Risques structurels et cycliques sur les marchés immobiliers internationaux

Les marchés immobiliers peuvent présenter des risques importants pour les investisseurs, la stabilité financière et le développement économique en général. Une analyse approfondie de ces risques est donc importante. Des risques croissants peuvent nécessiter des mesures réglementaires pour réduire les risques. Il est logique de faire la distinction entre les risques cycliques et structurels.

La grande crise financière et économique d’il y a 15 ans a fait prendre douloureusement conscience aux acteurs des marchés immobiliers et financiers, aux régulateurs et, surtout, à des millions de ménages, du rôle important que les marchés immobiliers peuvent jouer dans le développement économique global et la stabilité des marchés financiers. Ce n’était en aucun cas la première leçon de cette relation, mais la simultanéité de nombreux défauts régionaux provoqués par la mise en réseau mondiale a créé une crise mondiale. Depuis lors, les marchés immobiliers ont été à juste titre surveillés de très près et des mesures réglementaires ont été prises pour réduire la sensibilité des marchés financiers, en particulier la capacité des banques à accorder des prêts a été considérablement réduite.

Néanmoins, ni la mise en réseau mondiale ni les leçons de la crise financière ne signifient que des structures harmonisées et, par conséquent, des dynamiques de marché non uniformes ont émergé. Bien entendu, les marchés immobiliers sont également déterminés par les tendances et les cycles mondiaux et connaissent des phases de corrélation parfois plus forte, parfois plus faible. Mais il est tout aussi vrai qu’il existe encore aujourd’hui de très fortes différences régionales dans l’évolution du marché immobilier. Par exemple, les indices des prix de l’immobilier dans les pays de l’OCDE ont évolué différemment de 110 points de pourcentage au total depuis 2010 – et il s’agit déjà de valeurs corrigées de l’inflation. Les différences de croissance nominale sont encore plus importantes. Et bien entendu, les indices nationaux masquent les grandes différences régionales entre les différents pays. Si les marchés évoluent différemment, cela peut être l’expression de relations de rareté différentes, qui surviennent par exemple en raison de l’évolution différente des revenus ou de la population, mais cela peut également indiquer que les marchés sont soumis à des risques différents d’une éventuelle correction du marché.

Il convient donc de prendre en compte ces sensibilités. Le CERS (Comité européen du risque systémique) le fait à l’aide de divers paramètres et en dérive des évaluations des risques pour les marchés immobiliers des 31 pays examinés. Celles-ci visent à montrer si un marché pourrait se corriger et dans quelle mesure une telle correction pourrait constituer une menace pour la stabilité du système financier.

Le choix des indicateurs pris en compte est largement compréhensible, mais il repose avant tout sur des considérations de plausibilité ; ce n’est donc pas obligatoire. D’autres analyses peuvent sélectionner d’autres indicateurs. Surtout, la pondération des indicateurs est toujours quelque peu arbitraire. Dans une étude récente, nous avons montré à quel point la détermination de facteurs de pondération peut influencer l’évaluation des risques (Just/Salzberger, 2024).

Cet article aborde un autre aspect connexe : nous divisons les indicateurs de risque utilisés, très proches de ceux du CERS (mais pas identiques), en indicateurs reflétant des différences structurelles et en indicateurs cycliques. Afin de permettre une comparaison entre les scores de risque du CERS et nos propres scores déterminés, les échelles de notation doivent être alignées. Pour ce faire, les quatre catégories de risque du CERS – « limité », « faible », « moyen » et « élevé », qui représentaient à l’origine des valeurs de zéro à trois – sont converties en une échelle élargie de un à dix à l’aide de quantiles. Cette conversion s’effectue en conservant une pondération égale des critères sous-jacents et permet de calculer un score de risque global cohérent et comparable aux scores développés en interne. La corrélation de ces deux scores de risque, à la fois cycliques et structurels, avec les valeurs transformées des analyses du CERS donne des informations supplémentaires précieuses.

Il existe évidemment des différences significatives entre les pays quant aux risques signalés par quels indicateurs : certains marchés (le Portugal en particulier) obtiennent des scores élevés dans notre sous-indice de risque structurel, mais des scores modérés dans le sous-indice cyclique. Pour la République tchèque et l’Autriche, la situation est exactement inverse : les indicateurs structurels pointent davantage vers la stabilité, tandis que la composante cyclique signale des risques.

Cette distinction est importante car les risques cycliques et structurels pourraient rendre différentes mesures utiles : un risque cyclique pourrait conduire à un coussin de risque supplémentaire, tandis qu’un risque structurel pourrait être réduit principalement en modifiant ces structures. Cette division a donc du sens afin d’étayer les risques par des mesures adaptées.

Soit dit en passant, les graphiques montrent également que certains marchés obtiennent des scores relativement élevés dans le score ESRB et des scores relativement faibles dans les composantes cycliques et structurelles de notre score. Cela s’applique par exemple à l’Irlande. Il existe ici des différences qui résultent uniquement du choix des indicateurs et des pondérations. Ce qui est « correct » ne peut être déterminé avec précision que rétrospectivement. Dans de tels cas incertains, il pourrait alors être judicieux de déterminer plusieurs scores en parallèle afin d’obtenir une image du risque relativement fiable à partir des distributions ainsi générées. Malheureusement, la sécurité globale ne peut pas être déterminée de cette manière ; cela ne fait que réduire quelque peu l’incertitude – du moins.

Sources:

CERS (2019). Vulnérabilités dans les secteurs de l’immobilier résidentiel des pays de l’EEE septembre 2019. Frankfurt.aM

Juste, T. (2023). Des marchés immobiliers européens avec des risques incohérents. Liberté économique, 3 juillet 2023, [Zugriff am 03.07.2023]

Just, T. et Salzberger H. (2024). Risque structurel et cyclique sur le logement dans les pays de l’OCDE. Dans : Interéconomie 3 (2024).

Source : CERS (2019), Just/Salzberger (2024)

Université de Ratisbonne
Université de Ratisbonne

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