pourquoi y a-t-il maintenant des agences qui les facturent à l’acheteur ?

C’est aussi la forme la plus agressive d’une stratégie commerciale qui s’insère sur des marchés où la demande est forte, comme dans la ville de Barcelone, et qui consiste à facturer des frais à l’acheteur, alors qu’ils ont traditionnellement toujours été payés par le vendeur. Malgré la baisse des prêts hypothécaires et la baisse des opérations qui en résulte, le secteur reste dynamique et les prix ont continué à augmenter, un phénomène que les experts attribuent à une demande tirée par l’épargne et les investissements étrangers qui dépassent l’offre.

“Je dirais que c’est lié au nombre d’agences et à la difficulté d’avoir un portefeuille. Parce qu’ils ont de la concurrence, les agents immobiliers baissent leurs honoraires aux propriétaires, et s’ils n’ont pas assez de revenus, ils cherchent à survivre en ce sont des politiques commerciales”, explique le directeur de la Chambre de Propriété Urbaine de Barcelone, Òscar Gorgues, et affirme que les agences “plus haut” n’optez pas pour cette pratique.

Une pratique en plein essor

La foncière Vivendex a décidé il y a un an de partager les frais immobiliers. “Les prix continuent d’augmenter, l’offre disparaît et le marché se resserre. Nous le faisons pour atteindre le propriétaire et nous pensons que c’est plus juste. De plus en plus de gens le font”, explique son PDG, Francesc Quintana, qui sert l’ARA lors d’un congrès sur le logement. dans le Pays valencien, un territoire où par tradition ils sont divisés entre les deux partis.

Ce partage, qui consiste dans leur cas à prélever 2% de part et d’autre, ne se fait pas dans toutes les opérations. “Nous ne voulons pas le faire en secret, même s’il existe des sociétés immobilières qui le font -dit Quintana-. Maintenant, imaginez un penthouse. Il y a peu d’offre et beaucoup de demande. Eh bien, je facture 1% par vendeur et 3% à l’acheteur, par exemple. C’est quelque chose que nous apprécions”, ajoute-t-il, et trouve que cela est logique compte tenu de la hausse du chiffre de acheteur personnel l’immobilier, qui fournit des services à l’acheteur.

Il existe même des publicités qui préviennent l’acheteur. “Vous voyez l’appartement annoncé à 500 000 euros et, en petits caractères, il est dit que les honoraires sont à la charge de l’acheteur. Ensuite, lors de votre visite, ils vous font signer un papier qui dit que si vous achetez l’appartement, vous acceptez. qu’il faut payer 3%”, explique l’agent immobilier Gaëlle Esqué à l’ARA. “Cela n’est arrivé qu’avec un seul type d’agence, qui était Tecnocasa. Mais maintenant, il semble qu’il y ait un changement dans la perception de la commission”, ajoute-t-il, et il assure qu’avec le plafonnement des loyers et l’obligation de payer les frais par l’entreprise propriétaire, c’est à ce moment-là que vous envisagez de le vendre.

Pour tous acheteur personnel immobilier Jordi Clotet, le plus logique est de facturer le vendeur, qui est celui qui contracte le service, et de s’assurer qu’avec cette répartition celui qui perd est le propriétaire car cela réduit la possibilité de trouver d’éventuels acheteurs.

Que dit la loi?

Contrairement au marché locatif, dans lequel les frais incombent au bailleur, qu’il soit personne physique ou morale – comme le prévoit la loi nationale sur le logement approuvée l’année dernière –, les opérations d’achat et de vente peuvent être facturées aux deux parties. Selon la loi catalane 18/2007 sur le droit au logement, cette commission doit être fixée dans le bon de commande, document obligatoire par lequel le vendeur et l’agent passent l’ordre de vente.

L’avocate experte en droit immobilier Helena Gallardo explique à l’ARA que le fait de signer une feuille de visite, qui consiste le plus souvent à mettre une croix sur un morceau de papier, ne fait pas partie du bon de commande, il ne suffit donc pas de le récupérer. . La jurisprudence existante comprend des cas tels qu’un arrêt du Tribunal provincial de Valence en juillet 2021, qui a rejeté un procès intenté par Engel & Volkers qui réclamait des honoraires à l’acheteur pour avoir acquis une maison directement auprès du propriétaire malgré la signature d’une visite comprenant une commission. . Une autre décision du Tribunal provincial de Cadix a également rejeté la demande d’une agence car il n’était pas prouvé que l’agent immobilier avait informé de manière adéquate et avant la signature du document de la charge financière dérivée de la visite du logement. Dans les deux cas, cela a été considéré comme abusif.

“Dans l’achat et la vente, il n’y a aucune obligation. Il existe une jurisprudence qui dit qu’il doit s’agir d’un document contractuel dans lequel il est clair que les honoraires correspondent à la médiation immobilière et ne peuvent être ajoutés à une simple feuille de visite d’une succession. “, explique l’avocat spécialisé en droit immobilier Alejandro Fuentes-Lojo à ARA. Cet expert assure que faire payer des commissions à l’acheteur n’est qu’une autre technique commerciale et que légalement, rien n’a changé, contrairement à ce qui s’est passé sur le marché locatif. “Ils le font pour pouvoir facturer les deux côtés, il y a plus de concurrence sur le marché : ils baissent la commission pour le vendeur et la demandent aussi à l’acheteur”, ajoute-t-il.