Transformation de Tower 180 en hôtel et résidence : Un projet de 140 millions de dollars à San Diego

Le complexe de bureaux Tower 180 récemment rénové, situé au 180 Broadway Ave., a un nouveau propriétaire qui prévoit de dépenser 140 millions de dollars pour convertir la propriété du centre-ville de San Diego en un hôtel et une propriété résidentielle, tout en conservant les magasins existants au rez-de-chaussée.

Le mois dernier, le promoteur hôtelier J Street Space, basé à San Diego, a acheté l’immeuble de bureaux de 386 000 pieds carrés, qui comprend un gratte-ciel de 25 étages et une annexe contiguë de huit étages, ainsi qu’un parking. Le promoteur a acheté le complexe, sous l’entité T180 SD Owner LLC, à Hammer Ventures pour 61 millions de dollars, selon les registres de propriété.

J Street Space, qui a également développé l’hôtel boutique Moxy dans le centre-ville de San Diego, a annoncé son intention de transformer les étages inférieurs des bureaux de la tour 180 en chambres d’hôtel et de transformer les étages supérieurs en résidences, mais il est encore en train de déterminer la combinaison exacte d’unités. Le promoteur envisage également d’ajouter une piscine et un bar sur le toit et prévoit de rouvrir en 2027, a déclaré le président Saj Hansji. La société Delawie, basée à San Diego, est l’architecte du projet.

“(L’achat de la Tower 180) était une opportunité unique d’introduire sur le marché de nouvelles unités hôtelières et résidentielles rapidement et bien en dessous du coût total de remplacement, dans un excellent emplacement au centre-ville”, a déclaré Hansji à l’Union-Tribune par courrier électronique. « C’est un défi unique alliant plusieurs années d’expériences diverses dans ce domaine. »

Créé sous le nom de J Street Hospitality, Inc. en 2011, le promoteur immobilier se spécialise dans la construction d’hôtels et de projets d’hôtellerie de base sur le marché du centre-ville, notamment The Courtyard Gaslamp, Hotel Z et Residence Inn Gaslamp. L’entreprise est également en train de construire l’hôtel Bower à la place du ancien motel Villa Capri en face de l’Hôtel del Coronado.

Bien que l’entreprise ne soit pas prête à discuter de son projet spécifique pour la tour 180, le promoteur a télégraphié son désir de diviser la propriété en deux et de se concentrer exclusivement sur la conversion hôtelière de la tour de 25 étages. La demande d’examen préliminaire de J Street Space, soumise à la ville en novembre, est centrée sur la faisabilité de séparer le gratte-ciel de l’annexe, qui sont connectés et partagent des systèmes de construction. L’idée est de transformer la tour la plus haute en un hôtel de 450 chambres et de vendre l’annexe, a indiqué la société d’ingénierie du promoteur dans une lettre jointe à la demande d’examen préliminaire.

Le projet ne nécessitera que des permis ministériels, c’est-à-dire ceux qui sont de droit et non soumis à un examen discrétionnaire, a déclaré Brian Schoenfisch, qui dirige la division urbaine de la ville de San Diego.

« Le code de zonage du centre-ville offre une grande flexibilité pour permettre la conversion d’immeubles de bureaux à d’autres usages, y compris des usages hôteliers et résidentiels », a-t-il déclaré. « Disposer d’une telle flexibilité, comme un zonage de droit et basé sur des incitations, a été un facteur important dans la reprise post-pandémique du centre-ville de San Diego. »

Le changement d’utilisation de la tour 180 est un départ marqué pour un complexe qui a été entièrement remodelé il y a quelques années avec une toute nouvelle façade en verre distinctive et des améliorations intérieures destinées à donner à l’établissement de 61 ans un nouvel attrait pour les locataires de bureaux modernes.

L’ancien propriétaire, Hammer Ventures, a acheté la propriété située sur First Avenue et Broadway, anciennement connue sous le nom de Executive Complex, en juin 2016 pour 54,4 millions de dollars et a dépensé des millions de dollars pour la rénovation. À l’époque, la société privée d’investissement immobilier avait contracté un prêt de 82 millions de dollars pour financer l’acquisition et les rénovations, selon les registres immobiliers.

Bien que les travaux de rénovation se soient terminés en 2020, la majeure partie des bureaux du bâtiment est restée vacante, a déclaré Joshua Ohl, directeur de l’analyse de marché à San Diego pour CoStar. Il y avait 340 000 pieds carrés d’espace disponible à la location au moment de la vente, a-t-il déclaré.

La tour 180 compte une poignée de locataires commerciaux, dont Mendocino Farms, Blue Bottle Coffee et Anytime Fitness, qui resteront dans la propriété, a indiqué le promoteur.

L’effort de conversion intervient alors que la disponibilité des bureaux du centre-ville oscille autour de 38 %, si l’on compte l’espace disponible pour la sous-location et les projets encore en construction, selon les données de CoStar. De plus, entre 700 000 et 800 000 pieds carrés d’espaces de bureaux rénovés au cours des cinq dernières années sont toujours sur le marché, a déclaré Ohl.

L’excédent de stocks est le produit d’un environnement de retour au travail post-pandémique et tiède, associé à un boom de la construction au centre-ville. La dynamique du marché fait qu’il est difficile pour les tours plus anciennes, même celles récemment rénovées, d’attirer des locataires susceptibles d’obtenir des réductions de loyer de la part des propriétaires essayant d’occuper des espaces plus récents, a déclaré Ohl.

« Je pense qu’à ce stade, il s’agit d’une conversion ponctuelle de bureaux. Il est difficile de dire si cela va créer une tendance », a déclaré Ohl. “Je pense qu’il y aura une approche fragmentaire des propriétés individuelles qui pourraient être ciblées pour de telles opportunités de conversion, simplement parce que certaines propriétés ne seront pas en mesure de s’en sortir financièrement.”

Pendant ce temps, Reven Capital, basé à La Jolla, travaille toujours sur la logistique pour savoir si la tour de bureaux 101 Ash St., longtemps vacante, à seulement trois pâtés de maisons au nord de la tour 180, peut être convertie en immeuble résidentiel. Le promoteur, qui a fait appel au promoteur de logements abordables Lincoln Avenue Communities comme partenaire, est toujours en pourparlers préliminaires avec la ville sur un accord de développement. Les parties concluront probablement un accord de négociation exclusive plus tard ce mois-ci, a déclaré Jay Goldstone, conseiller spécial du maire de San Diego, Todd Gloria.