Tirez le meilleur parti de votre prêt hypothécaire maintenant que les taux baissent

Cet article correspond à la nouvelle newsletter ‘Règlement des comptes’, où seront proposés des conseils pratiques pour l’économie domestique de notre vie quotidienne.

Chaque fois que les taux d’intérêt changent de cap, les millions de ménages qui disposent encore de prêts hypothécaires variables se posent trois questions fondamentales : dois-je changer de banque ? Vais-je payer plus pour mes prêts ? Est-il temps de se débarrasser de la dette ? Peu importe combien vos connaissances (famille, beaux-frères, amis, collègues de travail ou « influenceurs ») vous recommandent quoi faire, partez d’un principe : chaque cas est complètement différent. Mais ils ont tous la même réponse : on peut économiser quelques euros avec le crédit immobilier, oui. Et maintenant que la BCE a entamé une nouvelle trajectoire de baisse – même si elle ne sera pas trop prononcée – il est temps de calculer et d’agir.

Après avoir traversé le pire, avec le tourbillon des taux jusqu’à 4,5 %, il convient de faire le calcul pour estimer si votre crédit immobilier en vaut la peine. Il ne s’agit pas de changer pour changer. Ni de se laisser emporter par les tentatives d’offres hypothécaires qui pourraient vous parvenir par le biais de la publicité. Mais sachant que les taux d’intérêt officiels commencent à baisser, et que l’Euribor se situera peut-être entre 3% et 2% à moyen terme, il est peut-être temps de chercher une méthode qui compense. On peut prendre pour référence que le taux moyen des prêts payés par les Espagnols est de 3,7%, selon la Banque d’Espagne. En d’autres termes, payer un taux d’intérêt supérieur à 3,5% à l’heure actuelle est déjà plus qu’excessif. Si vous trouvez une offre pouvant vous facturer un taux compris entre 2% et 3%, étudiez-la. Cela pourrait bien se passer pour vous.

Pour un prêt moyen de 100 000 euros à 15 ans restants et avec un taux d’intérêt de 3%, vous paierez une mensualité de 700 euros. Si vous obtenez un prêt à 2,25% dans une offre et changez d’entité, vous paierez environ 650 euros par mois. Soit une économie de 50 euros par mois, soit environ 600 euros par an. Jusqu’ici, tout va bien.

Le « mais » de cette opération est que vous devez assumer certains frais pour réaliser la GPA. La commission dépendra de l’année de signature du prêt.

Que coûte une subrogation hypothécaire ?

Date de signature : Commission sur l’encours du capital

Jusqu’au 0,5 %

(5 premières années)

Les 10 premières années : jusqu’à 2%

Les 3 premières années : jusqu’à 0,25%

Que coûte une subrogation hypothécaire ?

Date de signature : Commission sur l’encours du capital

Jusqu’au 0,5 %

(5 premières années)

Les 10 premières années : jusqu’à 2%

Les 3 premières années : jusqu’à 0,25%

Que coûte une subrogation hypothécaire ?

Date de signature : Commission sur l’encours du capital

Jusqu’au 0,5 % (5 premières années)

Les 10 premières années : jusqu’à 2%

Les 3 premières années : jusqu’à 0,25%

Avec notre exemple, vous auriez à payer une commission maximale de 250 euros. À cela il faudrait ajouter les frais de notaire, d’agence et d’enregistrement. Des charges qui, dans la plupart des subrogations, sont généralement assumées par la banque. Donc : il est possible, nécessaire et quasi obligatoire d’analyser les offres du marché si vous payez plus de 3% pour votre crédit immobilier actuel. Car vous pouvez économiser jusqu’à 350 euros la première année du changement, et jusqu’à 600 euros les années suivantes.

C’est la première question que se pose tout futur créancier hypothécaire lorsqu’il se rend dans une banque pour savoir quel type de crédit immobilier choisir. La logique financière pointe vers cette réalité : en période de hausse des taux, une hypothèque fixe est préférable, pour protéger nos finances contre des augmentations continues des mensualités ; et lorsque les intérêts officiels baissent, hypothèque variable, pour profiter d’un scénario de réduction.

