Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Si vous avez une hypothèque, vous participez peut-être sans le savoir à un titre adossé à une hypothèque (MBS). Autrement dit, votre humble prêt immobilier peut faire partie d’un pool de prêts hypothécaires qui ont été regroupés et vendus à des investisseurs axés sur le revenu sur le marché secondaire.

Faire partie d’un MBS ne changera pas grand-chose (voire rien) à la façon dont vous remboursez votre prêt immobilier, mais il est utile de comprendre le fonctionnement de ces produits d’investissement et leur impact sur les secteurs de l’hypothèque et du logement.

Points clés à retenir

• Un titre adossé à des hypothèques est un produit d’investissement composé de milliers d’hypothèques individuelles.

• Les investisseurs peuvent acheter des MBS sur le marché secondaire auprès des banques qui ont émis les prêts.

• Lorsque les prix des MBS baissent, les taux hypothécaires résidentiels ont tendance à augmenter – et vice versa.

Qu’est-ce qu’un titre adossé à des créances hypothécaires ?

Un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) est un type d’actif financier, un peu comme une obligation (ou un fonds obligataire). Il est créé à partir d’un portefeuille, ou d’une collection, de hypothèques résidentielles.

Lorsqu’une entreprise ou un gouvernement émet un lien traditionnel, ils empruntent essentiellement de l’argent aux investisseurs (les personnes qui achètent l’obligation). Comme pour tout prêt, les paiements d’intérêts sont effectués, puis le principal est remboursé à l’échéance. Cependant, avec un titre adossé à des hypothèques, les paiements d’intérêts aux investisseurs proviennent des milliers d’hypothèques qui sous-tendent l’obligation – en particulier, les remboursements d’intérêts et de principal que les titulaires d’hypothèques effectuent chaque mois.

Les titres adossés à des créances hypothécaires offrent des avantages clés aux acteurs du marché hypothécaire, y compris les banques, les investisseurs et même les emprunteurs hypothécaires eux-mêmes. Cependant, investir dans un MBS a des avantages et des inconvénients.

Comment fonctionnent les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Bien que nous ayons tous grandi avec l’idée que les banques consentent des prêts et conservent ces prêts jusqu’à leur échéance, la réalité est qu’il y a de fortes chances que votre prêteur vende le prêt à ce qu’on appelle le marché hypothécaire secondaire. Ici, les agrégateurs achètent et vendent des hypothèques, trouvant le bon type d’hypothèques pour la sécurité qu’ils veulent créer et revendre aux investisseurs. C’est la raison la plus courante pour laquelle l’agent de gestion des prêts hypothécaires d’un emprunteur change après avoir obtenu un prêt hypothécaire.

L’histoire continue

Les titres adossés à des créances hypothécaires consistent en un groupe de prêts hypothécaires qui ont été organisés et titrisés pour payer des intérêts comme une obligation. Les MBS sont créés par des sociétés appelées agrégateurs, y compris des entités parrainées par le gouvernement telles que Fannie Mae ou Freddie Mac. Ils achètent des prêts auprès de prêteurs, y compris de grandes banques, et les structurent en un titre adossé à des hypothèques.

Considérez un titre adossé à des hypothèques comme un gâteau géant avec des milliers d’hypothèques jetées dedans. Les créateurs du MBS peuvent couper ce gâteau en potentiellement des millions de tranches – chacune peut-être avec un petit morceau de chaque hypothèque – pour donner aux investisseurs le type de rendement et de risque qu’ils exigent. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont généralement versés aux investisseurs sur une base mensuelle, comme les hypothèques sous-jacentes.

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent présenter de nombreuses caractéristiques en fonction des exigences du marché. Les créateurs de MBS considèrent leur pool de prêts hypothécaires comme des flux de trésorerie pouvant durer 10, 15 ou 30 ans — la durée typique des hypothèques. Mais les prêts sous-jacents de l’obligation peuvent être refinancés, et les investisseurs sont remboursés de leur principal et perdent le flux de trésorerie au fil du temps.

En considérant les caractéristiques de l’hypothèque comme un flux de risques et de flux de trésorerie, les agrégateurs peuvent créer des obligations qui présentent certains niveaux de risques ou d’autres caractéristiques. Ces titres peuvent reposer à la fois sur des hypothèques immobilières (titres adossés à des hypothèques résidentielles) ou sur des prêts aux entreprises sur propriété commerciale (titres adossés à des créances hypothécaires commerciales).

