Howard et Melissa Fellman affirment qu’il est déjà assez grave qu’ils aient perdu leur procès pour empêcher un investisseur de résilier leur copropriété à Boca Raton et de les forcer à vendre leur unité à un prix inférieur à celui du marché.
Les Fellman ont ensuite vu un tribunal de Miami se ranger du côté des propriétaires de condos qui ont mené un combat similaire. Pourtant, le couple affirme qu’ils ne peuvent pas utiliser cette décision pour obliger leur tribunal de district à reconsidérer sa décision.
Et maintenant, l’investisseur qui a mis fin au contrat de copropriété a envoyé une lettre à la locataire de longue date des Fellmans lui demandant de cesser de payer le loyer au couple. « En tant que nouveau propriétaire, nous souhaitons vous proposer un NOUVEAU BAIL afin que vous puissiez continuer à occuper les locaux loués sans interruption », peut-on lire dans la lettre.
Les dossiers judiciaires et la correspondance fournis par les Fellman présentent l’histoire d’une longue bataille juridique pour empêcher The Scully Company, un opérateur de communautés de location basé en Pennsylvanie, de reprendre une unité de copropriété que le couple a achetée pour 65 000 $ en 1992 – à une époque où la déclaration de copropriété stipulait qu’il faudrait 100 % des propriétaires d’unités pour approuver toute résiliation.
Mais après avoir acheté 175 unités du Mission Viejo Condominium – toutes sauf celle des Fellman – l’investisseur a pris le contrôle de l’association dirigeante et a voté pour réduire à 80 % le seuil de propriétaires d’unités requis pour approuver la résiliation, montrent les documents judiciaires.
« Je ne suis toujours pas sûr de ce que j’ai fait de mal et/ou de ce que Melissa et moi aurions pu faire différemment pour garder le condo libre et clair en notre possession », a écrit Howard Fellman au gouverneur Ron DeSantis le 16 juillet dans un courriel le suppliant d’intervenir.
« Pour faire simple, nous avons acheté il y a 32 ans un magnifique condo qui devait être notre maison pour toujours. Nous n’avons jamais été en retard sur un prêt hypothécaire, des frais de copropriété mensuels, une cotisation spéciale, une prime d’assurance ou un impôt. Ma femme et moi avons travaillé très dur pour avoir le droit de faire cette réclamation. C’est tellement injuste. »
Mais une porte-parole de la société Scully, qui exploite le complexe sous le nom de Complex Palms Apartments, a affirmé dans une déclaration au South Florida Sun Sentinel que la société avait pris la décision de résilier le condominium « après avoir enduré pendant des années la dissonance de M. Fellman concernant le partage des responsabilités financières associées à son unité de location ».
Howard Fellman cite une liste de problèmes concernant la façon dont l’argent de la copropriété a été dépensé et rapporté, y compris l’utilisation des biens de l’association pour ce qu’il dit être l’exploitation du complexe d’appartements.
Lorsque The Scully Company a déposé un avis de son intention de demander la résiliation en 2021, elle a offert aux Fellman 210 000 $ pour leur unité, affirmant que le prix avait été déterminé par un évaluateur qu’elle avait embauché, a déclaré Howard Fellman.
Alors que la porte-parole de Scully a déclaré que le prix proposé était « supérieur à la valeur du marché plus les frais de clôture », Howard Fellman soutient qu’une recherche sur Zillow montre que sa propriété vaut plus de 300 000 $.
Lundi, l’avocat de Howard Fellman a envoyé une lettre à Scully s’opposant au prix d’acquisition et aux autres termes du règlement proposé, y compris le fait que l’évaluation a été réalisée il y a plus de trois ans et que l’offre ne lui crédite pas 2,5 % de la propriété de l’association qui comprend le bâtiment de Fellman et toutes les zones de loisirs et les bureaux.
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Les Fellman poursuivi en justice en 2021 pour empêcher la résiliation. Mais deux tribunaux ont depuis confirmé le droit de l’investisseur à résilier avec une approbation à 80 %.
En 2022, un juge du comté de Palm Beach a convenu que les statuts n’interdisaient pas à l’association d’adopter de futurs amendements visant à réduire le seuil de vote. En avril 2023, la Cour d’appel du quatrième district de West Palm Beach a confirmé l’ordonnance antérieure sans aucun commentaire.
Heureusement pour le couple, ils ne se retrouveront pas sans abri, quelle que soit l’issue de leur conflit. Ils ont acheté une maison à Boca Raton en 2005 pour accueillir leur famille grandissante et louent depuis le condo à des locataires. Mais ils ont toujours prévu de prendre leur retraite dans le condo et d’y passer le reste de leur vie.
Un tribunal de Miami tranche en faveur des propriétaires d’unités récalcitrantes
En mars dernier, la Cour d’appel du troisième district de Miami s’est rangé du côté d’un groupe de propriétaires de condos qui a intenté une action en justice pour empêcher la résiliation du Biscayne 21 Condominium, une communauté riveraine à environ un mile et demi au nord du Kaseya Center dans le centre-ville de Miami.
