En règle générale, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix des logements baissent ou du moins le marché immobilier ralentit.
C’était autrefois une règle absolue en économie. Ce n’est plus le cas. Les marchés immobiliers du monde entier ont surmonté l’impact de la hausse des coûts d’emprunt. Nombre d’entre eux sont de nouveau en pleine expansion.
Depuis que la Banque centrale européenne (BCE) a entamé un cycle de 10 hausses des taux d’intérêt en juillet 2022, la valeur des biens immobiliers irlandais a bondi de 10 %. À Dublin, les prix ont augmenté en moyenne de 7,5 %.
L’inflation des prix de l’immobilier a augmenté pendant dix mois consécutifs (de 1,1 % en août de l’année dernière à 8,6 % en juin). Le taux d’augmentation annuel est encore plus élevé à Dublin (9,3 %).
Alors pourquoi les taux d’intérêt plus élevés n’ont-ils pas un effet modérateur plus important ? Il y a plusieurs raisons.
Depuis la crise financière de 2008 et la période de taux d’intérêt historiquement bas qui a suivi, de plus en plus d’acheteurs de logements ont opté pour des contrats de prêt hypothécaire à taux fixe, se protégeant ainsi (et protégeant le marché dans son ensemble) de la variabilité des taux d’intérêt.
Les contrats à taux fixe encouragent les propriétaires à ne pas déménager car ils devraient alors obtenir un nouveau prêt hypothécaire, éventuellement à un taux plus élevé, d’où le très faible niveau de rotation sur le marché irlandais.
Actuellement, 50 à 55 % des emprunteurs immobiliers ont des contrats à taux fixe. Selon l’agent immobilier Sherry FitzGerald, 69 % de tous les nouveaux prêts pour l’achat de logements au premier semestre 2024 étaient à taux fixe sur plus d’un an. Le chiffre comparable pour le premier semestre 2003 était de 21 %.
Les contrats à taux fixe encouragent les propriétaires à ne pas déménager car ils devraient alors obtenir un nouveau prêt hypothécaire, éventuellement à un taux plus élevé, d’où le très faible niveau de rotation sur le marché irlandais.
Du point de vue de la BCE, le pourcentage plus élevé de personnes bénéficiant de prêts à durée déterminée (pas seulement ici mais dans toute l’Europe) a atténué l’impact de la politique monétaire. C’est pourquoi l’Europe et l’Irlande n’ont connu que des récessions techniques mineures l’année dernière, grâce au resserrement monétaire agressif de Francfort.
Plusieurs facteurs locaux irlandais viennent également perturber la relation traditionnelle entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier.
L’année dernière, 50 234 logements ont été achetés par des ménages en République d’Irlande, mais selon la Fédération bancaire et des paiements d’Irlande (BPFI), seuls 35 229 prêts hypothécaires ont été utilisés pour l’achat d’un logement, ce qui suggère qu’environ 30 % des logements ont été achetés par des acheteurs au comptant, sans recours à un prêt hypothécaire.
Que se passe-t-il avec la crise du logement en Irlande et quelle est la prochaine étape ?
Le plus gros problème dans le domaine de l’immobilier irlandais concerne peut-être les achats non domestiques : ceux effectués par l’État (les collectivités locales et les organismes de logement agréés (AHB)) et les institutions ou fonds.
Alors que les taux d’intérêt plus élevés ont eu un impact sur l’activité institutionnelle, les agences d’État achètent encore plus qu’avant, peut-être en raison de l’impératif politique qui leur est imposé par le gouvernement.
L’année dernière, ils ont acheté près de 6 000 nouveaux logements, ce qui a permis de soutenir la demande et les prix. Ces chiffres n’incluent pas les logements achetés par la Land Development Agency (LDA).
Si l’on exclut les achats de l’État et des institutions ainsi que les constructions ponctuelles, seule une fraction des nouveaux logements mis en vente parvient jusqu’à la vitrine de l’agent immobilier (moins de 10 000 sur les 33 000 de l’année dernière).
Il y a aussi les subventions généreuses pour l’achat d’un logement offertes par le gouvernement sous la forme des programmes d’aide à l’achat et d’accession à la propriété, qui ne cessent de s’élargir.
Ces mesures incitatives visent à stimuler l’offre de la part des constructeurs et des promoteurs tout en réduisant l’écart d’accessibilité pour les acheteurs potentiels. Au niveau macroéconomique, elles soutiennent également les prix.
Les prédictions selon lesquelles les 10 hausses des taux d’intérêt de la BCE déclencheraient un krach du marché immobilier se sont révélées bien loin de la réalité.
Un autre facteur est le revenu. Après une période de désinflation rapide, les salaires réels augmentent à nouveau, ce qui compense l’impact de la hausse des taux sur la capacité d’emprunt des ménages. L’assouplissement des conditions de crédit a également aidé les acheteurs. En 2022, la Banque centrale a relevé la limite supérieure du ratio prêt/revenu pour les primo-accédants de 3,5 à 4.
La population de la République croît également plus rapidement que prévu, en grande partie grâce à l’immigration. Selon la société immobilière Savills, 3,8 personnes ont augmenté la population pour chaque nouveau logement livré entre 2015 et 2023, soit un ratio de près de quatre pour un.
C’est de loin le pire des neuf pays analysés, a déclaré John Ring, directeur de recherche chez Savills. Le ratio de l’Irlande était de 80 % inférieur à celui du Royaume-Uni (2,1) et deux fois supérieur à celui de l’Australie (1,9).
« S’il est vrai que de nombreux pays à travers le monde sont confrontés à une pénurie de logements, il est important de reconnaître que la gravité de la situation en Irlande est différente de celle des autres pays », a déclaré M. Ring.
Les prédictions selon lesquelles les dix hausses de taux de la BCE provoqueraient un krach immobilier se sont révélées fausses. Les prix de l’immobilier sont influencés par de nombreux facteurs, mais jamais les taux d’intérêt n’ont eu si peu d’influence.
2024-08-25 13:19:17
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