2024-07-05 04:07:36
Et ils sont gros. Cela suppose que leurs couvertures n’explosent pas, mais c’est précisément ce qui a frappé le Dr Horton.
Par Wolf Richter pour WOLF STREET.
Lorsque les taux hypothécaires sont passés à 6 %, puis à 7 %, les ventes de logements existants ont chuté de près de 40 % par rapport à 2021 et de plus de 30 % par rapport à 2019, car les vendeurs ont refusé de baisser suffisamment leurs prix pour que les prêts hypothécaires à 7 % fonctionnent, et les acheteurs ont perdu tout intérêt. L’immobilier commercial a réévalué les prix des propriétés, et les décotes sont massives. Mais les vendeurs de maisons ne sont pas d’humeur. Ils vont attendre ou quoi que ce soit. Les ventes ont donc chuté alors même que les inscriptions actives et l’offre ont atteint leur plus haut niveau depuis des années.
Les constructeurs immobiliers doivent toutefois construire et vendre des maisons quel que soit le niveau des taux hypothécaires, c’est leur métier, ils ne peuvent pas attendre. Ils ont donc lancé un programme agressif de réduction des taux hypothécaires, même pendant toute la durée du prêt (« permanent »), et d’incitations telles que des améliorations gratuites et des réductions des frais de clôture. Et les ventes se sont maintenues.
Mais c’est cher : 47 100 $ par maison en moyenne : Lennar
Lennar, l’un des plus grands constructeurs immobiliers aux États-Unis, a déposé vendredi dernier auprès de la SEC son rapport 10-Q pour son deuxième trimestre. Et il a révélé le coût de ces incitations :
Au cours du premier semestre 2024, les coûts incitatifs moyens, y compris les coûts de réduction des taux hypothécaires, ont augmenté à 47 100 $ par maison vendue, soit 10,1 % du prix de vente moyen, contre 9,2 % il y a un an.
Les coûts de ces incitations varient selon les marchés. Au Texas, ils ont atteint 16,9 %, soit 51 600 $ par maison. Dans les « autres » régions, qui incluent la Floride, ils se sont élevés à 13,4 %, soit 81 700 $ par maison (tableau du dossier 10-Q) :
Lennar a également réduit les prix :
« Les revenus étaient plus élevés [by 9%] principalement en raison de
- une augmentation de 15% du nombre de livraisons à domicile,
- partiellement compensé par une baisse de 5 % du prix de vente moyen des maisons livrées.
Le prix de vente moyen des maisons livrées a chuté à 426 000 $ au deuxième trimestre, contre 449 000 $ un an plus tôt. La baisse de 5,1 %, a-t-il déclaré,était principalement due à une tarification adaptée au marché grâce à un recours accru aux incitations et à un mix de produits.”
Et il disait :
« Grâce à notre accès facile au capital, nous avons pu nous adapter et capter la demande en utilisant des mesures incitatives pour réduire la contrainte d’accessibilité financière. »
Dans son dossier 10-Q du premier trimestre déposé il y a trois mois, elle a déclaré :
« Les constructeurs immobiliers ont été particulièrement capables de capter la demande en recourant à des mesures incitatives, notamment des baisses de taux d’intérêt, des majorations des frais de clôture et des réductions de prix, pour lever les contraintes d’accessibilité et permettre aux acheteurs d’acheter des logements. »
Dans leurs états financiers, les constructeurs immobiliers cotés en bourse ajoutent les coûts des réductions de taux hypothécaires et des incitations à leurs coûts de biens vendus, et les déduisent donc de leur bénéfice brut, afin que les investisseurs voient l’impact des coûts. Et les GSE (Fannie Mae et autres.), lorsqu’ils acquièrent l’hypothèque auprès de la société de crédit immobilier du constructeur, ils comprennent évidemment aussi les mathématiques du rachat. Il n’y a donc rien de caché ici.
Mais les coûts ont soudainement grimpé en flèche pour DR Horton lorsque ses couvertures ont explosé.
Les constructeurs immobiliers ont recours à des couvertures complexes de divers types pour tenter de contrôler les risques liés aux baisses des taux hypothécaires. Mais l’automne dernier, pendant la frénésie des baisses de taux, lorsque les taux hypothécaires ont plongé, les couvertures de DR Horton ont explosé et ont dû être restructurées, déclenchant une charge de 65 millions de dollars sur le coût des marchandises vendues et donc sur la marge brute, qui s’est ajoutée aux coûts des baisses des taux hypothécaires et autres mesures incitatives, a-t-il révélé en janvier.
Le jury n’a donc pas encore rendu son verdict sur de futurs incidents comme celui-ci, où les baisses de taux hypothécaires exerceraient leurs coûts inattendus sur les revenus.
Mais ces coûts ne se reflètent pas dans les prix des contrats.
Le Bureau du recensement, lorsqu’il rend compte des ventes de logements neufs, s’appuie sur les prix contractuels pour établir ses prix médians, et ces prix contractuels sont gonflés par les coûts des baisses et des incitations des taux hypothécaires.
Ces prix contractuels ont baissé de 4 % au cours de la période du deuxième trimestre de Lennar, par rapport au pic de l’automne 2022 et sont revenus au niveau où ils se trouvaient au deuxième trimestre 2022.
Il s’agit des dernières données révisées jusqu’en mai. Vous avez manqué le chaos de la révision il y a un mois ? Le Bureau du recensement révise 25 % de la hausse des prix des nouvelles maisons unifamiliales survenue pendant la pandémie
Vous aimez lire WOLF STREET et vous souhaitez le soutenir ? Vous pouvez faire un don. Je vous en suis très reconnaissant. Cliquez sur la chope de bière et de thé glacé pour savoir comment :
Souhaitez-vous être averti par e-mail lorsque WOLF STREET publie un nouvel article ? Inscrivez-vous ici.
#Quel #est #coût #des #réductions #taux #hypothécaires #autres #mesures #incitatives #pour #les #constructeurs #immobiliers #Lennar #dévoile #les #chiffres
1720149890