Prêts hypothécaires Prêts à zéro pour les acheteurs de maison qui se préparent à prendre la voie de l’expansion – InsuranceNewsNet

Près d’un an après le début d’un programme de prêt spécial destiné aux acheteurs de maisons mal desservis, l’initiative va bientôt s’étendre de quelques banques à des prêteurs non bancaires traditionnels.

Ces bonnes intentions pourraient-elles être le début de notre prochaine débâcle de prêt ? »

Lancé en février, le programme de crédit à des fins spéciales est le moyen du gouvernement d’amener les prêteurs hypothécaires à élargir l’accès au crédit. Plus précisément, il donne aux prêteurs hypothécaires la liberté de proposer des programmes de prêts à zéro acompte qui soutiennent les premiers acheteurs dans les communautés mal desservies.

Il n’y a pas de normes de souscription gouvernementales minimales.

“Les SPCP sont approuvés par le HUD (Département américain du logement et du développement urbain), la CFPB (Bureau de protection financière des consommateurs) et l’OCC (Bureau du contrôleur de la monnaie). Mais ils ne fournissent pas de lignes directrices », a déclaré Jung Choi, chercheur principal au Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute. “Les prêteurs sont seuls.”

Nous avons déjà vu ce film. Ça s’appelait

la « grande récession et l’effondrement des prêts hypothécaires ».

Il y a 15 ans, les prêteurs subissaient la pression des représentants du gouvernement et des intervenants communautaires pour abaisser la barre de qualification hypothécaire afin de faciliter l’accès à la propriété pour les emprunteurs noirs, bruns et à faible revenu.

Cette pression pour élargir l’accession à la propriété était admirable. Les Américains gagnent une grande partie de l’estime de leur communauté et de la richesse familiale en possédant des biens. Une maison offre stabilité et abri familial, une sorte de compte d’épargne pour les propriétaires qui bénéficient du remboursement de l’hypothèque (plutôt que du loyer) ainsi que de l’appréciation historique de la propriété.

Revenons un instant sur les pratiques de prêt lâche en 2006, qui étaient une recette pour le désastre.

Une classe de prêteurs hypothécaires sans scrupules a financé une multitude de prêts hypothécaires prédateurs à des acheteurs de maison sans méfiance et a refinancé des emprunteurs, les finançant avec peu ou rien. Souvent, ces accords s’accompagnaient également d’exigences de souscription faciles. Couplé à des régulateurs hypothécaires endormis et à des rédacteurs de politiques de la tour d’ivoire, ce fut un désastre prévisible qui a détruit le rêve américain pour de nombreux acheteurs mal desservis et leurs communautés.

Avant de jeter le bébé avec l’eau du bain, réfléchissons à la question de savoir si les prêts sans mise de fonds et une souscription plus lâche sont intrinsèquement mauvais.

Plusieurs experts que j’ai interrogés ont cité le manque de fonds de mise de fonds comme un obstacle important à l’accession à la propriété. Ainsi, les SPCP sans mise de fonds, sans frais de clôture peuvent fonctionner, ont-ils déclaré, en particulier lorsque des normes de souscription raisonnables sont ajoutées à la rigueur de la décision de crédit.

Banque d’Amérique a été l’une des plus grandes banques à lancer sa propre SCPC, la Community Affordable Loan Solution. Le programme sans mise de fonds a fait ses débuts 30 août dans des métros noirs et/ou hispano-latinos spécifiques à travers le NOUS dont certains Les anges secteurs de recensement de la région.

Voici quelques-uns des points saillants du programme :

• Les candidats doivent être des acheteurs pour la première fois de n’importe quelle race ou ethnie. Ils n’ont pas besoin d’être noirs ou hispano-latinos.

• Les candidats entrent sans acompte. BofA paie les frais de clôture. Et il fournit une 15 000 $ « cadeau » de capitaux propres pour Les anges acheteurs. Par exemple, un demandeur paie 500 000 $ pour une maison sans mise de fonds. Le solde hypothécaire de départ est 485 000 $Grace à BofA cadeau.

• Les acheteurs potentiels doivent suivre un cours de certification d’acheteur de maison avant de rédiger une offre.

• Les acheteurs doivent être qualifiés de revenu. BofA considère le paiement total de la maison plus les factures mensuelles (même en ajoutant les services publics que Fannie et Freddie ne font pas) divisé par le revenu mensuel de l’emprunteur. La banque examine également les antécédents du demandeur en matière de paiement des factures à temps pour des choses comme les factures de services publics. Les candidats peuvent tirer parti de ces historiques de paiement à temps pour des références de crédit non traditionnelles afin de surmonter des cotes de crédit faibles ou nulles.