Ce tribunal a jugé que le libellé de la déclaration de copropriété intégrant tous les amendements futurs à la loi sur la copropriété de l’État, « telle que modifiée », ne prévalait pas sur une disposition spécifique qui visait à donner à chaque propriétaire d’unité un droit de veto sur tout plan de résiliation.
La décision d’appel a conclu que les propriétaires de l’unité « ont démontré une probabilité substantielle de succès » pour obtenir gain de cause dans leur action en justice visant à empêcher la résiliation. Elle a annulé une décision d’un tribunal inférieur qui avait refusé aux propriétaires une injonction temporaire, mais n’avait pas réglé l’affaire, qui est toujours en cours.
Selon un article récent du Wall Street Journall’affaire est surveillée de près par les promoteurs qui prévoient d’utiliser la résiliation pour reprendre de nombreux immeubles de copropriété de grande hauteur dans le sud de la Floride et construire des projets encore plus grands sur leurs sites.
Les Fellman ont cité la décision de Miami dans une requête déposée en mars demandant à un juge de circuit du comté de Palm Beach d’annuler l’ordonnance de 2022. Le juge a rejeté la requête, affirmant que les plaignants n’avaient pas cité un cas dans lequel une décision d’un tribunal de première instance avait été confirmée par une cour d’appel, puis annulée par le tribunal de première instance sur la base d’une décision contraire d’un autre district.
Concernant un éventuel appel de la décision de la Cour d’appel du quatrième district, Fellman a déclaré que l’associé superviseur du cabinet d’avocats qui a défendu son cas, Kaye Bender Rembaum, lui avait dit que le couple n’avait aucun motif de demander une annulation par la Cour suprême de l’État.
La raison est que la cour d’appel n’a fourni aucune déclaration écrite expliquant sa confirmation de la décision du tribunal inférieur, a déclaré le partenaire.
Dans une lettre fournie par les Fellman, l’associé a cité une décision dans une affaire antérieure qui notait que de telles décisions intervenaient « lorsque les points de droit soulevés sont si bien réglés qu’un nouvel écrit ne servirait à rien ».
Une voie possible vers l’avenir
Andrew Schwartz, un avocat basé dans le comté de Palm Beach spécialisé dans les questions de copropriété, a déclaré que même s’il ne connaissait pas suffisamment les détails de l’affaire pour donner son avis, les Fellman pourraient déposer une requête distincte demandant un avis écrit du quatrième district.
« La règle exige (que le couple) fasse certaines allégations concernant la nécessité de l’avis écrit, etc. », a déclaré Schwartz.
Le couple pourrait alors « potentiellement demander un réexamen auprès de la Cour suprême de l’État sur la base d’une prétendue résolution de conflit entre les deux cours d’appel de district », a déclaré Schwartz.
L’avocat actuel du couple, Mike Simon, a refusé de prédire si les Fellmans tenteraient de renverser la décision de la cour d’appel. Howard Fellman a refusé de révéler la prochaine démarche du couple, affirmant que les parties sont encore en train de régler d’autres questions, comme la volonté de l’investisseur de les rembourser pour les récentes améliorations apportées à l’unité.
Lundi, le site Web de l’évaluateur immobilier de Palm Beach indique toujours que les Fellman sont propriétaires de l’unité, mais les registres officiels du comté montrent un transfert d’acte déposé le 26 juillet par l’association à un groupe contrôlé par The Scully Company, affirmant la propriété par le biais du « plan de résiliation ».
Jusqu’à présent, le coût de la bataille juridique a dépassé les 210 000 $ que la société Scully est prête à payer pour l’unité, a déclaré Howard Fellman. En plus de leurs propres factures d’avocats, le couple a été condamné à payer 82 624 $ pour les frais juridiques de l’investisseur, et ils veulent 60 816 $ supplémentaires pour les frais juridiques supplémentaires liés à l’appel.
Selon une lettre envoyée aux Fellman, l’investisseur propose de déduire 72 894 $ pour les frais juridiques et autres dépenses du prix de l’unité, laissant aux Fellman 137 124 $.
Le bureau de DeSantis a répondu à plusieurs lettres des Fellman en les renvoyant à la Division des condominiums, multipropriétés et maisons mobiles de Floride du Département de la réglementation des entreprises et des professions de l’État. Mais un représentant du DBPR leur a dit que le département n’avait pas de compétence sur les questions de résiliation, a écrit Howard Fellman à un porte-parole de DeSantis.
« Il a déclaré que seul votre bureau avait le pouvoir d’intervenir à ce stade », a-t-il déclaré au porte-parole. « Ma femme et moi vous demandons de bien vouloir le faire. »
2024-08-14 20:10:08
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