Si vous avez suivi les taux hypothécaires, vous savez qu’ils ont fait des montagnes russes. Les taux étaient inférieurs à 4 % pas plus tard qu’en mars dernier, ont culminé à plus de 7 % en novembre, puis se sont stabilisés à un peu plus de 6 % au cours des premières semaines de 2023, le tout selon l’investisseur hypothécaire Freddie Mac.
La baisse récente est une bonne nouvelle pour les acheteurs de maison, mais attention : ces taux ne sont que des moyennes.
En réalité, taux hypothécaires sont hautement personnalisés. Et bien que les taux moyens puissent vous donner une idée de ce à quoi vous attendre en tant qu’emprunteur, vos finances, et plus particulièrement votre pointage de crédit, détermineront vraiment votre taux d’intérêt en fin de compte.
“Le pointage de crédit d’une personne est généralement le point de départ du processus hypothécaire”, explique Mary Bane, qui dirige des bureaux dans tout le Midwest pour le prêteur hypothécaire LoanDepot. “Lorsque nous parlons à un client, la première chose que nous disons est : ‘Hé, avez-vous une idée de ce que pourrait être votre pointage de crédit ?'”
Quelle différence ce score peut-il faire et quel nombre devriez-vous viser ? Voici ce que vous devez savoir.
Comment votre pointage de crédit affecte-t-il votre taux hypothécaire?
Aux yeux d’un prêteur, votre pointage de crédit indique le risque que vous posez en tant qu’emprunteur, c’est-à-dire la probabilité que vous effectuiez vos paiements comme convenu.
« Un pointage de crédit est un simple nombre à trois chiffres destiné à représenter le risque relatif d’un consommateur », explique Joe Mellman, responsable des activités hypothécaires de TransUnion. “Un score plus élevé qu’un autre indique simplement que cette personne est plus susceptible de rembourser une dette que la personne avec un score de crédit inférieur.”
Les cotes de crédit, qui ont été créées par la Fair Isaac Corp. en 1989, peuvent varier de 300 à 850. Une fois que les prêteurs connaissent votre cote FICO, ils peuvent déterminer le montant des intérêts à facturer pour compenser le risque.
“En ce qui concerne l’accession à la propriété, votre pointage de crédit est un facteur majeur pour déterminer les conditions de votre prêt”, déclare Patricia Maguire-Feltch, directrice nationale des ventes chez Chase Home Lending. “Essentiellement, plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous avez de chances non seulement d’être approuvé pour un prêt hypothécaire, mais aussi de vous qualifier pour le meilleurs tarifs et conditions.”
De manière générale, les emprunteurs avec des cotes de crédit de 760 ou plus se voient facturer les taux d’intérêt les plus bas. Sur les prêts conformes conventionnels, qui doivent respecter les directives de Fannie Mae et Freddie Mac, un 780 peut vous qualifier pour un taux légèrement inférieur, bien que cela dépende du montant de votre acompte.
“En fin de compte, tout score supérieur ou égal à 700 est considéré comme bon et vous aidera à vous qualifier pour des taux d’intérêt plus bas”, déclare Maguire-Feltch.
Voici un aperçu des taux d’intérêt hypothécaires moyens par score FICO au 15 février 2023.
| Pointage FICO | Taux d’intérêt |
|---|---|
| 760+ | 6,06 % |
| 700-759 | 6,29 % |
| 680-699 | 6,46 % |
| 660-679 | 6,68 % |
| 640-659 | 7,11 % |
| 620-639 | 7,65 % |
Services de recherche FICO/Informa
De quelle cote de crédit avez-vous besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire?
Le pointage exact dont vous aurez besoin dépend du programme de prêt, mais généralement, vous pouvez être admissible à la plupart des prêts hypothécaires avec un pointage de crédit de 620 ou plus.
Certains programmes de prêts, en particulier les options soutenues par le gouvernement, notamment les prêts de la Federal Housing Administration, du Département de l’agriculture et du Département des anciens combattants des États-Unis, permettent des cotes de crédit inférieures. Comme l’explique Bane, “Ceux-ci seront beaucoup plus flexibles en matière de pointage de crédit.”
Avec Prêts FHA, les emprunteurs peuvent techniquement avoir des scores aussi bas que 500. Les prêteurs privés qui accordent les prêts peuvent exiger des scores plus élevés et la plupart le font. Rocket Mortgage, par exemple, nécessite au moins un 580.
«Chaque prêt est différent», déclare Maguire-Feltch. “Il n’y a pas de pointage de crédit unique et spécifique qui vous qualifiera automatiquement pour un prêt hypothécaire.”
Quoi d’autre détermine votre taux hypothécaire?
Votre pointage de crédit joue un rôle décisif dans ce que taux hypothécaire vous obtenez, mais ce n’est pas le seul facteur pris en compte par les prêteurs. Votre ratio dette/revenu, c’est-à-dire la part de votre revenu mensuel consacrée au remboursement de vos dettes, est également important. En règle générale, les prêteurs veulent que votre DTI soit de 43% ou moins (bien que plus le vôtre soit bas, mieux c’est).
“Un ratio plus élevé semble plus risqué pour les prêteurs, car cela signifie qu’il vous reste moins d’argent pour un versement hypothécaire, une fois que les autres obligations mensuelles sont remplies”, déclare Maguire-Feltch. “Généralement, un DTI plus élevé peut signifier une moindre chance de se qualifier pour un prêt hypothécaire ou un taux plus élevé si vous êtes éligible.”
La taille de votre acompte Des acomptes plus importants signifient que le prêteur a moins sur la ligne si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements, de sorte qu’ils donnent souvent un taux inférieur. Des acomptes plus petits augmentent le risque du prêteur et peuvent faire le contraire.
