Bank of America a récemment annoncé un nouveau programme pilote de prêts hypothécaires, Community Affordable Loan Solution, qui ne nécessitera aucun acompte, assurance hypothécaire ou frais de clôture et acceptera d’autres moyens de se qualifier pour des prêts hypothécaires au-delà des cotes de crédit. Bien qu’il s’adresse à tous ceux qui se qualifient, quelle que soit leur race, le programme est lancé dans des codes postaux à prédominance noire et hispanique et peut être considéré comme un effort pour combler l’écart racial en matière d’accession à la propriété.
Pour l’instant, il sera disponible à Charlotte, Dallas, Detroit, Los Angeles et Miami.
Ce n’est pas la première fois que des prêteurs nationaux annoncent des initiatives comme celle-ci. Et tandis que le programme aidera sans aucun doute certains emprunteurs qui se qualifient, l’Amérique ne comblera pas son écart racial d’accession à la propriété en peaufinant les offres de produits hypothécaires. Si c’était aussi simple, nous l’aurions déjà fermé. Au lieu de cela, la propriété écart entre les ménages noirs et blancs est tout aussi large aujourd’hui qu’il l’était lorsque le Fair Housing Act est devenu loi en 1968.
Bank of America offre une option utile, mais à quoi sert un produit hypothécaire si le système d’achat d’une maison est configuré de manière à rendre difficile l’accès des personnes qui ont besoin de ce type de programme ?
Bank of America offre une option utile, mais à quoi sert un produit hypothécaire si le système d’achat d’une maison est configuré de manière à rendre difficile l’accès des personnes qui ont besoin de ce type de programme ?
Nous pouvons combler le fossé racial en matière d’accession à la propriété, mais cela nécessitera des changements systémiques dans notre processus d’achat d’une maison ; pas seulement bricoler sur les bords. Il est essentiel de penser de manière holistique au processus d’achat d’une maison du début à la fin et de développer un système plus rationalisé qui fournit des informations essentielles sur ce processus aux personnes qui souhaitent acheter une maison.
En fait, si nous ne réparons pas le système, les nouveaux produits hypothécaires comme ceux de Bank of America seront probablement sous-utilisés. Par exemple, ne pas exiger de versement initial n’aidera pas un acheteur potentiel s’il ne peut pas se qualifier pour un prêt hypothécaire en raison de problèmes de crédit ou d’endettement. Et bien que je félicite Bank of America d’avoir élargi la façon d’évaluer les antécédents de crédit d’un acheteur de maison – en utilisant des facteurs tels que le paiement à temps du loyer, des services publics et des factures de téléphone – il est important de savoir qu’il ne sera pas utilisé comme moyen de compenser un mauvais crédit. . Il s’agit plutôt d’une méthode pour les emprunteurs qui ont été exclus des formes traditionnelles de crédit de construction (c’est-à-dire, la souscription de cartes de crédit ou de prêts) pour établir une sorte d’antécédents de crédit.
En effet, il y a une différence entre pas de crédit et mauvais crédit. Et s’attaquer à ce dernier et faire de l’accession à la propriété une réalité – d’une manière qui ne réduit pas les normes de crédit au point d’entraîner de mauvais résultats pour les familles et les quartiers (rappelez-vous la crise du logement de 2008 ?) – signifie enseigner aux acheteurs potentiels comment élaborer des stratégies pour améliorer leur le crédit.
Au cours de mes 30 années de travail auprès des primo-accédants, je ne compte plus le nombre de personnes qui ont été surprises d’apprendre que, oui, ils peuvent acheter une maison (même s’ils ont des travaux à faire pour se qualifier pour un prêt hypothécaire) . Beaucoup ont été des gens de couleur. Il y a plusieurs raisons à cette surprise, mais la principale est que personne de leur connaissance n’a jamais possédé de maison. Les idées fausses peuvent également faire obstacle. Une règle courante est que vous avez besoin d’au moins 20 % d’acompte alors que de nombreux programmes en exigent beaucoup moins.
