La plupart des ventes de maisons aux États-Unis se font par le biais d’un service d’annonces multiples, ou MLS. Il s’agit de la base de données régionale que les agents immobiliers utilisent pour partager des informations sur les propriétés à vendre. Ces services ont beaucoup fait parler d’eux ces derniers temps, car ils mettent en œuvre les changements mis en place après un important règlement juridique concernant les commissions immobilières. Mais qu’est-ce qu’un MLS et comment fonctionne-t-il ?
« Le premier MLS, que nous connaissons, a été développé en 1885 à San Diego », a déclaré Frederik Heller, directeur de la bibliothèque et des archives de l’Association nationale des agents immobiliers.
Sur la base des informations limitées que les chercheurs ont pu trouver, a déclaré Heller, chaque jour, deux fois par jour, le conseil immobilier de San Diego fournirait des listes mises à jour à tous ses membres.
« Je crois qu’ils ont envoyé des coursiers dans toute la ville, auprès des différentes agences immobilières, et les ont distribués de cette façon », a-t-il déclaré.
Cleveland et Chicago ont adopté des systèmes similaires. À l’époque, explique Heller, n’importe qui pouvait se déclarer courtier immobilier. Il n’y avait aucune exigence en matière de formation ni de lois sur les licences d’État.
« Les annonces multiples ont en quelque sorte donné aux courtiers immobiliers un moyen d’échanger des informations avec des personnes en qui ils avaient confiance, et c’était un moyen d’obtenir les informations les plus récentes sur les propriétés à vendre », a-t-il déclaré.
C’était aussi une façon de garder le contrôle. Jusque dans les années 1960, de nombreux conseils immobiliers exclu explicitement les courtiers noirs, juifs et femmes de leur conseil d’administrationet donc accéder au MLS local.
Dans les années 1920, la National Association of Real Estate Boards — le précurseur de l’actuelle National Association of Realtors — a fait pression pour une adoption plus large de ces services, et ils ont explosé lors du boom immobilier d’après-guerre des années 1950.
Les annonces étaient imprimées sur des fiches, puis compilées dans de gros livres, a déclaré Sam DeBord, PDG de l’organisation à but non lucratif Real Estate Standards Organization.
« Il fallait amener les clients au bureau, prendre le livre et en parcourir les pages », a-t-il expliqué. « Bien sûr, certaines de ces informations étaient obsolètes. »
Des livres mis à jour sortaient une ou deux fois par mois.
« Je ne sais pas si vous avez vu le film « The Jerk », mais quand il obtient je suis vraiment excité par l’arrivée des nouveaux annuaires téléphoniques« Il y avait un certain niveau d’enthousiasme dans les bureaux de la MLS à propos des nouveaux livres d’annonces qui arrivaient », a déclaré DeBord.
Saul Klein a ressenti cela lorsqu’il a vu pour la première fois un livre MLS au milieu des années 1970, lorsqu’un ami l’a emmené visiter des biens immobiliers à San Diego.
« C’était quelque chose d’étonnant pour moi, parce qu’il y avait toutes ces caractéristiques », se souvient Klein. « C’était tout en noir et blanc, une seule image, mais il y avait des chambres, des salles de bains, la superficie, les dimensions des pièces. C’était tout simplement fascinant. »
Peu de temps après, Klein a obtenu sa licence d’agent immobilier et s’est mis au travail. La technologie a évolué. À la fin des années 1970, des terminaux informatiques sont arrivés dans son bureau de courtage, permettant aux agents de rechercher des propriétés par voie électronique.
« C’était à l’époque où il y avait des combinés téléphoniques, il fallait composer le numéro, écouter la tonalité et coller le téléphone au dos de l’ordinateur », a-t-il déclaré. « C’était plus facile que de lire un livre. »
Internet a bien sûr tout changé. Au milieu des années 90, Klein faisait partie de l’équipe qui a créé Realtor.com, qui a mis à la disposition du public des annonces basées sur les données MLS, au grand désespoir de nombreux acteurs de son secteur.
« La proposition de valeur d’un agent immobilier était que vous saviez ce qui était à vendre et que personne d’autre ne savait ce qui était à vendre », a-t-il déclaré. « Les courtiers ne voulaient pas donner cet accès à des tiers. »
Le secteur s’est adapté. Aujourd’hui, vous et moi pouvons rechercher presque n’importe quelle maison à vendre, sur Zillow, Redfin ou Homes.com, tous alimentés par les données MLS.
Klein est désormais PDG du San Diego Multiple Listing Service, où tout a commencé. C’est l’un des plus de 500 à travers le pays. La plupart appartiennent à des associations locales d’agents immobiliers, opérant sous règles établies par la National Association of Realtors.
Il s’agit d’un système typiquement nord-américain.
« Dans la plupart des endroits en Europe, si vous cherchez une propriété, vous devez prendre votre voiture, faire le tour et vous rendre à la vitrine des agences immobilières et voir ce qu’elles ont dans leurs bureaux », a déclaré Merri Jo Cowen, PDG de Stellar MLS dans la région d’Orlando, en Floride.
Et si vous effectuez une recherche en ligne, « la même personne, le même vendeur, peut mettre la maison en vente 10 fois auprès de 10 agents différents, et elle peut être sur Internet avec 10 prix différents », a-t-elle déclaré. « C’est le chaos dans la plupart des endroits. »
Cela commence à changer. Cowen fait partie d’un nouveau Forum international de la MLS travailler pour apporter le modèle américain au reste du monde.
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