Si vous avez récemment vendu votre maison, vous pourriez récupérer une partie de vos honoraires d’agent immobilier.

Un panneau « à vendre » est affiché sur la pelouse devant une maison le 15 mars 2024, à Miami, en Floride. La National Association of Realtors a annoncé qu’elle avait atteint un règlement national de 418 $ pour les réclamations que l’industrie avait conspirées pour garder commissions des agents élevées.

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Un panneau « à vendre » est affiché sur la pelouse devant une maison le 15 mars 2024, à Miami, en Floride. La National Association of Realtors a annoncé qu’elle avait atteint un règlement national de 418 $ pour les réclamations que l’industrie avait conspirées pour garder commissions des agents élevées.

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De grands changements surviennent dans la manière dont les gens achètent et vendent des maisons aux États-Unis. La National Association of Realtors a réglé la semaine dernière un procès qui pourrait bouleverser la façon dont les agents immobiliers sont payés, supprimant la commission traditionnelle de 5 à 6 % de l’agent. Cela oblige les acheteurs, les vendeurs et les agents immobiliers à rendre des comptes. Voici six choses à savoir.

Et si vous aviez déjà vendu une maison ?

Dans le cadre du règlement, la National Association of Realtors a accepté de payer 418 millions de dollars au cours des quatre prochaines années. Cela s’ajoute aux 210 millions de dollars que diverses sociétés de courtage avaient déjà accepté de payer. Les avocats recevront une partie de cet argent, mais le reste ira aux personnes qui ont vendu leur maison ces dernières années et payé ce que les critiques considèrent comme des commissions immobilières gonflées. L’éligibilité dépend de l’endroit où vous vivez, mais dans certaines régions du pays, le règlement couvre les personnes qui ont vendu leur maison il y a dix ans.

“Nous ne connaissons pas le nombre exact, mais nous l’estimons à environ 40 ou 50 millions de personnes”, déclare Benjamin Brown, coprésident du cabinet antitrust de Cohen Milstein, l’un des cabinets d’avocats impliqués. dans le dossier du recours collectif.

Pour savoir s’ils ont droit à une indemnisation, les vendeurs peuvent consulter le site Internet des avocats : www.realestatecommissionlitigation.com.

Comment cela va-t-il changer les commissions immobilières ?

Depuis des décennies, la norme dans ce pays est que la personne qui vend une maison paie à la fois son propre agent et celui de l’acheteur. De plus, la part de cette commission revenant à l’acheteur devait être précisée afin de pouvoir annoncer la maison sur les grands sites d’annonces régionaux. Les agents immobiliers insistent sur le fait qu’ils n’ont jamais fixé ces commissions, mais d’un point de vue pratique, l’avis public a permis d’établir une norme – souvent aux alentours de 5 ou 6 %, répartie entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur.

Pour une maison au prix de 400 000 $ – ce qui est proche de la moyenne nationale – cela équivaut à 20 000 $ à 24 000 $ de commissions – bien plus que ce que paient habituellement les habitants d’autres pays. En Allemagne, les commissions sont en moyenne de 4,5 %. Au Royaume-Uni, ils sont inférieurs à 2 %.

À partir de juillet, les vendeurs n’auront plus à verser de commission à l’agent de l’acheteur. Les défenseurs affirment que cela devrait conduire à davantage de négociations, à davantage de concurrence et, à terme, à une baisse des coûts.

Que signifie l’intensification des négociations pour les acheteurs et les vendeurs ?

Il y aura plus de possibilités de magasiner, et probablement une plus large gamme de services, depuis les agents de luxe qui facturent un prix plus élevé jusqu’aux agents discount avec des services plus limités – semblable à ce qui existe sur d’autres marchés comme les courtiers en valeurs mobilières et les agents de voyages.

Les vendeurs peuvent être en mesure de négocier des frais forfaitaires pour commercialiser leur maison, sans rapport avec le prix de vente. Les acheteurs pourront peut-être acheter des services à la carte – en payant moins s’ils effectuent eux-mêmes leur recherche d’un logement sur Internet et davantage s’ils souhaitent se faire conduire avec un chauffeur pour des journées portes ouvertes.

De nombreux vendeurs peuvent décider de ne pas payer l’agent de l’acheteur, laissant les acheteurs assumer eux-mêmes ce coût, ou se passer complètement d’agent.

Les dépenses globales devraient toutefois être nettement inférieures. Les économistes de la Federal Reserve Bank de Richmond estiment que ces changements pourraient permettre aux acheteurs de logements d’économiser 30 milliards de dollars par an, la plupart de ces économies provenant des poches des agents immobiliers.

