Les maisons espagnoles échouent en termes d’efficacité énergétique. Les données de l’Institut pour la diversification et les économies d’énergie (IDAE) montrent que 80 % des foyers du pays ont une faible performance énergétique. Et même si les prêts hypothécaires et les prêts verts, conçus pour promouvoir la durabilité énergétique des logements, peuvent stimuler cette transformation, ce produit financier ne décolle pas. L’une des raisons est que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires verts baissent plus lentement que ceux du marché général : alors que l’Euribor a baissé de 0,91 % (d’août 2023 au même mois de 2024), les taux d’intérêt des prêts hypothécaires verts n’ont que a diminué de 0,41% (de 5,15% en septembre 2023 à 4,74% actuellement). Cet écart décourage les consommateurs, qui ne voient pas d’avantage économique clair à opter pour ce type d’hypothèque, qui ralentit l’adoption de la dette verte et, par conséquent, n’encourage pas l’achat de logements répondant à des critères de durabilité.
C’est l’une des conclusions de l’étude V Green Finance, réalisée par l’Association des utilisateurs financiers (ASUFIN), qui montre également que les avantages des prêts hypothécaires verts échappent au radar des citoyens. Pour cette raison, la perception des consommateurs quant aux coûts associés n’est pas très différente de celle qu’ils perçoivent avec un prêt hypothécaire ordinaire. Le chercheur qui a rédigé le rapport, Antonio Gallardo Sánchez, explique que « les avantages offerts par les banques sont très rares et parfois il n’y a pas de réelles différences par rapport aux autres produits du marché ». Il mentionne même que certains prêts hypothécaires traditionnels s’avèrent plus avantageux que les prêts verts, ce qui ajoute une couche de complexité aux décisions des consommateurs. « Cette appréciation du manque de valeur ajoutée décourage les acheteurs potentiels d’opter pour des crédits immobiliers verts », raisonne-t-il.
“Les banques considèrent qu’il ne s’agit pas d’un marché avec une forte demande et que les différences de coûts sont actuellement couvertes principalement par des subventions ou des réductions d’impôts”, souligne l’auteur de l’étude. « Il n’y a aucune perception d’un facteur différentiel ou fondamental qui justifierait l’embauche de ces produits », détaille-t-il, ce qui suggère que l’attractivité du facteur vert pourrait être « plus une question de marketing qu’une réalité tangible ».
D’une part, il y a le problème que toutes les maisons ne sont pas considérées comme suffisamment économes en énergie pour être financées par une hypothèque verte. La demande de financement avec ce type de prêt doit passer un premier filtre afin que le bien soit considéré comme ayant un certain degré d’efficacité énergétique. Les critères les plus élevés sont A et B, et vont jusqu’à G. Ensuite, des bonus sont appliqués (BBVA offre un bonus de 1 % sur le taux d’intérêt nominal si la maison atteint les efficacités A ou B). Mais une maison comme celle-ci nécessite d’être très neuve et coûte donc plus cher ; Il faut demander plus d’argent, ce qui rend l’hypothèque plus chère, ce qui réduit le public ayant accès à ce type de crédit.
Asufin propose que les prêts hypothécaires verts soient financés à plus de 80% pour les rendre plus attractifs pour le client bancaire
Il existe également une différence notable dans la politique d’incitation entre les différents types de produits financiers. Alors que les prêts aux véhicules électriques bénéficient d’incitations plus larges et plus solides, avec des taux d’intérêt plus bas, les prêts hypothécaires verts ne suivent pas la même tendance. « Il est frappant de voir comment deux politiques très différentes sont suivies », commente-t-il. « Les banques se concentreront probablement davantage sur la promotion de produits offrant des avantages fiscaux immédiats et tangibles. Il manque l’élément qui finit d’expliquer le conseil : la position honnête et transparente des entités financières concernant ce type de crédit », conclut-il.
Une solution possible qui encourage l’acquisition de davantage de prêts hypothécaires avec des critères de durabilité pourrait être, affirme Gallardo, d’offrir un financement initial plus important couvrant l’achat de la maison et les rénovations nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique. « Les prêts hypothécaires verts, en plus d’offrir de meilleures conditions ou quelque chose de similaire, pourraient financer jusqu’à 85 %, voire 90 % du prêt hypothécaire total », dit-il. Cette mesure rendrait les prêts pour le logement vert plus attractifs pour les consommateurs, ce qui faciliterait la transition énergétique des ménages espagnols, qui, avec l’entrée en vigueur de la directive sur l’efficacité énergétique des bâtiments de l’Union européenne, devront réduire leur consommation d’énergie d’au moins 16 %. % jusqu’en 2030, et au moins 20 % jusqu’en 2033.
L’hypothèque verte fixe, variable et mixte
Les Espagnols ont des priorités claires lorsqu’ils achètent une maison durable. Premièrement, ils apprécient les déductions fiscales, 38,4 % des personnes interrogées les considérant comme le facteur le plus important lors de l’achat de ce type de propriété. Viennent ensuite les meilleures conditions hypothécaires (30,1%) et une charge moindre sur les taxes d’achat (26,2%). Seulement 5,3 % des Espagnols déclarent qu’ils n’ont besoin d’aucune incitation pour investir dans une maison économe en énergie.
Dans le segment des prêts hypothécaires verts à taux fixe, l’entrée cette année d’un nouvel opérateur, CaixaBank, qui propose le Bonus Efficient Mortgage à 4,21%, se démarque. Le taux moyen dans ce segment a diminué modérément par rapport à 2023, passant de 4,63% à 4,18%, ce qui représente une réduction de 0,45%.
Belén Trincado Aznar
L’offre de prêts hypothécaires à taux variable s’est élargie, passant de 9 à 13 produits financiers. Des entités comme Banco Mediolanum ont modifié l’offre en faveur d’un taux mixte, tandis que des opérateurs comme Abanca sont entrés sur le marché. De manière générale, on constate une augmentation du nombre de produits proposés par diverses entités. Le plus marquant dans ce segment des prêts hypothécaires verts est le transfert rapide de la réduction des taux, avec un TAEG moyen de 4,86%, soit 0,77% de moins qu’en 2023.
Le segment des prêts hypothécaires verts mixtes est celui qui présente les évolutions les plus marquantes. Si en 2023 Banco Santander a fait irruption avec son offre, cette année deux opérateurs supplémentaires l’ont rejoint : la Banque Triodos et Banco Mediolanum, portant l’offre à sept produits au total. Malgré le contexte actuel de baisse des taux, le coût de ces prêts hypothécaires n’a pas diminué, restant à 5,19% en 2024, légèrement supérieur aux 5,18% de l’année précédente.
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