Enfin, le prêteur que vous choisissez compte également. Étant donné que chaque entreprise a sa propre capacité opérationnelle, ses marges bénéficiaires et d’autres conditions uniques, elle facture des tarifs et des frais différents. Une étude de Freddie Mac ont constaté que les taux offerts par différents prêteurs variaient jusqu’à 0,60 point de pourcentage pour un seul emprunteur – la différence entre un taux de 6,4 % et un taux de 7 % (soit environ 140 $ par mois sur un prêt de 350 000 $).
Comment vérifier votre pointage de crédit
Pour obtenir votre pointage de crédit, consultez votre tableau de bord bancaire ou de carte de crédit si vous en avez un. Beaucoup viennent avec une surveillance automatique de la cote de crédit, vous permettant de vérifier votre cote à tout moment.
Gardez juste à l’esprit quel score ils vous montrent. Techniquement, vous voudrez que vos scores des trois principaux bureaux de crédit – TransUnion, Equifax et Experian – obtiennent l’image la plus précise.
“Nous examinons trois scores”, déclare Bane. “Nous prenons ensuite le score du milieu.”
Si vous aviez un score TransUnion de 730, un score Equifax de 745 et un score Experian de 715, par exemple, les prêteurs utiliseraient 730 – le milieu de ces scores – pour vous qualifier pour les programmes de prêt et fixer votre taux. Si vous faites une demande avec une autre personne, y compris votre conjoint ou un membre de votre famille, les prêteurs prendront généralement la plus faible des deux notes intermédiaires entre vous (ou, pour certains prêts, la moyenne de vos deux notes moyennes, si vous êtes sur à l’aube des qualifications).
Si votre banque ne vous montre qu’un seul de ces scores, vous pouvez acheter les autres directement auprès des bureaux de crédit pour une somme modique. Assurez-vous simplement que vous achetez le score et pas seulement un rapport de crédit général. Les rapports de solvabilité de base ne contiennent que des informations sur vos comptes et votre historique de paiement, et non sur les scores.
Étapes pour améliorer votre pointage de crédit
Il y a beaucoup de façons d’améliorer votre pointage de crédit– certains plus faciles que vous ne le pensez. Voici quelques stratégies qui peuvent vous aider :
1. Effectuez des paiements à temps
La meilleure façon d’améliorer votre pointage de crédit est d’éviter les retards de paiement, en particulier sur les prêts étudiants, les cartes de crédit et d’autres types de dettes qui sont signalées aux bureaux de crédit. Dans certains cas, d’autres éléments, y compris les factures de téléphone portable et les services publics en retard, auront également un impact sur votre score, mais pas toujours.
Pour être sûr, Mellman dit : « Essayez de vous assurer que vous êtes à l’heure pour tous vos paiements. C’est l’un des plus grands contributeurs à un pointage de crédit et l’une des choses les plus importantes sur lesquelles un consommateur a le contrôle. »
2. Réduisez la quantité de crédit que vous utilisez
Vous devriez également réduire les soldes que vous portez sur vos marges de crédit, idéalement à 30 % de votre marge de crédit totale ou moins. Si vous avez une carte de crédit avec une limite de 10 000 $, par exemple, vous voudriez réduire vos soldes à 3 000 $ maximum.
“Essayez de ne pas utiliser tout votre crédit”, dit Mellman. «Mais il est sain que votre pointage de crédit en utilise une partie. Vous ne voulez pas aller dans la direction opposée où vous n’utilisez aucun crédit. Cela n’aide pas nécessairement votre pointage de crédit.
Une façon de maintenir vos soldes en dessous de 30 % est de demander une augmentation de la ligne de crédit. Par exemple, si vous aviez un solde de 4 000 $ sur une carte de crédit avec une limite de 10 000 $, vous utiliseriez 40 % de cette ligne de crédit. Cependant, si vous augmentiez cette ligne de crédit à 12 000 $, votre solde diminuerait à seulement 30 %. Soyez simplement prêt : dans certains cas, les sociétés émettrices de cartes de crédit peuvent utiliser votre crédit pour augmenter votre limite, ce qui pourrait nuire temporairement à votre score. Demandez toujours à l’avance si votre émetteur envisage de faire une enquête approfondie sur votre crédit.
3. Évitez d’ouvrir de nouveaux comptes
Les demandes de crédit difficiles, qui se produisent lorsqu’un prêteur extrait votre dossier de crédit avant d’ouvrir un nouveau prêt ou un nouveau compte, vont à l’encontre de votre score. Selon FICO, une enquête équivaut généralement à une baisse de cinq points du pointage de crédit.
Cependant, seules les demandes de renseignements au cours des 12 derniers mois comptent, donc une fois que vous savez que l’achat d’une maison est à votre horizon, évitez de demander de nouvelles cartes de crédit ou de nouveaux prêts à moins qu’ils ne soient absolument nécessaires.
Et lorsque vous commencez à magasiner pour un prêt hypothécaire, faites une demande de devis dans un court laps de temps. Cela garantit qu’ils ne sont comptés que comme une seule demande sérieuse, ce qui minimise les dommages causés à votre score.
4. Commencez tôt
En fin de compte, si vous voulez améliorer votre pointage de crédit avant acheter une maison ou faire une demande de refinancement hypothécaire, Mellman dit qu’il est important de commencer tôt, au moins six à 12 mois avant de planifier la demande.
“C’est quelque chose que vous voulez faire bien à l’avance”, déclare Mellman. “Plus vos changements auront de temps pour être reflétés dans vos données de crédit, plus ils auront potentiellement d’impact.”
Les conseils, recommandations ou classements exprimés dans cet article sont ceux de l’équipe éditoriale Buy Side du WSJ, et n’ont pas été revus ni approuvés par nos partenaires commerciaux.
