Prix ​​de l’immobilier : pourquoi le renversement de tendance aurait pu être atteint

Le marché immobilier allemand a été mis à rude épreuve ces derniers mois. 2023 a été une année noire pour l’industrie. Après la forte hausse des taux d’intérêt, les valorisations des biens immobiliers résidentiels et commerciaux ont sensiblement baissé. Les prix de l’immobilier résidentiel semblent en effet à nouveau se stabiliser.

Les raisons en sont la forte demande persistante de surfaces habitables et la forte augmentation des coûts de construction. C’est ce que révèle une enquête menée par DZ Bank sur la base des Indice des prix Europe résultat. La banque centrale de toutes les Volksbanks a examiné de plus près l’évolution du marché immobilier local.

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La correction de l’immobilier résidentiel reste donc modérée malgré des valorisations élevées et des taux d’intérêt hypothécaires quadruplés. L’année dernière, les prix de l’immobilier résidentiel ont chuté de cinq pour cent. En comparaison directe avec la mi-2022, le prix a baissé d’environ huit pour cent au maximum.

Maintenant, le rebondissement : il n’y a aucun signe d’une nouvelle baisse en ce début d’année. La situation est similaire pour les immeubles à appartements loués. Par exemple, le grand groupe immobilier Vonovia, qui loue près d’un demi-million d’appartements, n’a pas dû procéder à de nouvelles réductions de ses stocks au premier trimestre.

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La valorisation du mètre carré habitable est restée constante à 2.300 euros par rapport à la fin de l’année. A titre de comparaison : l’année dernière, une correction de valeur de douze pour cent a été nécessaire. L’indice des prix de l’Association des banques Pfandbrief allemandes témoigne également de la stabilisation des prix des propriétés résidentielles. Cela n’a enregistré qu’une baisse minime de 0,2 pour cent au cours des derniers mois.

À cette évolution s’ajoute une inflation élevée. Tous les prix à la consommation ont augmenté d’environ 7 % entre mi-2022 et mi-2023. Cela signifie que la correction réelle des prix de l’immobilier est presque deux fois plus élevée que la correction nominale. Malgré la forte correction, le niveau des prix reste relativement élevé.

Il y a une lacune dans ces propriétés Les prix diffèrent

DZ Bank indique clairement que l’environnement du marché de l’immobilier résidentiel n’a pas seulement changé en raison des coûts de financement beaucoup plus élevés. La forte augmentation des coûts de construction, qui a rendu les nouveaux bâtiments plus chers de plus d’un tiers en trois ans, constitue également un facteur important. Les raisons en sont la hausse des prix des matériaux de construction et l’augmentation des niveaux d’efficacité énergétique.

En conséquence, l’offre de nouveaux bâtiments diminue, car les maisons nouvellement construites avec des taux d’intérêt plus élevés sont difficilement abordables. En revanche, les réductions de prix sur les maisons existantes ont augmenté suite à la loi sur le chauffage votée en 2023. Cela a également mis fin à l’évolution largement synchronisée des prix des propriétés nouvelles et existantes. Alors que les logements neufs sont devenus légèrement plus chers depuis mi-2022, les prix des logements existants ont chuté de plus de dix pour cent. Plus l’efficacité énergétique est mauvaise, plus la réduction de prix est importante.

En 2024, l’environnement de marché se sera apaisé

Les coûts de construction et les prix de l’immobilier n’ont plus autant augmenté en 2024. Le paysage des taux d’intérêt s’est également stabilisé après la forte hausse. Les taux d’intérêt hypothécaires ont de nouveau légèrement baissé, alors qu’ils étaient montés à plus de 4 % en 2023. Depuis le début de l’année, ils sont restés assez constants, entre 3,5 et 3,7 pour cent pour les prêts immobiliers à taux d’intérêt fixe sur dix ans. Dans un environnement de marché désormais plus stable, la question se pose de savoir si l’achat d’un appartement ou d’une maison redeviendra plus intéressant pour ceux qui recherchent un logement – ou si la location est la meilleure option.

