La National Association of Realtors a accepté de régler un litige accusant le groupe industriel de gonfler artificiellement les commissions immobilières, mettant ainsi en place une reconfiguration du marché immobilier qui pourrait réduire considérablement le montant que les consommateurs paient pour les transactions immobilières.
Dans le cadre de l’accord proposé, le groupe représentant 1,5 million d’agents immobiliers modifierait les règles qui, selon les plaignants et les défenseurs des consommateurs, ont contribué à gonfler les commissions des vendeurs de maisons, qui, pendant des décennies, ont payé aux agents immobiliers 5 à 6 pour cent du prix de vente. L’association paierait également 418 millions de dollars sur quatre ans pour régler plusieurs cas.
“En fin de compte, continuer à plaider aurait nui aux membres et à leurs petites entreprises”, a déclaré Nykia Wright, directrice générale par intérim de NAR. « Même s’il ne peut y avoir de résultat parfait, cet accord est le meilleur résultat que nous puissions obtenir dans les circonstances. »
NAR a déclaré qu’il continue de nier les actes répréhensibles.
Les changements de règles ont le fort potentiel de réduire les frais payés par les vendeurs lors de la vente de maisons – et pourraient même faire baisser les prix des maisons en général – en alignant les frais plus près de la vraie valeur des services des agents immobiliers, selon les défenseurs des consommateurs, les universitaires et les avocats impliqués. dans les cas.
“Il ne fait aucun doute dans mon esprit que cela va générer d’énormes économies pour les propriétaires”, a déclaré Michael Ketchmark, un avocat représentant les vendeurs de maisons du Missouri dans l’une des affaires, ajoutant qu’il était convaincu que l’accord modifierait fondamentalement la situation immobilière. marché et contribuer à réduire le coût du logement et des ventes de maisons.
Benjamin D. Brown, associé directeur chez Cohen Milstein, l’un des cabinets représentant les plaignants dans l’affaire de l’Illinois, a déclaré que « le règlement entraînera des réformes radicales qui aideront d’innombrables familles américaines ».
L’accord doit encore être approuvé par un juge fédéral avant de pouvoir entrer en vigueur. Certains sceptiques, comme Glenn Kelman, PDG de Redfin, se sont demandé si l’accord modifierait considérablement le statu quo.
Le ministère de la Justice, qui a demandé l’année dernière à un tribunal fédéral de rouvrir son enquête antitrust sur les règles de la NAR, a refusé de commenter le règlement.
La structure de commissions centenaire de l’association prévoit que les agents des vendeurs et des acheteurs se partagent un montant qui se situe généralement entre 5 et 6 pour cent du prix de vente de la maison. Les vendeurs de maisons de l’Illinois et du Missouri ont allégué dans deux recours collectifs que les règles de NAR gonflent les commissions en exigeant que les agents des vendeurs fassent une offre de compensation pour s’inscrire sur le Multiple Listing Service, une base de données de vente de maisons.
En octobre, un jury de Kansas City, dans le Missouri, a conclu que NAR et de grandes maisons de courtage avaient conspiré pour maintenir des commissions artificiellement élevées et a accordé à une catégorie de vendeurs de maisons du Missouri 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts. Pendant ce temps, l’affaire dans l’Illinois avançait vers un procès axé sur des allégations similaires. L’accord annoncé vendredi, s’il est approuvé par un juge, résoudrait ces cas et mettrait fin à la structure des commissions de longue date, a déclaré Ketchmark.
Depuis le verdict d’octobre, les experts prédisaient que le système de commissions était sur le point d’être modifié. Non seulement il était menacé par les recours collectifs, mais le ministère de la Justice avait demandé à la Cour d’appel américaine du circuit DC de rouvrir une enquête antitrust sur les règles des commissions de NAR qu’il avait réglées en 2020.
Les experts affirment que les changements de règles proposés entraîneront un « découplage » des commissions qui étaient traditionnellement supportées par le vendeur et partagées avec l’agent de l’acheteur – un système qui, selon les critiques, était anticoncurrentiel et maintenait des frais élevés.
Le règlement dévoilé vendredi interdirait aux agents vendeurs d’utiliser plusieurs services d’annonces – des bases de données accessibles aux agents immobiliers où les nouvelles maisons sont commercialisées – pour afficher les commissions qu’ils offrent aux agents acheteurs. L’option permettant d’indiquer une compensation pour l’acheteur n’apparaîtra tout simplement pas dans les services d’annonces multiples, selon les avocats impliqués dans l’affaire.
Si un tribunal fédéral approuve le règlement, les règles entreront en vigueur en juillet, selon une personne proche des pourparlers de règlement qui s’est exprimée sous couvert d’anonymat car elle n’était pas autorisée à en discuter publiquement.
Il est probable que les agents représentant les acheteurs devront demander une compensation directement à leurs clients car ils ne recevront plus de commission garantie du vendeur, selon Sonia Gilbukh, professeur adjoint au Baruch College de la City University de New York.
Cela pourrait rendre plus difficile l’achat d’une maison pour les personnes à court d’argent, a-t-elle déclaré. Mais elle a ajouté que les commissions devraient diminuer, attirant ainsi des agents immobiliers moins expérimentés et exerçant une pression à la baisse sur les prix. Les vendeurs, a déclaré Gilbukh, verront probablement leurs coûts de transaction diminuer s’ils ne paient plus les commissions des acheteurs.