Il existe différents types de titres adossés à des créances hypothécaires en fonction de leur structure et de leur complexité :

• Titres de passage : Dans ce type de titres adossés à des créances hypothécaires, une fiducie détient de nombreuses hypothèques et alloue les paiements hypothécaires à ses divers investisseurs en fonction de la part des titres qu’ils détiennent. Cette structure est relativement simple.

• Obligation hypothécaire garantie (CMO): Ce type de MBS est une structure juridique adossée aux hypothèques qu’elle possède, mais elle a une particularité. À partir d’un pool donné de prêts hypothécaires, un CMO peut créer différentes catégories de titres qui présentent des risques et des rendements différents (comme des tranches de taille différente, si nous utilisons à nouveau notre métaphore du camembert). Par exemple, il peut créer une catégorie d’obligations « plus sûres » qui sont payées avant les autres catégories d’obligations. La dernière classe, la plus risquée, n’est payée que si toutes les autres classes reçoivent leurs paiements.

• Titres adossés à des créances hypothécaires dépouillés (SMBS) : Ce type de sécurité divise essentiellement le paiement hypothécaire en deux parties, le remboursement du principal et le paiement des intérêts. Les investisseurs peuvent alors acheter soit le titre qui rapporte le principal (qui rapporte moins au début mais qui croît) soit celui qui rapporte les intérêts (qui rapporte plus mais qui diminue avec le temps). Ces structures permettent aux investisseurs d’investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires avec certains risques et avantages. Par exemple, un investisseur pourrait acheter une tranche relativement sûre d’un CMO et avoir de fortes chances d’être remboursé, mais au prix d’un rendement global inférieur.

Comment les titres adossés à des créances hypothécaires affectent-ils les taux hypothécaires ?

Le coût des titres adossés à des créances hypothécaires a un impact direct sur taux hypothécaires. En effet, les sociétés de prêts hypothécaires perdent de l’argent lorsqu’elles accordent des prêts alors que le marché est en baisse.

Lorsque les prix des titres adossés à des créances hypothécaires chutent, les fournisseurs de prêts hypothécaires augmentent généralement taux d’intérêt. À l’inverse, les fournisseurs de prêts hypothécaires baissent les taux d’intérêt lorsque le prix des MBS augmente.

Alors, qu’est-ce qui fait monter ou baisser les titres adossés à des créances hypothécaires ? Tout, des gains boursiers à la hausse des prix de l’énergie et même aux chiffres du chômage, a la capacité d’influencer les prix. Une variété de facteurs qui affectent le cours des titres adossés à des hypothèques, et les prêteurs le surveillent constamment.

Titres adossés à des créances hypothécaires et marché du logement

Pourquoi les titres adossés à des créances hypothécaires ont-ils un sens pour les acteurs du secteur hypothécaire ? Les titres adossés à des créances hypothécaires rendent en fait le secteur plus efficace, ce qui signifie qu’il est moins cher pour chaque partie d’accéder au marché et d’en tirer les avantages :

• Prêteurs : En vendant leurs prêts hypothécaires, les prêteurs économisent sur les frais d’entretien et reçoivent de l’argent qu’ils peuvent ensuite prêter à d’autres emprunteurs, ce qui leur permet d’utiliser plus efficacement leur capital. Ils exigent souvent des emprunteurs qu’ils respectent prêt conforme normes afin qu’ils puissent vendre des prêts hypothécaires à des agrégateurs. Ils peuvent également vendre les prêts qu’ils ne souhaitent pas conserver, tout en conservant ceux qu’ils préfèrent.

• Agrégateurs : Les agrégateurs regroupent les hypothèques dans les MBS et perçoivent des commissions pour cela. Ils peuvent conférer aux titres adossés à des créances hypothécaires des caractéristiques attrayantes pour certains investisseurs. Une offre régulière de prêts conformes permet aux agrégateurs de structurer les MBS à moindre coût.

• Emprunteurs : Étant donné que les agrégateurs exigent tant de prêts conformes, ils augmentent l’offre de ces prêts et font baisser taux hypothécaires. Ainsi, les emprunteurs peuvent bénéficier d’un meilleur accès au capital et de taux hypothécaires plus bas qu’ils ne le feraient autrement.

Bien sûr, un accès plus facile au financement est bénéfique pour l’industrie de la construction de logements : Promoteurs peut construire et vendre plus de maisons aux consommateurs qui peuvent emprunter à moindre coût.

Les investisseurs aiment également les titres adossés à des créances hypothécaires, car ces obligations peuvent offrir certains types d’exposition au risque que les investisseurs, principalement les grands acteurs institutionnels, souhaitent avoir. Même les banques elles-mêmes peuvent investir dans des MBS, diversifiant leurs portefeuilles.

