Un homme du Nebraska dont le titre de propriété a été saisi en raison d’une modeste dette d’impôt foncier l’a finalement récupéré, mettant fin à une bataille juridique de plusieurs années qui l’a presque vu perdre sa maison et toute sa valeur dépassant ce qu’il devait au gouvernement.
En 2014, Kevin Fair n’a pas pu payer sa facture d’impôt foncier de 588 $ après avoir quitté son emploi pour prendre soin de sa femme mourante, Terry, à qui on avait diagnostiqué un cas débilitant de sclérose en plaques. L’année suivante, le gouvernement du comté de Scotts Bluff a vendu discrètement cette dette à un investisseur privé, Continental Resources, qui a continué à payer les impôts fonciers des foires, jusqu’en 2018, lorsque l’entreprise a envoyé au couple une facture de 5 268 $.
La famille devrait payer la totalité de sa dette fiscale, ainsi que les intérêts et les frais, dans les 90 jours, sous peine de perdre sa maison. Ils perdraient également la totalité de leur valeur nette, même si leur maison valait environ 55 000 $ de plus que ce qu’ils devaient.
C’était comme d’habitude au Nebraska, qui était l’un des nombreux États se livrant au vol légalisé de la valeur nette de son logement. “Les gens sont choqués par la façon dont la loi fonctionne réellement”, m’a dit en 2023 Jennifer Gaughan, responsable de la stratégie juridique chez Legal Aid of Nebraska. La loi était en effet choquante : les gouvernements locaux étaient autorisés à vendre des dettes fiscales à des investisseurs, sans envoyer de correspondance. aux débiteurs. Trois ans plus tard, comme dans le cas des Foires, l’investisseur envoyait au propriétaire la nouvelle facture, qui, bien sûr, avait considérablement augmenté, avec 14 pour cent d’intérêts et autres frais. Si le propriétaire ne pouvait pas payer dans les 90 jours, le trésorier du comté donnerait le titre de propriété de la maison à l’investisseur, qui prendrait alors la maison, la vendrait et conserverait la monnaie.
“Il s’agit généralement de personnes âgées… de personnes qui sont propriétaires de leur maison et qui n’ont pas d’hypothèque, et il y a généralement une sorte de situation intermédiaire”, a déclaré Gaughan. “Ce n’est pas seulement la pauvreté. C’est la maladie, ou quelque chose qui arrive dans leur vie… Et puis ils n’en ont pas conscience. Et puis [the home] est pris.”
Les Fairs ont intenté une action en justice, arguant que la perte de la valeur nette de leur maison au-delà de ce qu’ils devaient violait la clause de recettes du 5e amendement, qui promet que le gouvernement ne peut pas prendre possession de propriétés privées « sans juste compensation ». Les deux hommes ont perdu à plusieurs reprises, notamment devant la Cour suprême du Nebraska.
La Cour suprême des États-Unis a examiné la question en 2023. La plaignante dans cette affaire, une femme âgée nommée Geraldine Tyler, a accumulé une dette d’impôt foncier de 2 300 $ sur son condo dans le comté de Hennepin, au Minnesota, après que certains incidents de quartier, y compris une fusillade à proximité, l’ont incitée à déménager dans une communauté de retraités. Incapable de financer à la fois son loyer et sa dette (la facture totale s’élevait à 15 000 $ avec pénalités, intérêts et frais), le gouvernement local a saisi son appartement, l’a vendu pour 40 000 $ et a conservé les 25 000 $ de bénéfice. La Cour d’appel des États-Unis pour le 8e circuit a statué que c’était bien.
Les juges de la Haute Cour ont été unanimement en désaccord. “Une contribuable qui perd sa maison de 40 000 $ au profit de l’État pour honorer une dette fiscale de 15 000 $ a apporté une contribution au fisc public bien plus importante que ce qu’elle devait”, a déclaré le juge en chef John Roberts. a écrit. « Le contribuable doit rendre à César ce qui est à César, mais pas plus. » Tyler avait 94 ans lorsque la décision a été rendue.
“Kevin était tellement heureux et soulagé de pouvoir récupérer [the] titre de propriété sur sa maison”, déclare Christina Martin, avocate principale à la Pacific Legal Foundation qui l’a représenté devant la Cour suprême. “Et il était extrêmement reconnaissant et ému par le soutien de la communauté, qui lui permet de sauver sa maison pendant des années. venir.” Un GoFundMe mis en place la semaine dernière a collecté des fonds qui l’aideront à régler sa dette impayée et à demander l’exonération des taxes foncières du Nebraska.
Malgré la décision de la Cour suprême des États-Unis et la décision favorable de Fair dans le Nebraska, certains États tentent toujours de trouver des moyens créatifs pour contourner la lettre de la loi. “L’Illinois et DC sont les récidivistes les plus flagrants”, déclare Martin. Les deux vendre des privilèges fiscaux aux investisseurs privés, un peu comme ce qui est arrivé à Fair. “Et cinq États ont théoriquement mis fin au vol de valeur immobilière, mais ont donné aux propriétaires un délai si court pour réclamer leurs excédents que la plupart ne parviendront pas à récupérer leur propre argent”, ajoute-t-elle. Chelsea Koetter, une mère célibataire du Michigan, devait environ 3 800 $ sur ses impôts fonciers de 2018. Le gouvernement a donc saisi sa maison en 2021, l’a vendue et a conservé le bénéfice de 102 636 $, malgré une décision de la Cour suprême du Michigan de 2020 qui avait jugé cette pratique inconstitutionnelle.
C’est une fonctionnalité, pas un bug, grâce à un système alambiqué statut de recouvrement de créances Les législateurs du Michigan ont adopté cette décision. » Après la saisie, et avant qu’une propriété ne soit vendue ou que le montant de l’excédent, le cas échéant, ne soit connu, les propriétaires doivent dûment signifier un formulaire de réclamation notarié et rempli à l’unité gouvernementale ayant saisi la propriété dans les 92 jours. “, lit-on dans un procès intenté par Koetter à la Cour suprême du Michigan. “Environ un an après la saisie et plusieurs mois après la vente de leurs propriétés, les propriétaires doivent déposer une requête distincte dans le cadre de l’action en saisie qui a pris leur maison, demandant la distribution de tout produit excédentaire.” Si vous vous perdez dans ce processus labyrinthique et que vous manquez une date limite – comme Koetter l’a fait de huit jours – le gouvernement réclame votre surplus de capitaux propres, et vous n’avez pas de chance.
Heureusement, Fair ne devrait plus avoir à s’inquiéter de cela, son épreuve cauchemardesque prenant enfin fin plus de six ans après avoir commencé. C’est une fin douce-amère, car il bénéficiera de cette sécurité sans sa femme, Terry, décédée au cours du long litige.
#homme #Nebraska #perdu #titre #propriété #maison #raison #dune #petite #dette #fiscale #foncière #enfin #récupérer