Logan Browne pensait avoir déjà subi un choc en raison du triplement du taux d’assurance de son immeuble en copropriété de Bushwick l’année dernière.
La société de gestion de Browne a recherché une couverture auprès de plusieurs autres assureurs. Presque tous ont refusé de proposer des devis, tandis que l’un d’entre eux a proposé une police d’assurance de plus de 15 000 $ par an, ce que l’immeuble a choisi. Rien que grâce aux frais d’assurance, les charges communes de chaque appartement ont presque doublé cette année.
“Nous arrivons au point où nous devons faire des évaluations du bâtiment tous les quelques mois juste pour maintenir le financement”, a déclaré Browne. “J’espère que cela n’arrivera pas à un point où quelqu’un ne pourra plus se permettre l’évaluation.”
Même si la situation à New York n’est pas aussi grave qu’en Floride ou en Californie, où les assureurs se sont retirés à la suite de violents ouragans et d’incendies de forêt, les propriétaires des arrondissements ressentent toujours la pression.
“Toutes ces influences extérieures se conjuguent et obligent les compagnies d’assurance à être beaucoup plus sélectives quant aux personnes qu’elles vont assurer”, a déclaré Sean Kent, vice-président senior de l’assurance chez FirstService Residential, une société de gestion immobilière. « Nous avons eu une poignée d’immeubles qui ont vraiment eu du mal à joindre les deux bouts en raison des primes qu’ils sont obligés de payer simplement pour assurer leurs immeubles.
Sur la base d’un portefeuille d’environ 600 condos, coopératives et immeubles multifamiliaux dans la ville de New York, Kent avait connu des augmentations de police allant de 10 % à 300 % lors du renouvellement, en fonction de l’historique des réclamations.
Les données accessibles au public sur le coût et la disponibilité de l’assurance de biens sont fragmentées et incomplètes. Le Département des services financiers de l’État de New York réglemente les tarifs, mais ce que chaque propriétaire immobilier paie réellement varie et aucune loi n’exige la divulgation.
Mais les informations limitées disponibles suggèrent que les taux d’assurance déjà élevés à New York augmentent à un rythme plus rapide que dans d’autres endroits du pays. À l’échelle nationale, entre 2020 et 2023, les immeubles d’habitation ont connu des taux d’assurance hausse de 12,5% en moyenne par an, selon Moody’s.
Pour les immeubles d’habitation d’au moins 50 logements, les primes d’assurance moyennes ont plus que doublé à Brooklyn et augmenté de plus de 50 % à Manhattan et dans le Queens entre 2020 et 2023, selon les informations de Yardi Matrix, une société de données immobilières.
L’IA et les drones regardent
Le Département des services financiers de l’État de New York n’a pas fait de commentaire sur la crise croissante de l’assurance de biens.
De manière générale, les régulateurs sont confrontés à une tension fondamentale entre la protection des consommateurs et le maintien de la stabilité financière des compagnies d’assurance à but lucratif – capables d’indemniser ces consommateurs lorsqu’ils font des réclamations.
“Les régulateurs veulent protéger les propriétaires des coûts exorbitants de l’assurance, et en même temps, ils veulent un marché privé dynamique et prospère, compétitif et offrant des options aux consommateurs”, a déclaré Benjamin Keys, professeur de finance et d’immobilier à l’Université de New York. Wharton School de Pennsylvanie. “Avec la hausse des coûts, une pression immense s’exerce sur les régulateurs pour freiner la croissance en raison du fardeau qu’elle impose aux propriétaires.”
Même si maintenir des taux bas peut aider les propriétaires à court terme, cela peut avoir des conséquences néfastes à long terme : Keys a déclaré que si un régulateur limite les taux d’assurance, il peut envoyer un signal indiquant qu’une zone présente un faible risque, ce qui peut encourager le développement dans les zones vulnérables. et bloquer les investissements visant à protéger les propriétés sensibles aux impacts climatiques.
