Des prix de l’immobilier prohibitifs et un volume d’activité qui rebondit fortement. C’est l’apparent paradoxe que connaît le marché immobilier, qui a enregistré en septembre et octobre des niveaux d’opérations inconnus depuis longtemps, selon les données de l’INE. Selon les experts, la baisse des prix des prêts hypothécaires au cours des derniers mois a encouragé davantage de personnes à chercher (et à trouver) un logement. « Il s’agit d’une demande intense, qui attend depuis deux ans de pouvoir acheter et qui considère la situation comme maintenant ou jamais », résume María Matos, responsable des études à Fotocasa.
En août, ce portail a dressé son dernier profil d’acheteur : 42 ans en moyenne, avec un niveau socio-économique moyen-élevé et qui souhaite une maison de deux chambres. Matos estime que cela n’a pas beaucoup changé. Qu’il y a plus de gens qui achètent, mais pas parce que davantage de jeunes ou de classes moyennes inférieures entrent sur le marché. Pour ceux-ci, les montants constituent un frein, mais ne permettent pas d’empêcher le rebond de l’activité de ces derniers mois. “Nous ne considérons pas que le prix soit un obstacle car il y a encore un grand nombre d’acheteurs moins vulnérables”, indique le porte-parole de Fotocasa.
Sergio Carbajal, responsable des prêts hypothécaires du comparateur Rastreator, est d’accord avec elle : « Nous n’avons pas remarqué de changement de profil très significatif, mais nous avons vu plus de demande, principalement parce que les taux baissent », décrit-il. Dans votre cas, le client type est une personne de 39 ans, titulaire d’un contrat à durée indéterminée et qui demande un prêt d’une durée moyenne de 23 ans. Il y a également peu de variations, ajoute-t-il, dans le type de produit hypothécaire auquel les acheteurs de logement souscrivent : 72 % signent des prêts hypothécaires fixes et 27 % des prêts hypothécaires mixtes (avec des frais fixes les premières années qui deviennent ensuite variables).
Le changement de politique monétaire a été fondamental. Après la plus forte hausse des taux de l’histoire, en juin dernier, la Banque centrale européenne a abaissé le coût officiel de l’argent. Depuis lors, elle l’a fait à trois autres reprises, et ces attentes se sont reflétées dans l’Euribor (qui ne dépend pas directement de ce que fait la BCE, mais reflète généralement la tendance) ainsi que dans les offres hypothécaires des banques. “Tout est revenu un peu à la dynamique d’avant la hausse des taux”, explique Carbajal.
Ce moment, après la pandémie et avant l’inflation galopante, est essentiel pour comprendre le moment actuel selon de nombreux experts. 2022 a été une année record en termes de volume de transactions d’occasion et, en termes totaux, la plus importante depuis 2007. Mais l’année a perdu de son élan à mesure que l’inflation a fait des ravages dans les poches et que les prêts hypothécaires sont devenus plus chers. Cela a mis entre parenthèses une partie de la demande qui avait été bloquée pendant la crise sanitaire. “Au premier semestre, il y avait un peu plus de doutes et beaucoup attendaient de voir quelle politique de taux la BCE allait suivre”, explique Ferran Font, directeur des études chez Pisos.com. Il ajoute que « de nombreux acheteurs avancent leur décision parce que les prix augmentent et on craint que s’ils continuent ainsi, cela ne compensera plus la baisse des intérêts ».
Ces rushes sont constatés dans les agences immobilières. Lázaro Cubero, directeur d’analyse du groupe Tecnocasa, indique que la décision d’achat (à partir du moment où une personne manifeste son intérêt pour l’achat d’une maison jusqu’à la signature de la caution pour un appartement) prend actuellement en moyenne 72 jours. « En 2022, qui était un record pour les ventes d’occasion, c’était 83 jours, et avant la pandémie c’était 92 jours », souligne-t-il. L’augmentation de la pression de la demande s’observe également dans le fait que chacun de ses bureaux compte en moyenne 350 personnes intéressées par l’achat, même si Cubero estime que l’augmentation reflétée par l’INE (51% en octobre) est ponctuelle et nous parlons d’augmentations de volume plus proche de 10%. En fait, les statistiques officielles elles-mêmes montrent une croissance cumulée (entre janvier et octobre, par rapport à la même période en 2023) de 7,5 %.
L’expert de Tecnocasa désigne également le marché hypothécaire comme le principal vecteur de changement. “La principale différence que nous constatons par rapport à l’année dernière est qu’à l’époque 57% des acheteurs demandaient un prêt hypothécaire et maintenant ce pourcentage est de 66%”, précise-t-il. Il y a un an, la moitié des achats en espèces étaient plus fréquents, ce qui est souvent associé à des profils d’investissement ou à une solvabilité très élevée (également chez les étrangers qui peuvent avoir demandé un prêt dans leur pays d’origine). Par ailleurs, les données gérées par le groupe immobilier font état d’une demande relativement stable de premières maisons (69% des acheteurs), même si l’on observe une légère augmentation de la demande de remplacement, c’est-à-dire de ceux qui vendent leur maison pour en acheter une autre. En bref, une demande solvable avec une épargne suffisante ou un soutien familial (les banques exigent généralement qu’au moins 20 % de la valeur totale de la maison soit apportée en argent liquide, plus les impôts ou autres dépenses) pour profiter d’une situation de crédit plus favorable. favorable.
Pour l’instant, personne ne croit que l’arrivée d’un plus grand nombre de jeunes sur le marché, avec l’extension des garanties hypothécaires, soit significative. Même s’il reste un pourcentage important d’investisseurs (25%, selon Tecnocasa) et d’étrangers qui souhaitent une maison en Espagne (15% du total des acheteurs, selon les données des registres fonciers, en ajoutant à la fois les résidents étrangers et les non-résidents). . Celles-ci accroissent la demande considérée comme solvable, capable de résister à la hausse des prix et de profiter de la baisse des taux d’intérêt. Aussi pour s’évader dans un marché locatif aux prix dissuasifs. Mais le pouvoir d’achat n’est pas éternel. “Les prix vont continuer à augmenter”, prévient Matos, “ce qui va affaiblir le marché à un moment donné et c’est peut-être ce que nous verrons en 2026”.
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