Les propriétaires de bureaux, frappés par un krach mondial, s’accrochent à l’espoir que les nouveaux bâtiments dotés de solides références écologiques continueront d’exiger des loyers et des prix très élevés. Dublin apparaît comme un avertissement : un tel optimisme pourrait ne pas tenir le coup.
Dans les North Docks, de nouveaux bâtiments sont placés sous la protection des faillites après que les entreprises technologiques américaines ont réduit la quantité de nouveaux espaces qu’elles louaient et que les coûts d’emprunt ont augmenté.
Les valeurs sont déjà en baisse de 40 à 50 % par rapport à leur sommet, selon les investisseurs et les courtiers, qui s’attendent à ce que la baisse des prix et les tensions en matière de financement se poursuivent dans les mois à venir.
La crise se joue dans la zone surtout connue il y a dix ans pour la construction inachevée du nouveau siège de l’Anglo Irish Bank, dont la disparition a contribué à freiner l’économie pendant la crise financière.
Le rebond ultérieur de l’Irlande a été alimenté en partie par l’expansion d’entreprises telles qu’Alphabet et Meta. Cela a stimulé la demande d’espace de travail, et les développeurs se sont précipités pour le fournir, jusqu’à ce que l’expansion des grandes technologies s’arrête en raison d’une concentration sur les coûts après une frénésie d’embauche pendant la pandémie.
« Le secteur technologique a davantage une culture du travail à distance que de nombreuses autres industries, qui semble être devenue encore plus ancrée en raison de la pandémie », a déclaré Sue Munden, analyste de recherche principale chez Bloomberg Intelligence.
“Les clusters technologiques tels que Dublin pourraient être plus vulnérables à tout recul de la demande spatiale de la part de l’industrie.”
Les docks de Dublin ont été radicalement modifiés ces dernières années, avec un quartier économiquement défavorisé de la ville transformé en un quartier d’affaires et résidentiel. Mais il y a eu un nombre croissant de propriétés en difficulté dans la partie North Docks de la région ces derniers mois.
Un immeuble loué à Meta dans la région a été saisi par un créancier l’année dernière, tandis que le promoteur vétéran Johnny Ronan a vu un certain nombre d’actifs, dont un immeuble de bureaux, entrer dans un processus de restructuration consensuel fin 2023. M. Ronan a refusé de commenter.
Les docks de Dublin ont été radicalement modifiés ces dernières années, avec un quartier économiquement défavorisé de la ville transformé en un quartier d’affaires et résidentiel. Photo John Coveney
Depuis, Pacific Investment Management Co a nommé des séquestres pour un projet North Docks développé par une entreprise qui inclut Nama. Les immeubles pourraient se vendre à un prix inférieur à la valeur de la dette senior de 120 millions d’euros fournie par Pimco, selon deux courtiers connaissant le dossier. Nama et Pimco ont refusé de commenter.
Cela fait partie d’un ralentissement mondial plus large qui a touché les valorisations de l’immobilier commercial de New York à Londres et Hong Kong, avec des implications pour les promoteurs, les investisseurs, les banques et autres prêteurs.
Selon Fitch Ratings, davantage de prêts immobiliers commerciaux connaîtront des difficultés cette année, car les locataires de bureaux réduiront leurs surfaces, ce qui rendra le refinancement plus difficile et laissera les immeubles plus anciens risquer de rester vides.
À Dublin, les locations de bureaux au premier trimestre sont tombées à leur plus bas niveau depuis une décennie, hors pandémie, selon Jones Lang LaSalle. Le gouverneur de la Banque centrale, Gabriel Makhlouf, a déclaré plus tôt cette année que les régulateurs « surveillaient de très près » l’immobilier commercial, mais « pour le moment, nous estimons que le système est suffisamment résilient pour gérer la baisse des valorisations ».
L’une des raisons d’être optimiste est que le ralentissement économique ne frappera pas aussi durement les banques irlandaises qu’en 2008. Au contraire, cette fois-ci, une grande partie du financement a été fournie par des sociétés de crédit privées.
Dans la capitale irlandaise comme ailleurs, les propriétaires et les prêteurs ont été surpris par la prévalence du travail à domicile parmi les travailleurs du secteur technologique au lendemain de la pandémie.
Les entreprises technologiques ont accepté de louer près de 90 % d’espace en moins au quatrième trimestre de l’année dernière par rapport au premier trimestre de 2019, selon les données compilées par le courtier Lisney. De nombreux bâtiments ont été loués avant leur achèvement, ce que l’on appelle la prélocation.
“Les Big Tech ayant désormais disparu du marché de la prélocation, la demande la plus active de la part des occupants vient des petites et moyennes entreprises qui occupent généralement des espaces pour 20 à 80 personnes, contre plusieurs centaines pour les locations technologiques plus importantes”, a déclaré James Mulhall, directeur. directeur du courtier Murphy Mulhall.
« Ceci, combiné aux modèles de travail hybrides, signifie qu’il faudra plus de temps pour remplir les immeubles de bureaux. »
La Banque centrale, qui a finalement réaménagé le bâtiment Anglo Irish pour en faire son propre siège social, cherche à sous-louer environ 105 000 pieds carrés de bureaux dans un de ses immeubles et vend également des espaces dans la zone, a déclaré un porte-parole.
Le scénario de base d’AIB prévoit une baisse des prix de l’immobilier commercial de 2,5 % cette année. La Bank of Ireland constate une baisse beaucoup plus importante, de 11 %.
AIB a déjà pris ce qu’elle a décrit comme une « charge importante » de 327 millions d’euros l’année dernière, dont une partie liée aux bureaux. Le prêteur estime que l’essentiel du ralentissement a eu lieu, a déclaré un porte-parole d’AIB, et qu’il pourrait y avoir une légère reprise à partir de 2025 si la politique monétaire est assouplie plus tard cette année.
Les experts immobiliers affirment qu’il faudra au moins deux ans avant que le marché ne connaisse une reprise, mais avec le tarissement des nouvelles constructions, la demande future profitera aux propriétaires des meilleurs bâtiments dotés de références écologiques, en particulier avant l’objectif de réduction des émissions de dioxyde de carbone d’ici la fin de l’année. fin de la décennie.
“À moyen terme, il y aura une demande, mais il s’agira simplement de lots plus petits pour répondre à la nouvelle normalité”, a déclaré Aoife Brennan, directeur principal chez Lisney.
« Les promesses ESG joueront également un rôle, de sorte que la demande portera sur des bâtiments de qualité supérieure et économes en énergie.
2024-04-13 06:00:00
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