Remodeler le marché immobilier canadien face à une offre insuffisante
Ces dernières années, le manque de logements abordables au Canada est devenu un sujet de discussion majeur parmi les décideurs politiques et une préoccupation majeure parmi les futurs propriétaires. La disparité croissante entre la demande de logements et l’offre disponible, combinée à des taux d’immigration historiquement élevés, a créé un défi important – parfois apparemment insurmontable – pour le marché. En fait, selon le sondage sur le logement de la Banque Scotia de 2024, le nombre de Canadiens âgés de 18 à 34 ans qui possèdent une maison est tombé à 26 % aujourd’hui, contre 47 % en 2021. De plus, la moitié des Canadiens de moins de 30 ans auraient « renoncé » à l’idée de posséder une seule maison. -maison familiale.
En se basant sur les taux actuels de nouvelles constructions, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) s’attend à ce que le parc immobilier du Canada augmente de 2,3 millions d’unités d’ici 2030 – mais pour parvenir à une véritable abordabilité, 3,5 millions de logements supplémentaires sont nécessaires. À l’heure actuelle, c’est en Ontario et en Colombie-Britannique que l’on constate l’écart le plus important en matière d’offre de logements; cependant, le Québec et l’Alberta devraient également avoir besoin d’un approvisionnement plus important en raison de la croissance économique prévue.
Bien entendu, des problèmes complexes sont rarement résolus par des solutions simples, et la pénurie de logements est un problème à multiples facettes qui nécessite la contribution et la coopération des différents niveaux de gouvernement, ainsi que des secteurs public et privé. Le coût (et la disponibilité) du capital, le sentiment des investisseurs et le coût du développement jouent également un rôle essentiel dans la capacité du pays à atteindre ses objectifs en matière de logement.
Cependant, une chose est claire : vous ne pouvez pas résoudre un problème d’offre et de demande sans créer davantage d’offre. Alors que le coût de l’accession à la propriété dans les centres-villes populaires comme Toronto et Montréal a poussé de nombreux résidents à louer, les locations spécialement construites sont devenues plus attrayantes pour les promoteurs – et le gouvernement canadien.
Les politiques axées sur les loyers occupent une place centrale
Ces dernières années, nous avons assisté à l’introduction de diverses politiques visant à accroître le développement locatif, notamment des incitations fiscales, des programmes de prêts à la construction et des subventions. À cet effet, le gouvernement fédéral a annoncé en avril un complément de 15 milliards de dollars au Programme de prêts pour la construction d’appartements (PLCA), ainsi que des réformes du programme et le lancement de « Canada Builds », une approche d’Équipe Canada visant à construire des logements abordables sur terres sous-utilisées à travers le pays. En juillet, la SCHL a également lancé le cadre Frequent Builder, qui promet d’accélérer la construction de logements abordables et locatifs en accélérant le processus de demande pour les fournisseurs de logements établis qui dépendent du Fonds pour le logement abordable (AHF) ou de l’ACLP pour leur financement.
Ces initiatives axées sur la location semblent générer un élan sur l’ensemble du marché, puisque les mises en chantier de logements locatifs spécialement construits représentaient 47 % de toutes les mises en chantier dans les six plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada en 2024. De plus, le rythme annuel des mises en chantier d’habitations en octobre a augmenté de 8 % par rapport à septembre, le rythme annuel des mises en chantier de logements collectifs urbains tels que les appartements, les copropriétés et les maisons en rangée gagnant 7 % à 175 705, selon la SCHL.
La chef libérale de l’Ontario, Bonnie Crombie, a également dévoilé son plan de logement le 4 décembre, qui comprenait un plan de contrôle des loyers « progressif », en plus de la promesse de ressources pour éliminer l’arriéré (plutôt notoire) de litiges en attente d’examen par le propriétaire locataire. Conseil. Crombie a également fait part de son intention de créer un fonds de soutien d’urgence pour les locataires qui contribuerait à atténuer les expulsions en offrant des prêts à court terme sans intérêt aux locataires confrontés à des urgences financières.
Principales mises à jour du programme de prêts à la construction d’appartements
Le programme d’assurance prêt hypothécaire multi-logements de la SCHL (MLI Select) travaille en coordination avec l’ACLP pour fournir une assurance prêt hypothécaire pour les projets de logements locatifs multi-logements avec des primes réduites et des périodes d’amortissement plus longues basées sur des engagements en matière d’abordabilité, d’accessibilité et de durabilité.
« Alors qu’ACLP fournit un financement indispensable qui rend le développement possible, MLI Select offre une assurance prêt hypothécaire avec de meilleures conditions de financement pour le projet », note Kerri Byers, directrice des services-conseils chez Altus Group. « En termes simples, ACLP aide les projets à obtenir le feu vert, et MLI Select contribue à garantir que les projets restent financièrement viables au fil du temps grâce à des incitations en matière d’assurance. En tirant parti des deux programmes, les promoteurs peuvent bénéficier d’un accompagnement complet tout au long du cycle de vie d’un projet de logements locatifs, de la construction au financement à long terme.
