2024-08-09 13:21:30
Au cours de l’année écoulée, le taux d’intérêt fixé par la Réserve fédérale — le taux des fonds fédéraux — est resté le mêmeDans le même temps, les taux moyens pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans ont fluctué, passant de près de 7,8 % l’automne dernier à 6,6 % en février. selon Freddie Mac.
Alors, si le taux de la Fed reste inchangé, pourquoi les taux hypothécaires continuent-ils à fluctuer ? La réponse est importante pour les emprunteurs qui espèrent une baisse prochaine des taux hypothécaires.
Nicole Wildart en fait partie. Il y a environ un an et demi, elle a acheté une maison dans le Maryland, avec un taux hypothécaire bien supérieur à 6 %. Elle savait qu’elle aurait du mal à se le permettre à long terme, mais elle a pensé qu’elle refinancerait sa maison dès que cela lui semblerait judicieux. Depuis, elle surveille les taux hypothécaires.
« En général, je cherche des choses comme : « Quand est-ce qu’ils vont baisser ? Dites-moi quand les taux vont baisser ? » », a-t-elle déclaré.
Les résultats de ces recherches ne sont pas satisfaisants. Les taux hypothécaires sont toujours plus élevés que ce qu’elle recherche et elle commence à être frustrée.
« Je sais, la Fed fixe les taux, et ensuite les taux d’intérêt des prêts hypothécaires sont basés sur une certaine relation avec cela », a déclaré Wildart.
C’est un bon point de départ, mais les prêts hypothécaires ne se résument pas seulement au taux d’intérêt de la Fed.
Considérez un prêt immobilier comme un gâteau à étages. Le taux des fonds fédéraux constitue la première couche ; c’est le taux que de nombreux observateurs s’attendent à ce que la Fed réduise en septembre. Il s’agit essentiellement du montant que les banques doivent débourser pour se prêter de l’argent entre elles.
« Le taux des fonds fédéraux représente le coût de leurs activités », a déclaré Nancy Wallace, professeur à la Haas School of Business de l’Université de Californie à Berkeley.
Une banque voudra compenser ce coût lorsqu’elle vous proposera un prêt hypothécaire, donc votre taux sera probablement plus élevé que le taux des fonds fédéraux.
Ensuite, il y a une couche qui tient compte de l’inflation, a déclaré Wallace.
« Pour que les gens soient prêts à souscrire un prêt hypothécaire sur 30 ans, où ils s’attendent à ce que le dollar de demain vaille moins que le dollar d’aujourd’hui, ils vont en tenir compte dans le taux d’intérêt auquel ils seront prêts à offrir ce prêt hypothécaire », a-t-elle déclaré.
Il faut donc prendre en compte les coûts d’exploitation du prêteur, puis les anticipations d’inflation. À cela s’ajoute une autre couche de ce gâteau, qui est là où les choses se compliquent. En effet, après qu’un prêteur vous a accordé un prêt hypothécaire, il ne le conserve généralement pas.
« Ils finissent par les vendre à des investisseurs, qui regroupent ensuite ces prêts hypothécaires, et ils deviennent simplement un autre instrument financier », a déclaré Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic.
Ces titres sont connus sous le nom de titres adossés à des créances hypothécaires. D’autres investisseurs rachètent ensuite ces titres.
« Plus vous avez d’investisseurs, plus ils se font concurrence pour ce produit, et donc le prix du produit baisse », a déclaré Hepp.
C’est dans ce couche — le marché des titres adossés à des créances hypothécaires — où les taux hypothécaires sont réellement déterminés. La demande des investisseurs et la concurrence avec autre Les investissements font monter et descendre les taux, selon Andy Walden, vice-président de la recherche et de l’analyse chez Intercontinental Exchange.
« Ce sont les gens qui investissent dans ces titres adossés à des créances hypothécaires et le taux d’intérêt dont ils ont réellement besoin pour investir dans ces titres », a-t-il déclaré. « Quel est le niveau de risque qu’ils perçoivent ? Et quel rendement sans risque pourraient-ils obtenir ailleurs ? »
Les investisseurs évaluent spécifiquement le rendement qu’ils pourraient obtenir de l’un des investissements les plus sûrs : les obligations d’État américaines, en particulier les obligations du Trésor à 10 ans.
Ces obligations sont considérées comme sûres car « je sais que le gouvernement va me rembourser », a déclaré Walden. « C’est un prêt sans risque que je leur accorde. »
En comparaison, les titres adossés à des créances hypothécaires ne sont pas aussi sûrs.
« Il est un peu plus risqué de prêter à un consommateur final qui risque de ne pas être en mesure de rembourser sa dette », a déclaré M. Walden. « Il peut faire défaut. »
Un emprunteur pourrait également refinancer sa dette, ce qui signifie que l’investisseur ne recevra pas tous les intérêts. Ces risques poussent les titres adossés à des créances hypothécaires, et donc les taux hypothécaires, au-dessus des rendements des bons du Trésor à 10 ans.
Mais les deux suivent une trajectoire assez proche. Dernièrement, les rendements des bons du Trésor ont baissé parce que les investisseurs en achètent davantage, car ils se détournent des investissements plus risqués. pourrait faire baisser encore davantage les taux hypothécaires, libérant ainsi une grande partie de l’activité refoulée sur le marché immobilier.
« Si les taux hypothécaires baissent, nous assisterons à une augmentation des achats et des ventes de maisons, ainsi qu’à un refinancement probable des prêts hypothécaires », a déclaré Guy Cecala, directeur du cabinet de recherche Inside Mortgage Finance.
Dans le Maryland, Nicole Wildart espère participer à cette vague de refinancement.
« Si je pouvais même l’amener à 6,0 %, ce serait une énorme victoire pour nos finances mensuelles », a-t-elle déclaré.
Pour l’instant, elle continuera à surveiller les taux, en espérant qu’ils baissent.
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