UN BofA porte-parole a refusé de dire combien de personnes ont postulé dans le Les anges marché ou quel pourcentage de candidats ont été approuvés.

Et tandis que la banque a refusé de fournir le taux d’intérêt offert sur sa solution de prêt abordable communautaire, une source qui a demandé à ne pas être identifiée car la personne n’est pas autorisée à parler au nom de BofA m’a dit que le taux est fixé à 7,125 % pendant 30 ans.

C’est zéro acompte avec l’assurance hypothécaire payée par le prêteur intégrée au taux. BofA paie également les frais de clôture habituels de l’acheteur. Voici un exemple de la façon dont un prêt fonctionnerait dans le cadre de la BofA programme:

Sur une vente à domicile de 500 000 $le montant du prêt est 485 000 $ avec un taux d’intérêt de 7,125 %. Le paiement du principal et des intérêts, y compris l’assurance hypothécaire payée par BofA intégrée au taux, est 3 267,53 $ mensuel. Maintenant, ajoutez les taxes foncières mensuelles à 1,25 % pour 520,83 $et une assurance habitation mensuelle à environ 121,25 $ et le paiement total est 3 909,61 $. (Cela suppose qu’il n’y a pas de frais HOA).

On ne sait pas si ou quand BofA étendra le programme à Orange, Bord de rivière et Saint-Bernardin comtés.

Alors, qu’en est-il des meilleures pratiques pour les prêteurs hypothécaires pour s’assurer que les emprunteurs et les prêteurs ne tombent pas en défaut, en particulier lorsqu’il s’agit de ces prêts hypothécaires à taux zéro ?

“Comme BofA l’a fait, c’est une bonne pratique d’exiger des conseils pour les acheteurs d’une première maison”, a déclaré Jeff Jaffé, conseiller principal chez Housing Finance Strategies. “Il est important de s’assurer que les emprunteurs comprennent tous les avantages et les risques de l’accession à la propriété.”

Une souscription prudente est probablement une autre bonne raison.

“Bank of America détient ces prêts dans ses livres”, a déclaré Guy Cécala, PDG et éditeur de Inside Mortgage Finance. “La dernière chose qu’ils veulent, c’est avoir des créances douteuses (prêts non performants) dans leurs livres”,

Que se passe-t-il si de tels programmes deviennent gratuits pour tous ? Choi m’a dit que Fannie et Freddie se préparent à déployer leurs propres SPCP. Les prêteurs hypothécaires vont accorder ces prêts et les vendre à F & F.

N’oublions pas le jeu de la patate chaude qui a mené à la crise des prêts hypothécaires. Des prêts hypothécaires ont été financés alors qu’ils n’auraient jamais dû l’être. Ces prêts ont été vendus à des investisseurs ou regroupés sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires. Quelqu’un d’autre s’est retrouvé avec le sac lorsque les emprunteurs n’ont pas pu payer.

Autre chose à considérer : « Les taux hypothécaires sont élevés. Les prix des maisons sont élevés. Ce n’est pas vraiment le bon moment pour acheter une maison », a déclaré Choi.

Police des hypothèques : écoutez-vous ?

Freddie Mac taux nouvelles

Le taux fixe à 30 ans était en moyenne de 6,61 %, soit 47 points de base de moins que la semaine dernière. Le taux fixe à 15 ans était en moyenne de 5,98 %, soit 40 points de base de moins que la semaine dernière.

La Association des banquiers hypothécaires ont signalé une augmentation de 2,7 % des demandes de prêt hypothécaire par rapport à la semaine précédente.

Conclusion : en supposant qu’un emprunteur obtient le taux fixe moyen sur 30 ans sur un 647 200 $ prêt, le paiement de l’année dernière a été 1 374 $ moins que le paiement de cette semaine de 4 138 $.

Ce que je vois : Localement, les emprunteurs qualifiés peuvent obtenir les prêts hypothécaires à taux fixe suivants avec un seul point : Un FHA de 30 ans à 5,625 %, un conventionnel de 15 ans à 5,5 %, un conventionnel de 30 ans à 6 %, un Solde élevé conventionnel sur 15 ans (647 201 $ à 970 800 $) un solde élevé conventionnel de 15 ans à 5,99, un solde élevé conventionnel de 30 ans à 6,375 % et un achat jumbo de 30 ans, fixé à 6,25 %.

Remarque : Le prêt de 30 ans conforme à la FHA est limité aux prêts de 562 350 $ dans l’Empire intérieur et 647 200 $ à LA et Orange comtés.

Programme de prêt accrocheur de la semaine : Une hypothèque d’achat jumbo sur 30 ans bloquée à 6,25 % pendant les sept premières années avec intérêts uniquement sans points.

Jeff Lazerson est un courtier en hypothèques. Il peut être joint au 949-334-2424 ou [email protected].