Que faudrait-il pour que les prix de l’immobilier à Dublin tombent à 300 000 € ? – Le temps irlandais

Un gouvernement du Sinn Féin ramènerait-il le marché immobilier vers le futur ? Dans une interview accordée au Irish Times, la chef du parti Mary Lou McDonald a déclaré qu’elle aimerait voir le prix moyen de l’immobilier à Dublin tomber à 300 000 €. Il s’agit d’une forte baisse par rapport au prix moyen (médian) de 420 000 € actuellement payé par un nouvel acheteur à Dublin – le prix moyen de toutes les ventes est un peu plus élevé car ceux qui déménagent paient un peu plus. Une baisse importante de près de 30 pour cent serait nécessaire pour atteindre le niveau de 300 000 €. Et la grande question est de savoir si cet objectif pourra un jour être atteint, sans que l’économie ne sombre dans la récession. L’augmentation de l’offre prenant du temps, le moyen le plus rapide d’exercer une pression à la baisse sur les prix des logements neufs pourrait être de supprimer les mesures de soutien à la demande telles que le programme d’aide à l’achat. La dernière fois que les prix de l’immobilier à Dublin ont atteint ce niveau, c’était en 2015-2016, après le krach financier.

1. Le marché maintenant

Malgré la forte hausse des taux d’intérêt, les prix ont continué à augmenter dans tout l’État, augmentant de 2,3 pour cent sur l’année jusqu’en octobre. Les prix à Dublin ont légèrement baissé de 0,6 pour cent, ce qui représente effectivement une stagnation, la baisse semblant être largement liée à une baisse du prix de vente des maisons plus chères,

La résilience des prix dans un contexte de dix hausses des taux d’intérêt est remarquable, selon Kieran McQuinn, professeur-chercheur à l’Institut de recherche économique et sociale (ESRI). La demande reste forte, notamment de la part des primo-accédants, probablement en raison de l’augmentation de la population et de la vigueur du marché de l’emploi.

La tendance stable des prix reflète la faiblesse persistante des stocks sur le marché, selon Marian Finnegan, directrice générale des agents immobiliers Sherry FitzGerald. La construction de logements neufs a légèrement repris, mais elle est inférieure à la demande, tandis que l’offre sur le marché de l’occasion reste très faible.

Dans l’état actuel des choses, McQuinn estime que les prix continueront à augmenter en moyenne dans tout l’État l’année prochaine, alors que les taux d’intérêt commenceront à baisser lentement par rapport à leurs niveaux actuels et que la croissance de l’économie nationale se poursuivra, même si – selon l’ESRI – à un rythme généralement élevé. rythme plus lent. Quoi qu’il en soit, les performances du marché au cours de l’année écoulée indiquent qu’une forte baisse des prix ne serait pas une tâche facile.

2. Pourquoi 300 000 € ?

La forte hausse des prix de l’immobilier depuis qu’ils ont atteint leur plus bas niveau au milieu de la dernière décennie a tout simplement fait sortir de nombreuses personnes du marché. La plupart des primo-accédants achètent encore sur le marché de l’occasion et ils sont également les principaux acheteurs de logements neufs.

À Dublin, trouver une maison avec au moins deux chambres pour moins de 400 000 € serait rare ; cela nécessiterait un revenu du ménage d’au moins 90 000 € pour respecter les règles d’emprunt de la Banque centrale, qui exigent qu’un prêt soit au plus quatre fois supérieur au revenu du ménage. Le prix moyen de 420 000 € nécessiterait un revenu d’au moins 95 000 €.

En réalité, les acheteurs de maisons n’empruntent souvent pas jusqu’à la limite de quatre fois. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, la charge de remboursement peut dans certains cas devenir trop élevée à l’approche du seuil. Dans d’autres cas, les gens bénéficient du soutien de leur famille et doivent emprunter un peu moins. La Banque centrale a indiqué que le prêt moyen au premier semestre était 3,3 fois supérieur aux revenus. En tenant compte de la caution, cela nécessiterait un revenu commun de 105 000 € pour pouvoir atteindre la moyenne de 420 000 €, qui comprendrait des appartements plus petits ainsi que des maisons.

En ce qui concerne une maison de trois chambres, la Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) a estimé que le coût de livraison dans la région de Dublin correspond à un prix de vente de 464 000 €. En utilisant le calcul du revenu de 3,3 fois, il indique que cela nécessiterait un revenu familial de 127 000 €, un point évoqué par McDonald dans son interview et soulevé récemment lors du débat au Dáil.

Un prix de l’immobilier de 300 000 €, s’il était atteint, rendrait clairement les logements plus abordables pour un plus grand nombre. En appliquant la règle du revenu maximum de quatre fois, cela nécessiterait un revenu du ménage de 67 500 €. Sur la base d’un chiffre moyen de 3,3 fois le revenu, le niveau de revenu requis par ménage serait de 82 000 €. En fin de compte, de tels prix signifieraient que les célibataires à revenu moyen ou élevé pourraient acheter, tout comme les couples à double revenu et à revenu moyen.

3. Pourrait-il être réalisé ?

Faire baisser les prix de l’immobilier à des niveaux beaucoup plus bas nécessiterait de profonds changements dans l’offre ou la demande sur le marché – et très probablement dans les deux.

