Quelles sont nos options lorsque des voisins construisent sans permis de construire ? – Le Times irlandais

J’ai acheté une propriété l’année dernière à un couple et, dans le feu de l’action, j’ai choisi de fermer les yeux sur leur conservation du garage qui desservait la maison et se trouve de l’autre côté de la route qui sépare les deux parcelles à moins de 10 mètres.

Depuis la finalisation de la vente, le couple s’est déplacé pour rénover le garage avec l’intention de l’utiliser comme maison de vacances et éventuellement comme location, malgré les objections des voisins et une lettre ferme de l’autorité locale, leur ordonnant de cesser tout travaux sur ce propriété. Cette lettre leur a été délivrée par l’intermédiaire de leur avocat.

Les propriétaires ont indiqué qu’ils ont le droit de développer le site de cette manière car la propriété était autrefois une habitation séparée (si cela a jamais été le cas, c’était il y a longtemps) et ne montrent aucune intention de se conformer aux instructions du conseil.

Il semble qu’ils n’aient pas l’intention de procéder à des ajustements structurels majeurs, mais le développement est néanmoins un bouleversement majeur pour les voisins vivant dans les environs immédiats. Évidemment, avec le temps, la propriété pourrait également être vendue comme une maison et non comme un garage avec peu ou pas de perspective de permis de construire pour le réaménagement.

Il semble étonnant que quelqu’un puisse simplement créer une maison à partir d’un garage sous le nez du conseil qui lui a conseillé d’arrêter. Mais nous n’avons pas eu beaucoup d’interaction de la part du conseil en réponse à nos plaintes, de sorte que les propriétaires semblent être convaincus qu’ils peuvent simplement s’en tirer. Que pourriez-vous nous conseiller de faire pour éviter que cela se produise ?

Monsieur DC

Les rangées de planification ont le potentiel de devenir très désordonnées et les rangées de planification avec les voisins encore plus.

Si vous avez un problème avec un développement qui, selon vous, n’est pas autorisé, le premier port d’escale est l’autorité de planification compétente qui sera l’autorité locale – conseil municipal ou de comté – pour cette zone. Il s’agit de l’organisme responsable de la supervision de la planification, y compris de toute action coercitive liée à un développement non autorisé.

Il existe une dispense générale de l’obligation de planifier un changement d’utilisation d’une construction tant que ce changement n’est pas significatif. Je suppose que ce sont les motifs invoqués par vos voisins, d’autant plus qu’ils ne modifient pas la taille ou l’échelle de la structure, mais la convertissent simplement en une habitation résidentielle – ou, comme ils diraient, reviennent à l’habitation résidentielle qu’elle était autrefois .

Je ne sais pas depuis combien de temps ce bâtiment, qui a récemment servi de garage, était en fait une habitation habitable. Cependant, je connais suffisamment certaines parties de l’Irlande rurale pour savoir à quelle vitesse une maison familiale peut se transformer en une dépendance inhabitable sans soins et entretien continus. Et il y a d’innombrables anciennes maisons disséminées dans l’État qui ont simplement été abandonnées pour de nouvelles maisons à proximité sur le même site et ensuite utilisées pour abriter des animaux ou comme espaces de stockage ou garages. Il n’y a donc peut-être pas aussi longtemps que vous le pensez.

C’est clairement à ce couple de convaincre l’autorité locale du bien-fondé de leur dossier, d’autant plus que vous mentionnez qu’il se situe dans une zone soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes qu’à l’accoutumée.

Je soupçonne que s’ils le font, ils peuvent s’appuyer sur l’article 4 (h) de la loi de 2020 sur l’aménagement et le développement. Cela concerne le développement exonéré et prévoit une exemption de la nécessité d’un permis de construire lorsque le développement implique “la réalisation de travaux pour l’entretien, l’amélioration ou toute autre modification de toute structure, étant des travaux qui n’affectent que l’intérieur de la structure ou qui n’affectent pas matériellement l’apparence extérieure de la structure de manière à rendre l’apparence incompatible avec le caractère de la structure ou des voisins structures ».