Entre le manque de représentation des possibles et les fausses informations, offrir une bonne éducation à l’accession à la propriété est devenu essentiel. Et je ne parle pas du cours « cochez la case » que les prêteurs exigent souvent une semaine avant la clôture. Je parle du genre de préparation qui aide quelqu’un dans le début étapes de l’achat d’une maison, découvrez comment vous qualifier pour un prêt hypothécaire abordable et sécuritaire. Au crédit de Bank of America, elle offre Ressources pédagogiques pour aider les premiers acheteurs tout au long du processus. Pourtant, une grande partie semble manquer du type d’interaction et de clarté que j’ai vu rendre les premiers acheteurs plus informés et plus confiants.
Au-delà des problèmes qui affligent les acheteurs potentiels, notre système n’est pas conçu pour assurer le succès à long terme des propriétaires. Les taux de saisies pour les ménages noirs et hispaniques sont disproportionnellement plus élevé que pour les ménages blancs. Bien que cela ne résolve pas toutes les discriminations et microagressions manifestes qui contribuent à la perte de leur maison par les familles de couleur, une partie du processus d’éducation doit préparer les gens à développer des habitudes d’épargne et à gérer les finances du ménage de manière appropriée. C’est extrêmement important parce que les nouveaux propriétaires qui étaient locataires ne sont souvent pas préparés à des dépenses imprévues, comme des réparations dont leur propriétaire aurait été responsable. Le moment venu, un propriétaire a besoin de suffisamment d’économies ou de la capacité d’emprunter pour une réparation nécessaire. Nous devrions enseigner aux gens comment développer ces habitudes lorsqu’ils sont motivés à acheter une maison, mais une telle éducation est rarement intégrée au processus d’achat d’une maison.
Au-delà des problèmes qui affligent les acheteurs potentiels, notre système n’est pas conçu pour assurer le succès à long terme des propriétaires.
Mais il y a d’autres failles dans le système qui n’ont rien à voir avec la situation financière de l’acheteur. Par exemple, la grande majorité des agents de crédit et des agents immobiliers gagnent des commissions en fonction du prix de l’immobilier et de la taille du prêt. Imaginez que vous êtes un acheteur qui se qualifie pour une bonne hypothèque (une avec un taux fixe, un taux d’intérêt abordable et des frais raisonnables), mais vous ne pouvez pas obtenir d’agent de crédit ou d’agent immobilier pour vous aider parce que ce que vous pouvez vous permettre est trop bas pour attirer leur attention. Ce n’est pas rare, en particulier lorsque les marchés du logement et du refinancement sont très chauds et que les agents immobiliers et les agents de crédit recherchent les ventes les plus importantes. Nous pouvons résoudre ce problème en veillant à ce qu’au moins certains professionnels de l’achat de maisons gagnent des salaires plutôt que des commissions. Les ménages ne devraient pas être punis pour rester dans la limite de leurs moyens.
Heureusement, il existe des organisations qui adoptent une approche holistique pour aider les familles à devenir propriétaires. Institutions financières de développement communautaire, les coopératives de crédit de développement communautaire et les organisations à but non lucratif comme celle que je dirige – Homewise – se concentrent sur le service responsable des populations mal desservies. Mais nous devons étendre considérablement la capacité de ce réseau naissant axé sur l’aide aux acheteurs d’une première maison afin qu’il puisse fournir plus efficacement les services, le soutien et le financement dont ces communautés ont besoin.
Il n’y a tout simplement pas une seule solution rapide qui comblera l’écart entre les races en matière d’accession à la propriété. Les obstacles auxquels les acheteurs de maison sont confrontés sont systémiques, mais ils sont souvent aussi spécifiques à l’acheteur. C’est pourquoi nous devons développer un système unifié qui aide les acheteurs de maison du début à la fin. Et nous avons besoin que les décideurs politiques aux niveaux du gouvernement, de la philanthropie et des banques nationales investissent dans la construction d’un tel système. Cela prendra du temps et des ressources — et cela ne se fera pas du jour au lendemain. Mais comme le dit le vieil adage : le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 30 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant.
