Les mesures temporaires de rétablissement de l’impôt sur la fortune ont mal tourné pour de nombreux petits investisseurs. Ils doivent payer une grande partie de leur déclaration au fisc cette année, parfois 90% voire plus.
Cela ressort clairement des calculs des experts avec lesquels la BNR s’est entretenue. Les taux élevés sont le résultat des ajustements temporaires du système fiscal effectués par le gouvernement après que la Cour suprême a déclaré illégal l’impôt existant sur la fortune.
Cette décision coûtera au gouvernement des milliards d’euros d’indemnisation. Des mesures temporaires étaient censées faire en sorte que l’argent soit à nouveau légalement rentré rapidement, mais elles conduisent maintenant à des situations extrêmes et injustes, explique Jeppe de Boer, associé directeur d’Annexum, un fonds qui offre aux petits investisseurs la possibilité d’investir dans l’immobilier.
«Nous connaissons d’innombrables exemples de dentistes, de comptables, d’ouvriers du bâtiment et d’artistes qui dépendent des revenus d’une maison ou d’un fonds d’investissement pour leur pension», déclare De Boer. Selon lui, la montée en flèche des taux a “un impact disproportionné sur leur position en matière de revenus”.
“Le levier devient meule”
La suppression du système de facturation nette en particulier a un impact majeur. Alors que les dettes pourraient en grande partie être déduites des actifs jusqu’en 2022, cette année, des charges d’intérêts fictives sont utilisées. Tire sur l’autre réel taux d’intérêt à la hausse. Ceci est défavorable aux investisseurs qui utilisent le capital de la dette. “Et dans l’immobilier, c’est presque tout le monde”, déclare De Boer. L’administration fiscale et douanière supposant également un rendement de plus de 6% sur l’immobilier cette année, l’impôt effectif sur les revenus de la propriété immobilière pourrait atteindre 90% ou plus, soit environ trois fois plus que l’an dernier.
“Les politiciens ici ont clairement un angle mort pour les intérêts du secteur privé”, déclare De Boer. Ce groupe est bien représenté sur le marché locatif avec un demi-million de logements, car il s’avère chiffres de Statistics Netherlands. Parmi ces propriétaires, 80 % n’ont qu’une seule maison à louer.
Serge de Lange, associé chez PwC et spécialiste de l’immobilier, constate également que la pression fiscale sur l’immobilier augmente, en partie à cause du prix fiscal élevé de l’argent emprunté. « Le levier est devenu une meule », dit De Lange. “Une propriété n’est soudainement plus un si bon investissement.”
Le marché locatif se vide, les loyers augmentent
En raison de ces évolutions fiscales, Annexum n’investit plus d’argent dans le marché du logement. Ces dernières années, le fonds a investi dans environ 800 nouveaux logements et bureaux qui ont été transformés en logements.
La plateforme de location Pararius affirme qu’Annexum fait partie d’un exode plus large du marché immobilier. Les conséquences en sont particulièrement perceptibles dans les grandes villes, explique Jasper de Groot, fondateur de Pararius. “Nous entendons déjà des rapports de courtiers se recycler pour devenir des courtiers de vente parce que les investisseurs leur demandent d’élargir leurs portefeuilles.” Les chiffres de la plateforme de location montrent que le nombre de logements entrant sur le marché locatif à Amsterdam a diminué de moitié au cours des deux dernières années. Résultat, les prix de location ont atteint des niveaux record : plus de 25 euros le mètre carré.
Le faible impôt sur la fortune aux Pays-Bas a fait l’objet de critiques pendant des années, mais selon De Groot, les revenus moyens sont désormais victimes de politiques qui visent précisément à lutter contre les inégalités. « Pauvre investisseur, qui dit ça ? », dit de Groot. “Mais la hausse de l’ISF et les projets de régulation poussée du secteur libre conduiront à encore plus de tension sur le marché locatif et donc à des loyers encore plus élevés dans le secteur libre.”
Selon de Groot, les revenus moyens ne trouvent pas non plus de refuge sûr sur le marché des propriétaires-occupants.« Avec un revenu moyen, vous ne gagnez toujours pas assez pour acheter une maison néerlandaise moyenne », déclare De Groot. Le prix est maintenant juste au-dessus de quatre tonnes. “Pas même si les prix d’achat chutent de 10 pour cent.” De Groot pense qu’un grand groupe devient de plus en plus difficile et craint des “situations perturbatrices dans la société”.
Une propriété chère peut être une « nouvelle normalité »
De nombreux experts croient que le nouveau régime fiscal, comme l’ancien, sera contesté jusqu’en Cour suprême. Comme ça titrait le Telegraph Vendredi, une nouvelle bataille judiciaire était imminente à propos de la boîte 3. De Lange de PwC pense que la bataille juridique sera «très excitante». Lui-même voit le plus dans un schéma de réfutation, dans lequel un retour fictif est le point de départ de l’imposition, à moins que quelqu’un puisse démontrer que ce retour n’a pas été atteint. En effet, le taux notionnel devient alors une limite supérieure. “Mais peut-être que le climat fiscal actuel n’est que la nouvelle norme. C’est une vraie attente.
En réponse aux critiques, le secrétaire d’État responsable Martin van Rij (CDA) dans une lettre au Parlement déjà annoncé que les taux fictifs pourraient à nouveau être ajustés. Pour l’immobilier, il y aurait alors des taux distincts pour les biens loués et non loués, résidentiels et autres. De Boer, cependant, parle d’un « exercice des doigts ». “Il n’y a pas encore de proposition concrète, mais espérons qu’elle tombe. Cela signifierait qu’ils ont écouté attentivement le marché.
