« Une exposition à 70% en régions, un portefeuille 100% tertiaire très diversifié et une gestion très long terme, non spéculative, tel un bon père de famille » : telle est la recette de Proudreed, dont le nouveau nom complet est Proudreed part of MCore, selon son P-DG Christophe Le Corre.
La foncière privée de 120 salariés, qui développe, acquiert et gère un patrimoine français de 670 parcs d’activités, bureaux, commerces ou entrepôtsévalué à 2,9Mds€, a traversé la tempête immobilière sans difficultés l’an dernier. « Nous avons réalisé notre meilleure année depuis notre lancement en 2000, en termes de résultats, avec 10% de croissance liée à de la croissance organique et l’indexation des loyers sur l’inflation, et de volume de développement qui atteint 200M€, soit 70M€ de plus sur un an seulement. Sans oublier notre taux d’occupation historique, de 94% », liste-t-il.
Chute des acquisitions
Voilà pour les records. Mais l’entité française du groupe MCore, qui déclare 6Mds€ d’actifs immobiliers en Europe, n’est pas restée insensible à la rapide hausse des taux jusque mi-2023 qui a refroidi les investisseurs. En 2022, 50M€ avaient été fléchés sur les acquisitions de bâtiments de seconde main. L’an dernier : seulement 5M€à cause de la conjoncture et du marché, caractérisé par des propriétaires qui refusent les décotes demandées par les candidats à l’acquisition en quête de bonnes affaires.
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« Nous n’avons pas trouvé d’opportunités en régions depuis fin 2022 car les vendeurs n’ont pas encore intégré les nouveaux prix, à la baisse, de leurs actifs, regrette-t-il. Mais nous notons un changement depuis le début d’année, grâce au diagnostic réalisé fin 2023 par les experts immobiliers, qui ont revu les valeurs à la baisse, de 10% voire 20%. »
La fin des « hangars à poules »
Côté développement, la foncière ne jure que par « le parc d’activités avec panneaux photovoltaïques et bornes de recharges pour véhicules électriquesdédiés principalement aux PME-PMI et TPE-TPI », illustre-t-il.
Proudred, dont le patrimoine est dominé à 46% par cette classe d’actifs, déclare 200 000m² en cours de construction ou qui seront commencés en 2024, et uniquement en blanc. Preuve que ce segment de marché se porte bien. Contrairement au bureau en décroissance ou à la logistique, puisque la majorité des entrepôts neufs ne sont désormais lancés que si les m² à construire ont trouvé preneurs en amont.
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Les perspectives sont bonnes. « Le parc est très obsolète et les ETI et certaines PME n’acceptent plus d’être logées dans des hangars à poules. Elles peinent à recruter et à garder les collaborateurs qui ne souhaitent plus y venir travailler. Notre produit répond aussi à la demande des élus locaux, qui veulent recréer de l’activité dans leurs territoires », assure-t-il.
Trois grands lancements en 2024
Pour créer les bâtiments qui généreront des loyers demain, Proudreed a noué des partenariats avec des promoteurs nationaux et locaux. Citons Salini pour le marché francilien notamment, ADC pour l’Occitanie par exemple, ou encore Axtom, mobilisé par 9 opérations pour 90M€ en régions, entre 2024 et 2025, avec un prix défini à l’avance.
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Trois sites phares sont à lancer cette année. A Plaisir (Yvelines), le parc d’activités sera livré en trois tranches, de 12 000 à 16 000m², sur 8ha. A Conflans Saint-Honorine (Yvelines), Proudreed développe plus de 100 000m² sur 17ha. Enfin, à Vendargues (Hérault), le terrain de 11ha a été « choisi pour être le réceptacle un pôle audiovisuel, comprenant des studios sur 15 000m² vendu à France TV et des bâtiments loués aux fournisseurs », détaille Christophe Le Corre.
De plus en plus de bâtiments à étages
Comme l’entrepôt logistique, le parc d’activités se verticalise. En 2022, c’est-à-dire un an après la promulgation de la loi Climat et Résilience qui donne le ton en termes de sobriété foncière, Proudreed ne comptait aucun projet à étages. « Le surcoût de 40% liée à la résistance au sol de l’étage supérieur n’était pas rentabilisé à une époque où les revenus locatifs étaient assez modérés », rappelle Christophe Le Corre, P-DG.
De 2022 à aujourd’hui, les loyers sont passés en moyenne de 110€ à 150€/m² en Ile-de-France, et de 70€/m² à plus de 100€/m² dans les grandes métropoles, de Lyon à Toulouse, selon lui. Ce contexte favorable à la foncière lui permet de développer actuellement 5 bâtiments à étages, avec rampes d’accès pour les camions, de Bobigny à Strasbourg.
2024-04-08 10:00:00
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