La majorité des appartements et maisons vendus sont des propriétés existantes. En raison de l’évolution inverse des prix, l’écart de prix par rapport aux nouvelles constructions s’est creusé. Selon l’indice des prix de l’immobilier Europace, une maison neuve coûtait en moyenne 563 000 euros en mars 2024. Une maison existante, âgée en moyenne de 43 ans, coûte plus de 200 000 euros, soit 36 ​​% moins cher. En revanche, l’écart en mars 2022 était nettement inférieur, à environ 22 pour cent.

L’immobilier redevient moins cher

Mais l’immobilier redevient progressivement moins cher. Il y a deux ans, ce que l’on appelle l’accessibilité financière s’est considérablement détérioré en raison de la forte hausse des taux d’intérêt. Une amélioration est désormais en vue : la combinaison de la baisse des prix de l’immobilier et de la hausse des revenus nominaux a de nouveau amélioré l’accessibilité dans le secteur.

De plus, le taux d’intérêt plus élevé permet de réduire quelque peu le remboursement des prêts au même taux sans en prolonger la durée. Cela signifie que la hausse des taux d’intérêt n’est pas pleinement efficace. Avec des taux d’intérêt actuellement de 3,7 pour cent au lieu d’un peu plus de 1 pour cent, le remboursement initial peut être réduit de trois à deux pour cent – avec une période de remboursement constante de près de 30 ans. La charge du crédit passe donc de 4 pour cent, non pas à 6,7, mais à 5,7 pour cent. C’est bien plus que lorsque les taux d’intérêt étaient bas, mais la baisse des prix réduit également le montant des intérêts sur le prêt.

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Toutefois, sur le marché immobilier, les forces qui influencent l’évolution des prix vont dans des directions opposées. Les coûts de financement plus élevés ont tendance à indiquer une baisse des prix. En revanche, les coûts élevés des nouvelles constructions, la baisse des nouvelles constructions et la hausse des loyers sont des indicateurs d’une hausse des prix d’achat. Cet environnement devrait maintenir les prix largement en suspens pour le moment.

L’offre de nouvelles constructions accroît les tensions sur le marché

Parallèlement, le secteur de la construction est confronté à des défis considérables : les coûts de construction et les loyers élevés rendent la construction de nouveaux appartements locatifs peu rentable. En outre, la hausse des taux d’intérêt et des coûts de rénovation aggrave la situation des sociétés de logement, tandis que les faillites des promoteurs immobiliers augmentent. Bien que les simplifications prévues dans les nouvelles constructions soient positives, elles n’auront qu’un effet lent et n’apporteront aucune amélioration immédiate, écrit la banque DZ.

La crise de la construction se reflète également dans un manque de commandes et une baisse des permis de construire. Sans amélioration, des emplois pourraient être perdus et les travailleurs qualifiés pourraient préférer d’autres secteurs, ce qui rendrait la construction de logements encore plus difficile. En Allemagne, la pénurie de main-d’œuvre accroît le besoin d’un niveau élevé d’immigration. La forte hausse des loyers indique une grave pénurie de logements. Néanmoins, aucun afflux de fonds significatif n’est attendu de la part des investisseurs, car le marché des capitaux offre des alternatives plus attractives et nombre d’entre eux ont déjà investi dans l’immobilier.

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Le marché immobilier devrait progressivement reprendre de la vitesse en 2024

En résumé, l’accessibilité à la propriété semble à nouveau s’améliorer progressivement. Malgré la hausse des taux d’intérêt, l’achat de biens immobiliers existants redevient plus réaliste, ce qui pourrait stimuler le marché immobilier. Le marché locatif tendu, avec des augmentations annuelles possibles des loyers de plus de cinq pour cent, pourrait encourager l’intérêt à l’achat, même si les nouveaux bâtiments restent moins abordables en raison des taux d’intérêt et des coûts de construction élevés. C’est ce qu’écrit DZ Bank.

Les experts soupçonnent que la reprise du marché qui semble imminente n’entraînera probablement pas de fortes hausses de prix. Des hausses modérées des prix sont plus probables à court terme une fois le marché stabilisé. En 2024, les prix de l’immobilier résidentiel devraient baisser jusqu’à 2,5 %, selon la banque DZ. De légères augmentations de prix ne seront plus possibles avant 2025.