Le changement climatique entraîne chaque année des tempêtes plus fréquentes et plus intenses, entraînant des inondations côtières dues aux ondes de tempête, des inondations intérieures dues aux fortes pluies et d’autres types de dommages. Il y a eu 18 milliards de dollars d’événements météorologiques à travers le pays en 2022, contre 28 en 2023, même si les premiers ont été plus coûteux. selon Fannie Mae. Les New-Yorkais pourraient être obligés de subventionner les coûts payés par les compagnies d’assurance dans d’autres États qui ont connu des catastrophes, la recherche suggère.
L’inflation fait également grimper les dépenses des compagnies d’assurance – exacerbée par induit par une pandémie défis dans la chaîne d’approvisionnement des matériaux de construction.
“Le logement est beaucoup plus cher qu’avant, donc sa valeur est plus élevée, et cela signifie que sa reconstruction coûtera plus cher”, a déclaré Caroline Nagy, conseillère politique principale pour le logement, le pouvoir des entreprises et la justice climatique chez Americans. pour la réforme financière, une coalition à but non lucratif de groupes œuvrant pour la protection des consommateurs et un système financier plus équitable.
Amy Bach, directrice exécutive de United Policyholders, un groupe de protection des consommateurs en Californie, a souligné que la nouvelle technologie montre aux assureurs des « détails Technicolor » sur les risques liés aux propriétés, contribuant ainsi à la hausse des coûts d’assurance.
“Certains de ces détails n’inspirent pas confiance du point de vue de la souscription des risques”, a déclaré Bach. “Grâce à l’IA, aux drones pilotés et à l’exploration de données, ils voient et connaissent désormais les maisons plus anciennes, la maintenance différée et les expositions aux risques qu’ils assuraient, mais ils se demandent maintenant s’il s’agit d’un investissement judicieux.”
Les facteurs qui font augmenter les coûts d’assurance pour les consommateurs sont également faire grimper les tarifs de la réassurancequi est essentiellement une assurance pour les assureurs eux-mêmes.
La ville de New York présente des risques particuliers qui expliquent les taux d’assurance élevés, notamment les risques d’incendie dans les immeubles de grande hauteur, une vague croissante d’incendies destructeurs de batteries lithium-ion et la proximité des voisins, dont les machines à laver peuvent déborder dans un autre appartement.
Selon les acteurs du secteur, l’essor des poursuites pour préjudices corporels intentées contre les propriétaires fonciers alimente également des taux élevés. Ellen Melchionni, présidente du groupe industriel New York Insurance Association, a cité « des litiges omniprésents et une fraude généralisée », ainsi que des jurys accordant des sommes importantes dans des affaires judiciaires et des prêts en justice – généralement une avance de fonds pour financer les frais juridiques ou un règlement.
Vous quittez New York ?
Selon l’Insurance Information Institute, un groupe industriel, des améliorations telles que l’installation d’un nouveau câblage ou d’une nouvelle plomberie, l’embauche d’un portier ou l’installation d’un système de sécurité peuvent aider les propriétaires à obtenir des tarifs plus avantageux. Mais tous les propriétaires ne peuvent pas se permettre de tels investissements.
À South Ozone Park, dans le Queens, le propriétaire Christopher Pace a utilisé ses économies pour remplacer le toit qui fuyait de sa maison, ce qui lui a permis d’obtenir une meilleure prime. Mais le tarif a presque doublé par rapport à ce qu’il a payé il y a deux ans.
“Cela n’était pas prévu par moi ou ma femme”, a-t-il déclaré, “et c’est pour cette raison que nous envisageons sérieusement de quitter New York.”
Les défenseurs des consommateurs, les leaders du secteur et les experts en assurance ont proposé des moyens de lutter contre la crise : s’attaquer aux causes et aux impacts du changement climatique, créer une entité soutenue par l’État pour combler les lacunes laissées sur le marché et rendre le processus plus transparent afin que les consommateurs aient plus de pouvoir pour agir. influencer leurs scores de risque. Mais ils soulignent que le problème de l’assurance n’est pas une solution facile.
«C’est un problème collectif. C’est une question particulièrement difficile à confier aux propriétaires individuels et aux propriétaires fonciers », a déclaré Wharton’s Keys. « Les solutions doivent également être collectives. »
En rapport
#Pourquoi #les #tarifs #dassurance #pour #les #propriétaires #immobiliers #York #montent #flèche
