Refinancement en espèces ou prêts sur valeur domiciliaire

Avec la hausse de la valeur des propriétés au cours des dernières années, vous pourriez disposer de capitaux propres pour financer des rénovations, consolider des dettes ou financer des achats importants. Mais déterminer la meilleure façon d’exploiter la valeur nette de votre maison peut être compliqué.

Les refinancements en espèces et les prêts sur valeur domiciliaire sont deux façons d’accéder et d’utiliser la valeur nette (la valeur estimative de votre propriété moins le montant que vous devez dessus). Cependant, ces produits diffèrent par leurs structures, leurs coûts et leurs effets secondaires. Par exemple, un refinancement par retrait d’argent pourrait vous obliger à renoncer à un taux hypothécaire bas, tandis qu’un prêt sur valeur domiciliaire (également appelé deuxième hypothèque) vous donnerait deux versements mensuels.

Explorez les tenants et les aboutissants des refinancements par retrait d’argent par rapport aux prêts sur valeur domiciliaire pour déterminer celui qui vous convient le mieux.

Les bases du refinancement cash-out

Un refinancement en cash-out remplace votre prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt d’un montant plus élevé que celui que vous devez actuellement. Le nouveau prêt hypothécaire peut avoir des conditions différentes, telles que le type de prêt, le taux d’intérêt et la durée de remboursement. Le prêt de refinancement rembourse l’hypothèque actuelle et vous recevez la différence sous forme d’une somme forfaitaire en espèces, que vous pouvez utiliser à toute fin légale.

Comme les prêts hypothécaires traditionnels, les prêts de refinancement avec retrait de fonds peuvent avoir un taux fixe ou variable et peuvent être d’une durée variable, généralement jusqu’à 30 ans. Les propriétaires peuvent généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de leur maison avec un refinancement en espèces ; cependant, certains programmes de prêt peuvent autoriser des montants plus élevés.

Les bases du prêt sur valeur domiciliaire

Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt distinct qui convertit la valeur nette de votre maison en espèces. Si vous avez déjà un prêt hypothécaire et contractez un prêt sur valeur domiciliaire, vous aurez deux prêts à rembourser.

Avec ce prêt, vous recevez le produit du prêt en une seule fois à la clôture et pouvez utiliser les fonds comme vous le souhaitez. Les prêts sur valeur domiciliaire ont généralement un taux d’intérêt fixe et vous effectuez des versements mensuels sur une durée déterminée, jusqu’à 20 ou 30 ans, selon le prêteur.

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou HELOC est similaire à un prêt sur valeur domiciliaire, mais au lieu de recevoir un seul versement, vous ouvrez une marge de crédit sur votre valeur nette. Vous pouvez accéder au crédit selon vos besoins pendant une période appelée période de tirage, généralement de 10 ans. Une fois la période de tirage terminée, la durée de remboursement commence – généralement 10 ou 20 ans. Les HELOC ont généralement des taux d’intérêt variables.

Différences entre le refinancement en espèces et les prêts sur valeur domiciliaire

Les refinancements en espèces et les prêts sur valeur domiciliaire convertissent tous deux la valeur nette de votre maison en espèces, et vos intérêts remboursés peuvent être déductibles d’impôt lorsque vous utilisez les fonds pour améliorer votre maison.

Ces produits diffèrent toutefois par leur structure, leurs modalités de remboursement et leur coût.

Avantages et inconvénients du refinancement par retrait d’argent

Un refinancement en espèces peut être un moyen pratique de financer des dépenses importantes et de payer votre prêt hypothécaire en un seul versement. Les taux d’intérêt sont inférieurs à ceux des prêts sur valeur domiciliaire, car il s’agit du principal privilège sur votre propriété. En outre, les refinancements avec retrait de fonds peuvent avoir des exigences de cote de crédit inférieures à celles des prêts sur valeur domiciliaire, et certains emprunteurs peuvent avoir accès à plus de capitaux propres, selon le type de prêt.

Bien que les refinancements par retrait rationalisent vos dépenses, ils le font à un coût. Selon les conditions du prêt existant, vous pourriez augmenter considérablement votre taux d’intérêt. En fait, neuf propriétaires sur dix qui ont refinancé leur maison en août 2023 ont augmenté leur taux en moyenne de 2,34 points de pourcentage, selon Technologie hypothécaire ICE. De plus, les frais de clôture peuvent ajouter plusieurs milliers de dollars au coût du prêt.