S’il y a le moindre doute quant à savoir s’il s’agit d’un développement exempté, vous pouvez toujours demander au conseil de se prononcer à ce sujet.

L’article 5 de la loi stipule que toute personne peut demander une déclaration indiquant si un développement est exempté. La décision du conseil sur la question doit être notifiée à l’auteur de la requête dans un délai de quatre semaines. Si c’était vous, ils aviseraient également le couple propriétaire du terrain. Ils peuvent prolonger ce délai de trois semaines en demandant de plus amples informations.

Selon le résultat, vous ou les propriétaires fonciers pouvez faire appel auprès d’An Bord Pleanála dans les quatre semaines suivant la notification, tout comme le conseil.

Suivez le processus

Pour votre part, je peux voir le souci, notamment ce que cela pourrait signifier sur toute la ligne. Si le “garage” de ce couple devait être vendu, il serait très difficile pour un nouveau propriétaire d’obtenir un permis de construire pour le transformer, d’autant plus que vous me dites que la planification dans ce domaine est plus restreinte qu’elle ne le serait généralement. S’il s’agit déjà d’une maison et, acceptée comme telle, il pourrait être plus facile pour un nouveau propriétaire de l’agrandir davantage.

Dans un avenir plus immédiat, son utilisation comme maison de vacances ou location à court terme pourrait être moins envahissante pour votre espace, vous devez donc vous demander si vous pouvez vivre avec cela.

La chose principale si vous pensez qu’il n’y a pas d’autorisation pour le développement est de suivre la procédure méticuleusement et par écrit. Le Bureau du régulateur de l’urbanisme dans son guide explique comment le faire au mieux.

La première étape consiste évidemment à identifier l’autorité de planification compétente et à l’alerter de ce prétendu développement non autorisé – ou bien à vérifier s’il est réputé exempté en vertu de la loi.

Le régulateur indique que votre lettre doit expliquer pourquoi vous pensez que le développement n’est pas autorisé, y compris son adresse précise, la date et l’heure auxquelles le développement non autorisé a commencé, la nature des travaux de construction et les noms, adresses et autres coordonnées des propriétaires ou personnes réalisant le développement. Il vous suggère également de déclarer que vous faites une déclaration écrite en vertu de l’article 152 de la Planning and Development Act 2000, telle que modifiée.

Cela déclenche un processus. Si le conseil convient que le développement n’est pas autorisé, il doit émettre une lettre d’avertissement dans les six semaines. D’après ce que vous dites, il semble que cela se soit produit, mais vous voudriez être sûr qu’il s’agit de la lettre d’avertissement officielle au sein de la structure d’application et non simplement d’un «avis», quelle que soit sa formulation.

Une fois qu’une lettre d’avertissement officielle a été émise, les personnes qui entreprennent un développement non autorisé suspecté ont quatre semaines pour y répondre et le conseil doit y répondre dans un délai de quinze jours.

Selon le régulateur, une fois que le conseil a décidé d’émettre une lettre d’avertissement, il s’engage. Il doit enquêter sur le développement prétendument non autorisé et, en supposant qu’il trouve qu’il est effectivement non autorisé et nécessite une autorisation, il doit s’assurer que les actions qu’il a définies dans sa lettre d’avertissement ont été respectées – ou non. Il n’a aucune discrétion à cet égard une fois la lettre d’avertissement émise, c’est pourquoi il est essentiel de déterminer l’état de la communication que vous avez vue.

Le fait qu’il leur ait “ordonné de cesser” appuierait certainement l’idée qu’il s’agissait d’une lettre d’avertissement formelle. Si tel est le cas, le couple impliqué ne peut pas simplement ignorer la demande du conseil et, s’il le fait, le conseil est obligé de l’intensifier.

Comme l’indique le guide de l’organisme de réglementation, une fois que le conseil détermine qu’un développement non autorisé qui n’est ni trivial ni mineur est en cours et que la personne qui effectue le développement n’a pas remédié à la situation, “l’autorité de planification a besoin d’une raison impérieuse pour ne prendre aucune autre mesure”. .