“Il faudra peut-être du temps à l’industrie pour retrouver un nouvel équilibre”, a déclaré Gilbukh. “Mais dans l’ensemble, la réduction des frais de transaction devrait amener le [home] les prix baissent. »
Le nouveau système ne nuirait pas nécessairement aux acheteurs à faible revenu, a déclaré Jenny Schuetz, chercheuse principale à la Brookings Institution spécialisée dans le logement. Les frais de clôture tels que le rachat de points ou le paiement de l’assurance titres sont regroupés dans les prêts hypothécaires, et les honoraires d’un agent acheteur pourraient également être inclus. De plus, si les vendeurs réduisent de moitié les frais qu’ils paient aux agents immobiliers, ils pourraient vendre leur maison à un prix inférieur car ils conservent une plus grande part du produit, a déclaré Schuetz.
« Cela ne devrait pas nécessairement être mauvais pour les acheteurs d’une première maison à faible revenu si nous mettons en place des mesures de soutien pour qu’ils comprennent comment fonctionne le processus, soient habilités à négocier avec les courtiers à ce sujet et comprennent ce qu’ils veulent. obtenir », a-t-elle déclaré.
Steve Brobeck, chercheur principal à la Consumer Federation of America, qui étudie depuis longtemps la question des commissions, a déclaré que l’accord avait le potentiel de bouleverser l’industrie – et il a déclaré que c’était pour le mieux.
“NAR a fait ce qui était raisonnable et a accepté d’essayer de laisser cette question controversée derrière eux”, a-t-il déclaré.
Les consommateurs “seront les grands bénéficiaires”, a déclaré Brobeck, dont l’organisation estime qu’ils économiseront 30 milliards de dollars par an.
D’autres analystes s’attendent également à d’importantes économies pour les consommateurs. Un rapport d’octobre de la société d’investissement Keefe, Bruyette & Woods prévoyait que des changements dans la structure des commissions pourraient conduire à une réduction de 30 pour cent des 100 milliards de dollars annuels que les consommateurs américains paient en commissions immobilières.
Le règlement établirait deux négociations dans le processus de vente de la maison – une entre l’acheteur et son agent, et une autre entre le vendeur et son agent, a déclaré Schuetz.
« Cela va être vraiment intéressant de voir, particulièrement du côté des acheteurs, combien les acheteurs sont prêts à payer en frais à leur courtier pour les aider à acheter une maison, alors qu’avant, on avait en quelque sorte l’impression que les acheteurs ne payaient pas. des frais du tout », a déclaré Schuetz.
En général, a-t-elle déclaré, les gens ont tendance à être plus sensibles à une taxe ou à des frais qui sont écrits plutôt que intégrés dans le prix. Mais les besoins des acheteurs varient considérablement selon leur niveau de connaissances, le marché local et la complexité de la transaction. Idéalement, a déclaré Schuetz, les agents proposeront des honoraires qui correspondent à leur niveau de compétence et aux services réellement fournis – ce que d’autres ont appelé un modèle « à la carte ».
«Je pourrais voir certains agents acheteurs se commercialiser en disant:« Nous sommes un agent à service complet, nous vous aidons à faire tout, nous vous facilitons la tâche et nous facturons des frais plus élevés »», a déclaré Schuetz. « Et d’autres agents acheteurs disent : « Hé, nous travaillons avec des acheteurs qui n’ont pas besoin de beaucoup d’aide. Nous sommes en quelque sorte à tarif réduit, nous vous proposerons des frais raisonnablement bas. »
Kelman de Redfin a salué le règlement proposé, mais a déclaré dans un article de blog qu’« il n’est toujours pas clair si le règlement mettra complètement fin à la coopération ». La plateforme d’annonces immobilières critique depuis longtemps la structure des commissions et se présente comme une alternative au système NAR.
Même si le règlement supprimerait les mentions de compensation pour les agents acheteurs des listes de bases de données, les vendeurs pourraient toujours offrir de l’argent aux agents acheteurs, permettant ainsi un certain degré de coopération, a déclaré Kelman dans son blog.
“Le résultat pourrait être que la coopération entre agents sur les frais soit affaiblie mais pas tuée”, a ajouté Kelman, dont la plateforme verse à la majorité de ses agents un salaire de base en plus de primes de transaction comprises entre 1 et 1,5 pour cent des ventes. prix.
Néanmoins, a-t-il ajouté, l’accord pourrait « remodeler l’attitude des agents à l’égard de la coopération et celle des consommateurs à l’égard des frais ».
Après l’annonce du règlement, les investisseurs ont abandonné les actions de plusieurs grands noms du secteur. La société mère d’eXp Realty a vu le cours de ses actions baisser de 9,9 pour cent et Anywhere Real Estate Inc. – qui possède entre autres Sotheby’s, Century 21 et Coldwell Banker – a perdu 11,6 pour cent.
Redfin et son collègue agrégateur de données sur le logement Zillow ont perdu respectivement 4,9 % et 13,5 %, les analystes craignant que le changement des structures de commissions puisse nuire à leurs modèles de revenus. Une grande partie des revenus de Zillow, par exemple, provient de la publicité pour les agents acheteurs, tandis que les produits d’abonnement premium de l’entreprise pourraient perdre des membres si le secteur diminuait.
Zillow estime que « les changements positifs pour les consommateurs profitent également aux agents qui les servent bien – des deux côtés de la transaction », a déclaré un porte-parole de l’entreprise.
2024-03-16 02:31:00
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