Alors que le prêteur peut vendre le prêt, il peut également conserver le droit d’assurer le service de l’hypothèque, ce qui signifie qu’il perçoit une petite commission pour percevoir le paiement mensuel et gérer généralement le compte. Ainsi, vous pouvez continuer à payer votre prêteur chaque mois pour votre hypothèque, mais le véritable propriétaire de votre hypothèque peut être les investisseurs qui détiennent le titre adossé à une hypothèque contenant votre prêt.

Avantages et inconvénients d’investir dans des MBS

Aucun investissement n’est sans risque. Les MBS ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires sont généralement versés aux investisseurs sur une base mensuelle, comme les hypothèques derrière les titres. Mais, contrairement à une obligation typique où vous recevez des paiements d’intérêts sur la durée de vie de l’obligation, puis recevez votre principal à son échéance, un MBS peut souvent payer à la fois le principal et intérêts sur la durée de vie du titre, de sorte qu’il n’y aura pas de paiement forfaitaire à la fin de la durée de vie du MBS.

Voici quelques-uns des autres avantages et inconvénients d’investir dans les MBS.

Avantages

• Payer un taux d’intérêt fixe

• Ont généralement des rendements plus élevés que les bons du Trésor américain

• Moins corrélé aux actions que d’autres titres à revenu fixe à rendement plus élevé, comme les obligations de sociétés

Les inconvénients

• Si un emprunteur fait défaut sur son hypothèque, l’investisseur finira par perdre de l’argent

• L’emprunteur peut refinancer ou rembourser leur prêt plus rapidement que prévu, ce qui peut avoir un impact négatif sur les rendements

• Risque de taux d’intérêt plus élevé car le coût des MBS peut baisser dès que les taux d’intérêt augmentent

Historique des titres adossés à des créances hypothécaires

Le premier titre adossé à une hypothèque moderne a été émis en 1970 par la Government National Mortgage Association, mieux connue sous le nom de Ginny-Mae. Ces titres adossés à des créances hypothécaires étaient en fait garantis par le gouvernement américain et étaient attrayants en raison de leurs faibles taux d’intérêt.

Ginnie Mae a commencé à fournir des titres adossés à des hypothèques dans le but d’apporter des fonds supplémentaires, qui ont ensuite été utilisés pour acheter plus de prêts immobiliers et développer des logements abordables. Peu après, entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac ont également commencé à proposer leur version des MBS.

Le premier MBS privé n’a été émis qu’en 1977, lorsque Lew Ranieri du groupe d’investissement aujourd’hui disparu Salomon Brothers a développé le premier MBS résidentiel soutenu par des fournisseurs de prêts hypothécaires, plutôt que par une agence fédérale. Les MBS de Ranieri étaient offerts en obligations à 5 et 10 ans, ce qui était attrayant pour les investisseurs qui pouvaient voir des rendements plus rapidement.

Au fil des ans, les titres adossés à des créances hypothécaires ont évolué et se sont considérablement développés. Depuis mai 2023, les institutions financières ont émis 493,9 milliards de dollars dans des titres adossés à des créances hypothécaires.

Titres adossés à des créances hypothécaires aujourd’hui

Alors que les titres adossés à des créances hypothécaires étaient notoirement au centre de la crise financière mondiale en 2008 et 2009, ils continuent d’être une partie importante de l’économie aujourd’hui, car ils répondent à des besoins réels et offrent des avantages tangibles aux acteurs des secteurs du crédit hypothécaire et du logement.

Non seulement la titrisation des prêts hypothécaires fournit des liquidités accrues aux investisseurs, aux prêteurs et aux emprunteurs, mais elle offre également un moyen de soutenir le marché du logement, qui est l’un des principaux moteurs de la croissance économique aux États-Unis. Un marché du logement fort renforce souvent une économie forte et permet d’employer de nombreux travailleurs.

Bilan des titres adossés à des créances hypothécaires

Bien que vous n’ayez peut-être pas affaire à un titre adossé à une hypothèque dans votre vie quotidienne, votre hypothèque peut en faire partie. Et si c’est le cas, c’est un rouage de la machinerie qui maintient le fonctionnement du système financier et aide les emprunteurs à accéder au capital à moindre coût. Il peut être utile de comprendre que le marché des MBS a finalement une influence puissante sur qualifications pour les hypothèquesce qui détermine qui obtient un prêt – et pour combien.