Comme l’a rapporté le SCSI, le coût moyen de livraison d’une maison jumelée à trois chambres dans la région de Dublin est supérieur à 460 000 €. Sous le gouvernement actuel, divers soutiens à l’offre et à la demande sont en place, ou en cours d’intensification, pour tenter de combler l’écart entre le coût de la construction et l’abordabilité. Dans ce contexte, la construction financée par l’État est en augmentation – et un élément clé de la politique du Sinn Féin est d’accélérer cette offre de logements sociaux et abordables en réorientant et en augmentant les ressources de l’État. Quel que soit le gouvernement, l’impact probable d’une offre accrue financée par l’État sur les prix de l’immobilier dans les années à venir donne lieu à un débat intéressant. Cependant, il existe des obstacles – en matière de planification, d’approvisionnement en eau, etc. – à une augmentation rapide de l’approvisionnement. Et la plupart des estimations estiment que le niveau de la demande de logements, résultant de l’augmentation naturelle de la population et de l’immigration, est bien supérieur aux niveaux actuels de l’offre.

Il est donc très important de « rattraper » cette demande et d’augmenter l’offre dans la mesure où cela fait baisser le prix moyen de l’immobilier. Mettre davantage de logements sur le marché à des prix plus abordables – grâce à diverses formes de subventions publiques à l’offre – reste un défi, mais est clairement plus réalisable. Et contrairement à la réduction du niveau global des prix de l’immobilier sur le marché, cela implique des choses qui sont largement sous le contrôle du gouvernement, même s’il existe également des barrières.

Un plus grand nombre de logements construits par l’État entraînera des prix globalement plus bas sur le marché qu’ils ne le seraient autrement, mais une baisse des prix de 30 pour cent semble peu probable, à moins que la demande ne s’effondre.

De toute évidence, l’objectif du Sinn Féin ne sera pas de réduire la demande, car cela se produit généralement en cas de récession. La dernière forte baisse des prix de l’immobilier en Irlande fait suite à l’éclatement de la bulle du crédit après 2008, qui a entraîné un effondrement des prix et une forte augmentation du nombre de propriétaires en situation de patrimoine négatif. La répétition d’une telle situation ne figure sur la liste de souhaits d’aucun parti. Et la baisse de la demande, comme le souligne McQuinn, a également un impact sur l’offre de logements, dans la mesure où les constructeurs se retirent, estimant qu’ils auront des difficultés à vendre.

4. Qui serait mécontent ?

De toute évidence, McDonald cible ceux qui veulent acheter des maisons et non ceux qui les possèdent déjà, dont la richesse totale diminuerait. Un problème ici, comme elle l’a mentionné, est que de nombreuses familles utilisent les fonds de leur propre maison ou d’ailleurs pour aider leurs enfants à accéder au logement. Ainsi, même s’ils perdraient en raison de la baisse de la valeur de leur propre maison, cette perte serait en partie compensée par une moindre exigence en matière d’aide à leurs enfants. Néanmoins, une baisse des prix de l’immobilier – si elle devait se produire rapidement – ​​aurait en soi un certain impact sur la confiance des consommateurs. Il convient de noter que McDonald n’a pas précisé de délai dans lequel elle espérait que l’objectif de 300 000 € serait atteint.

Un autre groupe qui n’apprécierait pas une forte baisse des prix serait celui des personnes ayant récemment acheté une maison et qui pourraient en conséquence se retrouver avec des capitaux propres négatifs. Cela signifierait que leur prêt impayé vaudrait plus que la valeur de leur maison, ce qui limiterait leur capacité à déménager. À son tour, une forte baisse des prix de l’immobilier affecterait probablement les politiques de prêt des banques, en particulier si celles-ci craignaient que d’autres choses se produisent.

Une mesure susceptible de réduire les prix des logements neufs à court terme serait de supprimer les soutiens à la demande actuellement en place, notamment le programme d’aide à l’achat que le Sinn Féin dit vouloir supprimer progressivement. Celui-ci offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 000 € pour aider un premier acheteur à constituer une caution pour acheter une maison nouvellement construite. Les critiques affirment que cela a fait monter le prix des logements neufs – et ceux-ci ont augmenté de plus de 10 pour cent au cours de l’année écoulée, également en raison de la hausse des coûts de construction. Cela justifie la suppression du système, mais cela désavantagerait inévitablement ceux qui envisagent d’acheter par rapport à ceux qui l’ont déjà fait ces derniers mois.

5. Politique du logement

Ce que le Sinn Féin ferait en premier en matière de politique du logement, s’il forme le prochain gouvernement, sera intéressant à observer. Finnegan de Sherry FitzGerald estime que quel que soit le responsable, le marché a besoin d’une période de stabilité avec des indications claires que les incitations actuelles resteront en place du côté de la demande et de l’offre, conduisant à une augmentation régulière mais progressive de la demande. Le Sinn Féin envisagerait sans aucun doute d’apporter des changements clés au cours de ses premiers mois pour montrer son intention. Ce que tout parti abordant la question n’aura pas de visage, ce sont les compromis interminables entre la politique du logement et le temps qu’il faut pour parvenir de manière réaliste à une forte augmentation de l’offre.