Cependant, la réalité est bien plus tenace et cette règle hypothécaire ne doit pas toujours fonctionner. Spéculer sur le niveau de l’Euribor – l’indice avec lequel sont calculés la plupart des prêts hypothécaires variables en Espagne – n’est qu’une spéculation. Maintenant que la BCE a décidé de commencer à baisser les taux, l’Euribor va baisser, oui. Mais ce ne sera pas le cas aux niveaux de 0 % que nous connaissons depuis de nombreuses années. Pour cette raison, et pour éviter toute frayeur en cours de route, les banques proposent un nouveau type de prêt hypothécaire, mixte : intérêt fixe les premières années et intérêt variable ensuite.

L’avantage de cette modalité intermédiaire est qu’elle permet d’apaiser ses finances personnelles pendant cinq, six ou sept ans (ce sont généralement celles proposées en fixe). Et pourquoi? Et bien, précisément parce que c’est au cours des premières années de l’hypothèque que l’on paie plus d’intérêts que de capital. Passé ce délai, même si l’hypothèque n’est plus fixe, la variabilité de l’hypothèque vous affectera beaucoup moins.

Quand dois-je me débarrasser de mes dettes ?

Le changement de politique monétaire de la BCE met également en alerte ceux qui remboursent des prêts hypothécaires depuis des années avec une question qui se pose périodiquement. Est-ce que cela vaut la peine de rembourser une partie de mon prêt ? Dans ce cas, plusieurs circonstances doivent être prises en compte :

– Années restantes pour le liquider

La plupart des crédits immobiliers utilisent le système d’amortissement français, dont la particularité est que vous payez un montant d’intérêts plus élevé les premières années du prêt qu’à la fin. Ainsi, plus il vous reste d’années pour rembourser intégralement l’hypothèque, plus l’amortissement sera avantageux, puisqu’il vous permettra d’économiser un plus grand montant d’intérêts.

– Commissions à payer

Dans de nombreux cas, le remboursement anticipé de l’hypothèque peut être lié au paiement d’une pénalité pour restitution anticipée de l’argent emprunté, avec des plafonds fixés par la loi. Il convient d’analyser les commissions à payer pour vérifier si l’amortissement est rentable pour vous. Le plus conventionnel est qu’il y a une commission de 0,15% pendant les cinq premières années du prêt ou de 0,25% pendant les trois premières années. Passé ce délai, l’hypothèque devrait généralement être sans commission.

– Evolution de l’Euribor

Vous devez également porter une attention particulière à l’Euribor, puisque plus il est élevé, plus les intérêts à payer sont importants. Par conséquent, plus l’Euribor est élevé, plus il sera pratique de rembourser le prêt hypothécaire, puisque vous pourrez bénéficier d’une épargne bien plus importante.

Par exemple, s’il vous reste encore environ 100 000 euros à payer sur votre crédit immobilier à 15 ans, vous pouvez envisager de procéder à un amortissement partiel des 4 000 euros que vous avez épargnés ces derniers mois. Si vous le faites, vous économiserez environ 100 euros d’intérêts la première année. Si vous effectuez ce mouvement sur le reste du crédit immobilier, l’économie peut atteindre 2 000 euros.

– Avantage fiscal pour déduction pour résidence habituelle

Le dernier point à garder à l’esprit est que si le prêt pour l’achat de votre résidence principale est antérieur au 1er janvier 2013, vous pouvez bénéficier d’une série d’avantages fiscaux pour l’amortissement du prêt hypothécaire, en pouvant déduire 15% du ce qui a été apporté au cours de l’année, dans la limite de 9 040 euros. Cela signifie que vous pourrez obtenir un avantage fiscal allant jusqu’à 1 356 euros, ou jusqu’au double dans le cas où un couple marié propriétaire du crédit immobilier aurait déposé individuellement la déclaration de revenus.