Conclusion : Le refinancement en espèces pourrait être préférable si vous pouvez refinancer sans augmenter votre taux d’intérêt ; souhaitez modifier les conditions de votre prêt (par exemple, passer d’un prêt de 15 ans à un prêt de 30 ans) ; ou vous n’êtes pas admissible à un taux de prêt sur valeur domiciliaire compétitif.

Avantages et inconvénients des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit

Les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC vous permettent de tirer parti de la valeur nette de votre propriété tout en laissant votre prêt hypothécaire existant intact. Cela peut constituer un avantage considérable si les taux d’intérêt sont plus élevés maintenant qu’au moment où vous avez obtenu votre prêt hypothécaire initial. De plus, les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement plus rapides à obtenir et entraînent moins de frais de clôture que les prêts de refinancement.

D’un autre côté, les prêts sur valeur domiciliaire ajoutent une autre dette à votre grand livre. Si vous avez des difficultés à effectuer vos paiements, votre maison pourrait être saisie. Les taux d’intérêt sur les produits sur valeur domiciliaire sont plus élevés que sur les refinancements en espèces et les prêts à l’achat d’un logement, et si vous optez pour un HELOC, vous serez soumis à des augmentations de taux et de paiements.

Conclusion : Les prêts sur valeur domiciliaire et les marges de crédit pourraient être les meilleurs si vous souhaitez emprunter sur la valeur nette de votre maison sans avoir d’impact sur votre prêt hypothécaire actuel (taux) ; avoir un excellent crédit pour bénéficier de taux compétitifs ; ou ont besoin de flexibilité pour accéder aux fonds (via un HELOC).

Comment devriez-vous exploiter la valeur nette de votre maison ?

Lorsque vous décidez entre un refinancement avec retrait de fonds et un prêt sur valeur domiciliaire, un bon point de départ est de calculer les coûts des deux options (peut-être en utilisant Outils Freddie Mac).

Dans l’exemple ci-dessous, un propriétaire a contracté une hypothèque sur 30 ans depuis 10 ans. Le solde actuel de leur prêt est de 250 000 $ et la valeur de leur maison est de 500 000 $, ils disposent donc de 50 % de valeur nette. Ils souhaitent accéder à 100 000 $ de leurs capitaux propres et comparent les coûts de deux options.

Si le propriétaire conserve son hypothèque et obtient un prêt sur valeur domiciliaire, il recevra un paiement combiné de 2 404 $ contre 2 629 $ avec le refinancement en espèces. Plus important encore, leurs coûts d’emprunt pour les deux prêts totalisent 683 504 $ au lieu de 946 597 $ pour le refinancement avec retrait.

Voici un aperçu détaillé du remboursement combiné de l’hypothèque initiale (20 ans restants) et du prêt sur valeur domiciliaire par rapport au refinancement en espèces. Les deux scénarios laisseraient le propriétaire avec une dette de 350 000 $.

Dans ce cas, le prêt sur valeur domiciliaire offre la meilleure offre, principalement parce que le propriétaire refinance à un taux beaucoup plus élevé (8,25 %) que son prêt hypothécaire actuel (4,00 %) et recommence l’amortissement de son prêt. Cependant, ajuster les conditions du prêt – par exemple, comparer un refinancement sur 10 ans avec un prêt sur valeur domiciliaire – donnerait des résultats différents.

Déterminer la meilleure option pour votre situation dépendra de plusieurs considérations.

“Un consommateur devrait examiner tous les facteurs : montant disponible à emprunter, frais de clôture, taux d’intérêt, durée du prêt, et cetera”, a déclaré Valerie Saunders, présidente de la National Association of Mortgage Brokers. Pensez également à :

• La finalité des fonds : pouvez-vous plutôt reporter l’emprunt et le budget ?
• Combien de temps resterez-vous dans la maison : partirez-vous avant d’atteindre le seuil de rentabilité ?
• Le marché actuel : les taux sont-ils plus élevés ou plus bas ?
• Comment souhaitez-vous accéder à l’argent : Préférez-vous un montant forfaitaire ou une marge de crédit ?