Pourquoi les prix des maisons et des appartements continuent de baisser

La baisse des prix des logements et des appartements en Allemagne s’est poursuivie au début de l’année en cours. Pour les vendeurs qui ont constitué une partie de leur épargne-retraite dans l’immobilier, la baisse continue est amère. Les acheteurs pourraient en profiter. Cependant, de nombreuses personnes ne peuvent plus se permettre d’avoir leur propre logement en raison des taux d’intérêt relativement élevés sur les prêts. Et les investissements ne valent souvent plus la peine, même pour les grands investisseurs. Mais les experts voient au moins les premiers signes d’un relâchement sur le marché immobilier.

Selon les données préliminaires de l’Office fédéral de la statistique publiées vendredi, les propriétés résidentielles étaient en moyenne 5,7 pour cent moins chères au premier trimestre qu’au même trimestre de l’année précédente. Il s’agit de la sixième baisse consécutive d’une année à l’autre. Cependant, la baisse des prix s’est ralentie. Au troisième trimestre 2023, les prix ont baissé de 10,2 pour cent et à la fin de l’année de 7,2 pour cent par rapport au même trimestre de l’année précédente. Par rapport à fin 2023, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé en moyenne de 1,1 % entre janvier et mars 2024.

Les prix se sont effondrés aussi bien dans les villes que dans les régions rurales. Les baisses les plus importantes par rapport au même trimestre de l’année précédente ont été observées pour les maisons individuelles et bifamiliales dans les métropoles de Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart et Düsseldorf, avec moins 9,5 pour cent. Les prix des copropriétés y ont chuté en moyenne de 4,6 pour cent. Dans les districts ruraux peu peuplés, les acheteurs ont payé en moyenne 6,7 % de moins pour les maisons unifamiliales et bifamiliales et 2,4 % de moins pour les copropriétés qu’au premier trimestre 2023.

Les permis de construire en baisse

Depuis la mi-2022, point culminant d’un an de boom, le marché immobilier est en déclin. Dans le même temps, la demande de surfaces habitables reste élevée, notamment dans les villes, tandis que les nouvelles constructions sont dans le marasme en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation des coûts de construction. Les permis de construire se dégradent depuis des mois et ce qui n’est pas approuvé ne sera pas construit. La principale association du secteur de la construction prévoit la construction d’environ 250 000 nouveaux appartements cette année. Environ 295 000 appartements ont été achevés en 2022 et 2023. Le gouvernement des feux tricolores a en effet prévu de construire 400 000 appartements par an.

Face à la pénurie de logements, notamment dans les zones métropolitaines, les associations du secteur de la construction et de l’immobilier font pression pour obtenir davantage de financements publics. Le secteur de la construction ne peut toutefois pas compter pour l’instant sur une aide financière supplémentaire de la part du gouvernement fédéral. La ministre de la Construction Klara Geywitz (SPD) et le ministre des Finances Christian Lindner (FDP) ont clairement indiqué lors de la Journée de l’industrie de la construction début juin que le budget ne le permettait pas. Au lieu de cela, les permis devraient être délivrés plus rapidement et les réglementations qui rendent la construction plus coûteuse devraient être supprimées.

Premiers signaux positifs

Selon l’Association allemande des caisses d’épargne et des chèques bancaires (DSGV), le marché immobilier allemand pourrait se redresser quelque peu dans les mois à venir. Les prix des bâtiments neufs ainsi que des propriétés et des copropriétés existantes ont récemment légèrement augmenté. En outre, la demande de prêts au logement a de nouveau augmenté pour la première fois depuis deux ans. « Ce signal positif ne doit pas être compromis. Depuis les années 1990, l’espace de vie n’est pas aussi rare qu’aujourd’hui », a récemment déclaré Karolin Schriever, membre du conseil d’administration de DSGV. Elle a notamment réclamé un soutien financier et de meilleures conditions d’amortissement fiscal. Afin de faciliter la transformation de bureaux en surfaces habitables, les procédures d’autorisation devraient être simplifiées et les réglementations en matière d’urbanisme et de construction adaptées.

Les premiers signaux positifs proviennent également du secteur immobilier. Selon la Commission centrale de l’immobilier (ZIA), le secteur est à nouveau plus optimiste quant à l’avenir. Du point de vue des entreprises, la réduction de la bureaucratie est la priorité absolue, comme le montre une enquête du ZIA publiée vendredi. «Il faut ici une véritable campagne de nettoyage du gouvernement», a déclaré la présidente du ZIA, Iris Schöberl.