux hypothécaires sont en baisse de plus de 1 % par rapport à leur sommet d’octobre 2023. Mais qu’est-ce qui se cache derrière ce changement, pourquoi les taux ont-ils grimpé en premier lieu et dans quelle mesure les acheteurs prometteurs peuvent-ils s’attendre à une baisse supplémentaire des taux hypothécaires en 2024 ?
Les hausses agressives des taux d’intérêt de la Réserve fédérale pour freiner l’inflation galopante ont été l’une des principales causes de cette augmentation. Bien que les taux hypothécaires ne soient pas directement liés au taux de référence des fonds fédéraux de la Fed (le taux à court terme que les banques utilisent pour se prêter du jour au lendemain), les augmentations ont eu des effets d’entraînement qui ont joué un rôle important dans la hausse des taux des prêts immobiliers.
Pourquoi les taux hypothécaires ont augmenté en 2022 et 2023
Bien que le taux des fonds fédéraux n’ait qu’un impact indirect sur les taux hypothécaires, le taux hypothécaire fixe à 30 ans est quelque peu calqué sur le rendement des bons du Trésor à 10 ans, le taux hypothécaire à taux fixe sur 30 ans étant généralement supérieur au rendement du Trésor à 10 ans.
La différence entre les deux est connue sous le nom de spread hypothécaire.
Comment l’écart hypothécaire a maintenu les taux élevés
L’écart entre le rendement du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire fixe à 30 ans reflète le risque que les investisseurs prennent avec les titres adossés à des créances hypothécaires. Les titres adossés à des créances hypothécaires, ou MBS, sont des investissements adossés à des pools de prêts hypothécaires.
Historiquement, cet écart oscillait entre 150 et 200 points de base. (Un point de base équivaut à un centième de point de pourcentage.)
« L’écart hypothécaire moyen en 2021 était de 1,5 % et a presque doublé pour atteindre 2,9 % en 2023 », a déclaré Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage, à Forbes Advisor. «Cette forte augmentation est le résultat d’un certain nombre de facteurs, notamment de la politique monétaire. La Fed a augmenté ses taux pour lutter contre l’inflation, ce qui a entraîné une hausse des rendements obligataires, une réduction de la demande, une augmentation du risque de remboursement anticipé en raison des taux élevés et [reduced] concurrence alors que les banques se sont retirées du secteur hypothécaire.
Le risque de remboursement anticipé survient lorsque les propriétaires vendent ou refinancent plus tôt que prévu, ce qui ajoute de l’incertitude aux investisseurs MBS.
L’impact de la courbe de rendement inversée sur le spread hypothécaire
Les experts attribuent cette inversion à la hausse rapide du taux des fonds fédéraux, le taux d’intérêt à court terme de la Fed étant étroitement lié aux rendements obligataires à court terme.
Selon le Rapport Brookingsces forces combinées ont contribué à pousser l’écart hypothécaire à son plus haut niveau depuis la crise du logement de 2008.
Qu’est-ce qui a motivé la baisse des taux hypothécaires et quelle est la prochaine étape pour les taux ?
La bonne nouvelle est que les facteurs susmentionnés qui ont contribué à la hausse des taux hypothécaires étaient temporaires. Selon Brookings, ces conditions commencent à s’atténuer, entraînant un rétrécissement des spreads hypothécaires et un assouplissement des taux hypothécaires.
La courbe des rendements inversée s’est notamment redressée, les rendements du Trésor à long terme dépassant à nouveau les rendements à court terme. Les risques de remboursement anticipé ont également diminué dans un contexte de plus grande certitude quant à l’avenir des taux d’intérêt.
De plus, les faiblesses de l’économie, notamment du marché du travail, ont conduit à anticiper la baisse des taux de la Fed en septembre. Cela a contribué à faire baisser les taux hypothécaires en août, selon Cohn.
« Les spreads hypothécaires ont également diminué à 2,1 %, dit-elle.
Dans quelle mesure les taux hypothécaires vont-ils baisser et l’écart se rétrécir ?
Alors que la Fed a signalé que de nouvelles baisses de taux étaient prévues – sauf choc imprévu – de nombreux experts du logement estiment que ces réductions ultérieures sont déjà prises en compte. Cela rend improbable une baisse significative des taux hypothécaires avant la fin de 2024.
Néanmoins, Cohn affirme que l’écart hypothécaire devrait se réduire, mais que cela prendra du temps.
« L’écart devrait continuer de baisser vers la moyenne historique de 1,5 % alors que les rendements obligataires continuent de baisser », dit-elle. “Cela pourrait ne pas se produire avant l’année prochaine, car il y a actuellement beaucoup de volatilité sur le marché et de nombreux facteurs externes, tels que les élections et les événements géopolitiques.”
Devriez-vous acheter une maison maintenant ou attendre jusqu’en 2025 pour bénéficier de taux hypothécaires plus bas ?
Malgré les informations fournies par les données et les tendances économiques, prédire la direction que prendront les taux hypothécaires et planifier leurs hauts et leurs bas pour atteindre le taux le plus bas est souvent un pari perdu.
« Vous ne pouvez pas simplement rester assis et attendre que les taux baissent », dit Cohn, conseillant qu’il est préférable de « trouver une maison que vous souhaitez acheter et de vous soucier ensuite des taux ».
En attendant, les experts recommandent aux acheteurs de maison pleins d’espoir de suivre ces étapes clés pour s’assurer d’obtenir le meilleur taux lorsqu’ils seront prêts à s’engager dans un prêt hypothécaire :
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