Cela pourrait inclure une décision du couple de demander la rétention – une autorisation rétroactive de conserver tout développement – ​​s’il est décidé qu’une autorisation est requise. Vous devrez vous tenir au courant des avis de planification locaux pour voir si cela se produit.

Mise en vigueur

En supposant que ce ne soit pas le cas, la “mesure supplémentaire” prise par le conseil est généralement la publication d’un avis d’exécution – dans les 12 semaines après avoir répondu à toute communication du couple en réponse à la lettre d’avertissement.

Le système peut donc prendre du temps. À ce stade, vous parlez d’environ 24 semaines entre la plainte initiale et l’émission de l’avis d’exécution ; c’est près de six mois. Mais, surtout, le régulateur dit que lorsqu’un avis d’exécution est émis, le conseil “devrait également informer la personne qui a déposé la plainte de la mesure prise”.

Une fois que vous êtes satisfait de votre position dans la chronologie, cela vaut la peine de vérifier auprès du conseil, encore une fois par écrit. Il semblerait que s’ils ont émis une lettre d’avertissement, les seules raisons pour lesquelles il ne procéderait pas à l’exécution sont que le couple arrête les travaux que vous dites qu’ils ne font pas, ou que le couple persuade le conseil que tous les travaux sur place sont mineurs ou exonéré.

L’avis d’exécution, s’il est émis, ordonne au couple d’arrêter tout travail sur le site et détaille les mesures supplémentaires qu’il doit prendre pour remettre le «garage» ou le terrain à son usage antérieur. Il avertira également les promoteurs qu’ils pourraient être reconnus coupables d’une infraction s’ils persistent et qu’ils pourraient devoir payer le conseil s’il décide de venir sur place et de rectifier la situation.

La sanction ultime est une action en justice. Je ne sais pas si un conseil est obligé de recourir aux tribunaux ou s’il a simplement la possibilité de le faire. Mais, si tout le reste échoue et que le conseil ne s’acquitte pas, selon vous, de ses obligations, il vous est toujours loisible de poursuivre une cause.

C’est le seul point du processus où vous n’êtes pas obligé de prendre du recul et de laisser l’autorité de planification – le conseil local en général – prendre les devants. Il est prévu à l’article 160 (1) de la Loi sur l’aménagement et le développement.

Il stipule : « Lorsqu’un développement non autorisé a été, est ou est susceptible d’être réalisé ou poursuivi, la Haute Cour ou la Circuit Court peut, à la demande d’une autorité de planification ou toute autre personne [my emphasis]qu’elle ait ou non un intérêt dans le bien-fonds, enjoindre par ordonnance à quiconque de faire ou de ne pas faire ou de cesser de faire, selon le cas, tout ce que le tribunal estime nécessaire et précise dans l’ordonnance pour s’assurer , le cas échéant, les éléments suivants :

(un) que le développement non autorisé n’est pas réalisé ou poursuivi ;

(b) dans la mesure du possible, que tout terrain soit remis dans son état antérieur au début de tout aménagement non autorisé ;

L’article 162(1) de la même loi précise qu’il appartient au défendeur de prouver que l’autorisation a été accordée pour tout développement, et l’article 161 précise que le défendeur devra payer les frais de la procédure s’il est constaté qu’il ont commis une infraction.

Cependant, une action en justice – en particulier lorsque la Haute Cour est impliquée – est un processus coûteux, potentiellement très coûteux en fonction du temps requis par le tribunal et en fait de la contribution des conseillers juridiques. C’est aussi celui qui pourrait conduire à une animosité très personnelle avec les voisins, vous voulez donc être sûr d’être préparé aux conséquences si vous empruntez cette voie, notamment si cette propriété que vous avez achetée se trouve dans une partie de l’État où vous vous trouvez. pas originaire de mais ce couple sont des locaux.

Veuillez envoyer vos questions à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, ou par e-mail à [email protected]. Cette colonne est un service de lecture et n’est pas destinée à remplacer les conseils professionnels