Je loue un bien pour 1 400 € par mois. Le loyer du marché libre serait d’environ 2 300 €. J’ai de bonnes relations avec les locataires et ils n’envisagent pas de déménager dans un avenir prévisible.
Je suis en train de passer aux énergies renouvelables, la nouvelle note Ber sera donc supérieure de sept points et je pourrai donc fixer le loyer au loyer du marché. Je pense qu’ils réagiraient négativement si je augmentais le loyer à 2 300 €, mais je pense que c’est la seule option.
J’envisageais de laisser le loyer à 1 400 € jusqu’à ce qu’ils déménagent et de leur demander de payer 150 € par mois en espèces pour l’électricité gratuite dont ils disposeraient. Si je laisse le loyer à 1 400 € pendant qu’ils restent, puis-je le remettre à la valeur marchande à l’avenir, lorsqu’ils déménageront, peut-être dans quelques années ?
Votre question est bonne. Comme beaucoup de propriétaires, vous avez évidemment été surpris par l’introduction des règles des zones de pression locative (RPZ), qui s’appliquent lors de la fixation initiale du loyer ou pour les locations en cours lors de l’émission d’un avis d’augmentation de loyer.
Une RPZ est une zone désignée où les augmentations de loyer sont plafonnées. Les loyers dans une RPZ ne peuvent pas être augmentés de plus de 2 pour cent par an ou, s’ils sont inférieurs, de l’augmentation du taux d’inflation enregistré par l’indice harmonisé des prix à la consommation. Cette restriction s’applique aux locations nouvelles et existantes dans les RPZ, à moins qu’une exemption ne s’applique.
La bonne nouvelle est que le Residential Tenancies Board fournit un calculateur RPZ pour permettre aux propriétaires et aux agents de fixer le loyer correct.
Vous déclarez que vous êtes en train de passer aux énergies renouvelables et que la nouvelle note Ber sera plus élevée de sept points. Je ne peux que supposer que vous effectuez ces travaux alors que les locataires vivent encore dans la propriété. Ce serait inhabituel et, en tant qu’évaluateur Ber moi-même, je sais que le travail à effectuer créera un environnement extrêmement poussiéreux et empiétera sur la vie quotidienne. Cependant, je baserai ma réponse sur le fait que les locataires sont toujours sur place puisqu’il n’est pas fait mention que vous ayez émis une résiliation de bail pour réaliser des travaux importants.
Dans votre cas, je vois que vous cherchez à invoquer l’exception pour le bien qui a subi un « changement substantiel dans la nature du logement ». À savoir, dans le cas d’un logement auquel s’applique le Règlement de l’Union européenne (performance énergétique des bâtiments) 2012 (SI n° 243 de 2012), les travaux aboutissent à une amélioration du Ber d’au moins sept classes énergétiques du bâtiment.
[ We want to sell but my tenant has offered a 40% rent increase if they can stay. What can I do?Opens in new window ]
[ My tenants are paying me a low rent and letting out a room themselves. What can I do?Opens in new window ]
Par conséquent, vous devez maintenant fixer le loyer au nouveau loyer, en profitant de l’exception qui vous est accordée par la loi en émettant un avis d’augmentation de loyer approprié. Dans l’avis de révision des loyers RTB, il y aura trois catégories sur lesquelles on pourra s’appuyer pour l’exception et vous cocherez bien entendu celle de la cote énergétique du bâtiment.
Si un propriétaire se prévaut de l’une des exemptions, il doit également signifier un formulaire de notification d’exemption RPZ au RTB accompagné des pièces justificatives dans le mois suivant la signification de cet avis. Enfin, je comprends que vous entretenez de bonnes relations avec vos locataires, mais que vous n’avez pas d’autre choix concrètement. L’idée de prendre 150 € en espèces pour l’électricité gratuite, qui, je pense, représente les économies que les locataires réaliseront avec le Ber, bien meilleur, n’est pas une bonne idée. Vous devez tout faire dans les règles, sinon cela reviendra probablement vous mordre à l’avenir.
Marcus O’Connor est géomètre agréé et membre de Société des géomètres agréés d’Irlande
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