En septembre 2024, la SCHL avait engagé 20,65 milliards de dollars en prêts par l’intermédiaire de l’ACLP pour soutenir la création de plus de 53 000 logements locatifs spécialement construits. Les récentes améliorations apportées à ce programme sont les suivantes :
Nouvelle métrique de notation : Semblable à MLI Select, ACLP utilise désormais un système de points basé sur l’abordabilité, l’efficacité énergétique, l’accessibilité et la notation des résultats sociaux.
Extension du programme : L’ACLP a été prolongée de 2027-28 à 2031-32
Admissibilité élargie : le programme comprend désormais des logements étudiants sur le campus et hors campus et des logements pour personnes âgées indépendantes.
Exigences d’évaluation améliorées : Auparavant, les demandes de logements collectifs de plus de 25 logements ne nécessitaient pas d’évaluation. Désormais, les rapports d’évaluation doivent être produits conformément aux normes applicables de l’industrie, contenir trois méthodes d’évaluation boursière et avoir une date d’évaluation effective dans les 12 mois suivant le dépôt de la demande.
Conclusion
En combinant les prêts à faible coût de la SCHL avec les incitatifs d’assurance de MLI Select, les promoteurs peuvent réduire considérablement leurs coûts de financement et améliorer la faisabilité financière globale de leurs projets. « Ces mesures contribuent collectivement à rendre les projets de logements locatifs plus viables et attrayants, contribuant ainsi à accroître l’offre de logements locatifs abordables et durables au Canada », ajoute Byers. « Ces programmes aident à réaliser des projets multi-unités. Cependant, ils ne répondent pas aux autres pressions subies par les promoteurs au cours de la dernière année, notamment la volatilité des coûts de construction, le coût élevé des terrains pour les sites de développement, les frais municipaux et les frais d’aménagement, ainsi que l’augmentation des coûts d’exploitation. Tous ces facteurs combinés produisent un projet pro forma qui peut finalement faire ou défaire sa faisabilité. Les programmes de financement de la SCHL, bien qu’efficaces, constituent un facteur unique dans le pro forma de développement.
FAQ
Q : Comment la viabilité et la commercialisation des projets sont-elles évaluées par le programme ACLP de la SCHL ?
R : La viabilité et la commercialisation du projet sont évaluées en fonction de plusieurs facteurs clés :
Ces critères contribuent à garantir que les projets financés sont non seulement financièrement solides, mais qu’ils répondent également aux besoins de logement de la communauté.
Q : Combien de temps prend généralement le processus de demande et d’approbation ?
Soumission initiale : Une fois que vous soumettez une demande complète, la SCHL effectue un examen initial. Cette étape peut prendre jusqu’à 30 jours.
Approbation conditionnelle : si l’examen initial réussit, vous pouvez recevoir une approbation conditionnelle décrivant les termes, conditions et documents supplémentaires requis pour la souscription.
Évaluation détaillée : L’évaluation détaillée et le processus d’approbation finale peuvent varier en fonction de la complexité du projet et de l’exhaustivité de la documentation fournie. Cette étape peut prendre plusieurs semaines à quelques mois.
Dans l’ensemble, le processus depuis la soumission initiale jusqu’à l’approbation finale peut prendre de quelques mois à plus de six mois, selon les spécificités du projet et la réactivité du demandeur.
Q : Comment Altus peut-il vous aider dans ce processus ?
Altus peut vous aider dans ce processus en fournissant des services d’évaluation et de consultation experts que nous avons toujours fournis. Notre implication dans le processus de développement peut avoir lieu à plusieurs étapes du cycle de vie du développement et inclure :
Enquêtes sur les taux de location du marché : Le Groupe Altus peut mener des études de marché complètes pour démontrer la demande et les taux de location actuels du marché pour votre projet d’habitation, ce qui est crucial pour les demandes de financement de la SCHL ainsi que pour la viabilité future du projet.
Estimation foncière : Le Groupe Altus peut préparer une évaluation immobilière pour l’analyse de faisabilité initiale du projet, ainsi que pendant la phase d’acquisition du site de développement proposé à des fins de prêt.
Valorisation du projet : Groupe Altus peut préparer une évaluation foncière basée sur les paramètres de développement proposés, comme si le projet était entièrement construit et occupé. Cela peut inclure des projections financières détaillées (analyse des flux de trésorerie actualisés à l’aide du logiciel ARGUS Enterprise) si nécessaire.
Conseil en coûts : Le Groupe Altus peut fournir une estimation des coûts pour les projets proposés ainsi que des estimations du coût de remplacement pour garantir une couverture d’assurance adéquate, un suivi des prêts bancaires pour rendre compte de l’avancement de la construction et des flux de trésorerie, et une gestion de projet de la construction du début à la fin.
Valorisation pour refinancement : Le Groupe Altus peut préparer une évaluation des propriétés existantes et en exploitation à des fins de financement (ou de refinancement), ou des évaluations continues des propriétés en exploitation à des fins de reporting interne. Cela peut également inclure des projections financières détaillées (analyse des flux de trésorerie actualisés à l’aide du logiciel ARGUS) si nécessaire.
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