Les acheteurs potentiels quittent une propriété à vendre lors d’une journée portes ouvertes dans un quartier de Clarksburg, dans le Maryland, le 3 septembre 2023. La nouvelle structure de commission immobilière pourrait signifier que les acheteurs doivent payer davantage de frais à partir de juillet.

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Les acheteurs potentiels quittent une propriété à vendre lors d’une journée portes ouvertes dans un quartier de Clarksburg, dans le Maryland, le 3 septembre 2023. La nouvelle structure de commission immobilière pourrait signifier que les acheteurs doivent payer davantage de frais à partir de juillet.

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Qu’est-ce que cela signifie pour les agents ?

Les agents réfléchissent encore à ce que cela pourrait signifier pour leur entreprise. Lorsque les frais seront plus négociables, les agents devront justifier ce qu’ils valent. Mais les meilleurs agents ont l’impression de le faire déjà.

“Est-ce que je pense que les agents immobiliers doivent apprendre à faire des affaires d’une manière différente ? Absolument”, déclare Kevin Wilson, président de Greater Nashville Realtors. “Mais je pense aussi qu’il s’agit d’une ride dans le paysage. Pas d’une mine terrestre.”

Une baisse des commissions pourrait inciter certains agents à se tourner vers d’autres secteurs d’activité, mais ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Les États-Unis comptent entre 2,5 et 3 millions d’agents immobiliers, ce qui est bien plus que n’importe quel autre pays, par rapport à la taille de leur marché immobilier. Par exemple, les États-Unis réalisent chaque année environ six fois plus de ventes de logements qu’au Royaume-Uni, mais il y a 26 fois plus d’agents.

« Voyons-nous que les agents qui travaillent avec les acheteurs commencent à se retirer progressivement de l’entreprise parce qu’ils n’obtiennent tout simplement pas autant de clients ? demande Jovani Ortiz, un agent à Long Island. “Ce sont en quelque sorte les inconnues auxquelles la plupart des agents se penchent actuellement.”

Bien que le gâteau des commissions soit susceptible de diminuer, il peut être coupé en moins de tranches, de sorte que les agents restants pourraient finir par gagner le même montant d’argent.

Alors que les prix de l’immobilier et les taux hypothécaires sont déjà élevés, comment les acheteurs de maison vont-ils payer leurs propres agents ?

Alors que les vendeurs ont traditionnellement payé les agents acheteurs aux États-Unis (et ont intégré cette dépense dans le prix de vente de leur maison), de nombreux vendeurs pourraient choisir de ne pas payer les agents acheteurs à l’avenir. Dans ce cas, les acheteurs devront payer de leur poche leur propre agent, en plus d’un acompte et d’autres frais de clôture. Trouver des milliers de dollars pour payer un agent peut être un défi, en particulier pour les primo-accédants, qui disposent généralement de fonds limités et qui ont également le plus grand besoin des conseils d’un agent. Les premiers acheteurs ne représentaient que 26 % des ventes de maisons existantes en février, soit un niveau record.

“De nombreux primo-accédants ont déjà atteint le maximum de ce qu’ils peuvent emprunter”, déclare Vanessa Perry, professeur à la George Washington University School of Business et membre du Housing Policy Finance Center de l’Urban Institute. “Ils ne seront pas en mesure de trouver de l’argent supplémentaire pour payer leur propre agent.”

Les vendeurs de maisons pourraient toujours convenir, par voie de négociation, de payer l’agent de l’acheteur. Mais dans un marché immobilier en pleine effervescence, les vendeurs ne sont peut-être pas incités à le faire. À terme, les acheteurs pourront peut-être intégrer le coût de la commission de leur agent dans leur prêt hypothécaire, étalant ainsi les paiements sur la durée du prêt. Mais cela nécessitera une modification des règles de souscription des prêts hypothécaires. Au fil du temps, la baisse des commissions immobilières devrait entraîner une légère baisse des prix de l’immobilier.

Que devraient faire les personnes qui envisagent d’acheter ou de vendre au cours des six prochains mois ?

Les changements apportés aux règles de commission entreront en vigueur en juillet, au moment même où de nombreuses personnes achèteront une maison avant une nouvelle année scolaire. Mais on ne sait pas exactement à quelle vitesse le paysage va changer. Les acheteurs et les vendeurs voudront peut-être discuter avec leur agent des coûts et des avantages d’un déménagement avant la date limite ou d’attendre que les nouvelles règles soient en place. N’oubliez pas que les commissions représentent entre 20 000 et 24 000 dollars pour une maison typique. Pourtant, ce n’est qu’un facteur à prendre en compte au moment de décider quand acheter ou vendre – avec les taux d’intérêt, l’offre de maisons sur le marché et les circonstances de la vie comme un nouvel emploi ou un membre de la famille.