L’agent immobilier Rashin Rohani a acheté cinq maisons à North Vancouver pour elle-même en utilisant des documents de revenus falsifiés, selon BCFSA, l’organisme de réglementation de l’immobilier de la province
Un agent immobilier de la Colombie-Britannique qui a falsifié ses revenus pour acheter cinq propriétés à North Vancouver par l’intermédiaire d’un courtier en hypothèques non enregistré a été banni du secteur et condamné à une amende de 130 000 $.
La BC Financial Services Authority (BCFSA) a révoqué la licence de l’agent immobilier Rashin Rohani et lui a ordonné de payer une pénalité de 40 000 $ et 90 000 $ de frais d’exécution pour son rôle dans un réseau présumé de fraude hypothécaire généralisée impliquant de nombreux titulaires de permis, a statué un panel d’audience de la BCFSA le 11 janvier 2024.
Le panel a jugé que Rohani avait commis une faute professionnelle en ayant recours à un courtier en prêts hypothécaires non agréé, en omettant de divulguer aux clients les paiements du courtier et en falsifiant les déclarations de revenus sur les demandes de prêts hypothécaires, dont cinq des siennes.
Rohani a participé à « une escroquerie documentaire qui porterait atteinte à la réputation du secteur immobilier » lorsqu’elle a utilisé les services d’un courtier en prêts hypothécaires non enregistré, a déclaré le chef des audiences, Andrew Pendray.
Fraude : faux revenu annuel et épargne
Selon les enquêteurs de la BCFSA, Rohani a pu acheter sa première maison à North Vancouver en 2016 en déclarant un formulaire d’impôt général T1 indiquant faussement qu’elle avait un revenu annuel de 182 079 $ et des économies pouvant atteindre 350 137 $. Cela a permis à Rohani d’obtenir un financement hypothécaire de 1,4 million de dollars.
Rohani a ensuite fourni aux enquêteurs son avis de cotisation réel de 2015, indiquant un revenu de seulement 16 612 $ et une épargne maximale de seulement 50 137 $, ce qui constitue une différence flagrante par rapport aux informations déposées auprès des prêteurs.
Le régulateur a également présenté des preuves montrant six cas dans lesquels Rohani a obtenu des prêts hypothécaires pour des clients en utilisant des documents de revenus falsifiés provenant d’un courtier en prêts hypothécaires non enregistré.
Rohani a plaidé pour une sanction moins lourde, affirmant qu’elle est une mère célibataire dont le revenu provient des indemnités mensuelles d’accident du travail et que si elle avait besoin d’aide, sa famille en Iran lui fournirait de l’argent.
Afin de réduire les pénalités, Rohani a également affirmé que ses revenus étaient « juste suffisants pour couvrir ses dépenses », selon la décision. Mais dans ses observations, la BCFSA a souligné que Rohani, « d’une manière ou d’une autre, a pu rembourser cinq prêts hypothécaires dans le passé et en rembourse actuellement trois ».
En fin de compte, Pendray a considéré que la mauvaise conduite de Rohani était « grave ». Il a fait preuve d’une certaine clémence à l’égard de Rohani étant donné que la BCFSA demandait un peu plus de 216 000 $ de pénalités.
« Dans ce cas, Mme Rohani a choisi à plusieurs reprises, au cours d’un certain nombre d’années, de participer personnellement à un stratagème de demande de prêt hypothécaire trompeur pour son propre bénéfice et, par la suite, a fait en sorte que ses clients participent au même stratagème de demande de prêt hypothécaire trompeur », a déclaré Pendray, dont la décision a également noté qu’aucun des prêts hypothécaires n’a conduit à des défauts de paiement.
Une partie d’un « grand réseau » utilisant des déclarations de revenus falsifiées
L’inconduite de Rohani est directement liée à son utilisation des services fournis par un courtier en prêts hypothécaires non enregistré identifié comme « Individu 1 » dans la décision Pendray.
La décision fait référence à une décision du 29 mai 2019 ordonnance de cessation et d’abstention de la Commission des institutions financières de la Colombie-Britannique (FICOM, qui a ensuite été absorbé par la BCFSA) émis contre « Individu 1 ».
Cet ordre allègue que Jay Kanth Chaudhary a organisé plus d’un demi-milliard de dollars de prêts, dont beaucoup pourraient être basés sur des relevés de revenus falsifiés.
« M. Chaudhary disposait d’un vaste réseau de courtiers en hypothèques secondaires enregistrés… ainsi que de titulaires de permis immobiliers qu’il utilisait pour faciliter ses activités de courtier en hypothèques non enregistré », indique l’ordonnance.
L’ordonnance indiquait que le service de police de Vancouver avait saisi les ordinateurs de Chaudhary en février 2019.
Ces fichiers comprenaient une feuille de calcul des courtiers en hypothèques secondaires enregistrés et des agents immobiliers avec lesquels Chaudhary travaillait.
Rohani était répertorié comme emprunteur dans la feuille de calcul du client et comme agent immobilier qui avait reçu des honoraires de recherche pour les références de clients, selon la décision de Pendray.
Les enquêteurs ont affirmé que Rohani avait reçu une commission de 1 % pour 12 références de clients, totalisant 72 639 $ en commissions de référence, a ajouté Pendray.
Aucune procédure pénale contre Chaudhary
Selon les enquêteurs de la FICOM, Chaudhary a accordé des prêts à hauteur de 511,6 millions de dollars à des prêteurs entre 2009 et 2018. Chaudhary aurait arrangé les prêts hypothécaires sous des pseudonymes et après que sa licence de courtier en hypothèques secondaires ait été révoquée en 2008.
La feuille de calcul de Chaudhary comprenait 875 fichiers qui ont généré 5,28 millions de dollars de frais clients et 642 344 dollars de frais de référence « payés par les courtiers en sous-hypothèques enregistrés qui ont soumis les demandes aux prêteurs en son nom », selon l’ordonnance de la FICOM.
Pendray a noté dans sa décision que Chaudhary avait été convoqué à la Commission d’enquête sur le blanchiment d’argent en Colombie-Britannique en février 2021 et avait indiqué qu’il avait falsifié des documents « de façon continue » pendant toute la période où il a exploité son entreprise de prêts hypothécaires non enregistrés.
Cependant, il n’existe aucune trace de poursuites pénales contre Chaudhary et la BCFSA n’a pas intenté d’audience administrative contre lui.
La BCFSA a huit avis d’audience administrative actifs avec des agents immobiliers agréés confrontés à des allégations de revenus falsifiés sur des demandes de prêt hypothécaire auprès d’un courtier en sous-hypothèques non agréé identifié uniquement comme « Individu 1 ».
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2024-07-16 09:53:52
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