Réinventer les bureaux d’Arlington : la réutilisation adaptative simplifiée | Connaissances

La nécessité d’une transformation et d’un amendement à la réutilisation adaptative

Le CMRI cherche à atténuer les impacts en aval de l’augmentation du nombre de bureaux vacants en adoptant une politique globale sur la transformation des immeubles de bureaux commerciaux. La réutilisation adaptative peut être rentable, car il est possible de réutiliser les principaux éléments d’un bâtiment existant, tels que la charpente, les fondations et l’enveloppe. Cela peut également contribuer à préserver le tissu historique et culturel des communautés. Cette politique comprend :

1. Adoption de la politique du conseil de comté : Le conseil du comté a adapté un nouvel amendement de zonage qui vise à créer une approche plus rationalisée et économiquement viable de réutilisation adaptative, en réduisant l’offre d’immeubles de bureaux obsolètes et en réactivant les façades de rue endormies. Le nouveau processus rationalisé devrait prendre entre 120 et 150 jours.
2. Règlements administratifs : De nouveaux règlements sont en cours d’élaboration et attendus l’année prochaine. Le ministère de la Planification communautaire, du Logement et du Développement (CPHD) envisagera de modifier les frais liés au développement pour soutenir les projets de réutilisation adaptative.
3. Modification de l’ordonnance de zonage: L’ordonnance de zonage a été modifiée pour établir une nouvelle catégorie de plan de site d’exception spéciale pour la réutilisation adaptative. L’amendement sur la réutilisation adaptative crée un processus alternatif pour la conversion des immeubles de bureaux obsolètes, permettant ainsi aux promoteurs de réutiliser ces bâtiments plus facilement, plus rapidement et de manière plus rentable. Pour la modification spécifique du texte, veuillez consulter le rapport du conseil d’administration. à la page 25.

Un bâtiment peut être admissible à participer au nouveau processus de réutilisation adaptative si :

• une modification de réutilisation adaptative n’a pas été approuvée au préalable pour le bâtiment
• le bâtiment est occupé depuis au moins 5 ans
• l’usage principal du bâtiment est au moins 50 pour cent de bureau
• plus de 50 pour cent de l’utilisation des bureaux serait convertie
• plus de 50 pour cent de la superficie brute des bureaux à l’intérieur du bâtiment serait remplacée par une autre utilisation autorisée dans le zonage sous-jacent.
• toute augmentation de densité est conforme aux nouvelles normes du §15.5.9.D
• toutes les conditions du plan de site précédemment approuvées ont été satisfaites

Un bâtiment n’est pas admissible à participer au programme si :

• il y a une suspension ou une modification de la servitude publique existante
• les modifications apportées aux logements abordables, aux installations communautaires, à la conception durable ou à d’autres priorités publiques sont prévues dans le plan d’implantation approuvé
• il y a une réduction des engagements comme l’exigent les approbations précédentes du conseil de comté

Modification de la densité des bâtiments

L’amendement à l’ordonnance de zonage permet également au conseil du comté d’approuver une hauteur et/ou une densité supplémentaire si cela est compatible avec le changement d’utilisation, le réinvestissement global dans le bâtiment et l’amélioration du domaine public. Les considérations comprennent :

• la densité au-dessus du district de zonage sous-jacent peut être obtenue sans modification de la hauteur ou de la forme du bâtiment, sauf dans les cas spécifiés aux §15.5.9.D.2(a) et §15.5.9.D.1(e)
• utilisations sur le toit non incluses dans le plan d’implantation approuvé ou précédemment exclues de la superficie brute de plancher
• densité précédemment exclue à l’intérieur du bâtiment
• modifications apportées à la façade du bâtiment qui affectent la largeur des murs extérieurs
• ajouts ou agrandissements du bâtiment ne dépassant pas deux étages au-dessus du sol
• ajout d’espaces mezzanine
• ajout de surface brute de plancher grâce à l’enceinte de balcons ou de terrasses
• conversion de l’aire de stationnement brute en superficie brute si le conseil du comté le juge inutile, sur la base des exigences minimales de stationnement existantes
• d’autres augmentations de densité que le conseil du comté considère comme similaires en termes d’objectif et d’impact à celles énumérées ci-dessus

Regarder vers l’avenir

Alors que le CMRI représente une étape importante vers la résolution des problèmes d’inoccupation commerciale d’Arlington, mais il ne s’agit pas d’une solution globale. Le CMRI continuera de faire progresser cette initiative et sait qu’il reste du travail à faire pour faire progresser la flexibilité et l’adaptation. Le comté continuera d’explorer des stratégies audacieuses et créatives pour réduire les logements commerciaux vacants et soutenir la santé et les objectifs économiques de la communauté. Cela implique d’envisager des mesures supplémentaires telles qu’un réaménagement partiel, des reconstructions totales, des incitations financières, l’évaluation des normes de stationnement et des partenariats public-privé.

Veuillez contacter l’équipe d’utilisation des terres de Holland & Knight’s DC et de Virginie du Nord pour plus d’informations.

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