Une aînée de la Colombie-Britannique obtient une injonction lui permettant de vendre sa maison

Une personne âgée de la Colombie-Britannique qui a dépensé plus de 3,4 millions de dollars pour la construction d’une maison sur la Sunshine Coast a obtenu une injonction contre les anciens copropriétaires de la propriété, qui n’ont contribué que 115 000 $ au projet.

Maria Sandberg Jones et les deux hommes avec qui elle a acheté la propriété en mai 2020 – Leslie Thomson et Andrew Press – sont impliqués dans des réclamations et des demandes reconventionnelles en cours l’un contre l’autre devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique.

Alors que le litige est toujours en cours, la juge Anita Chan a accordé à Jones une injonction plus tôt ce mois-ci obligeant Thomson et Press à quitter la propriété, ce qui permettra à Jones de la vendre et de récupérer une partie de son investissement.

Le régime de propriété

Selon la décision de Chan, rendue le 10 janvier et mis en ligne cette semaineJones est le seul propriétaire enregistré de la propriété.

Lorsque le trio a acheté pour la première fois le terrain à Gibsons, ce n’était pas le cas. Initialement, Jones était enregistré comme détenant un quart d’intérêt indivis dans la propriété, 1251078 BC Ltd. – une société à numéro contrôlée par Thomson and Press – détenant le reste.

Le plan était de construire une maison sur la propriété qui aurait une suite séparée pour que Jones, alors âgée de 74 ans, puisse y résider à mesure qu’elle vieillirait. Sa partie de la maison devait occuper un tiers de sa superficie, le reste – où vivraient Thomson et Press – occupant les deux tiers restants.

Jones est devenu l’unique propriétaire en novembre 2021, alors que les parties cherchaient un prêt à la construction. Alors que les deux parties contestent les circonstances exactes qui ont conduit Jones à acquérir la totalité de la propriété, la décision du tribunal indique que Thomson et Press avaient un mauvais crédit et que la banque était plus disposée à avancer des fonds à Jones.

Thomson et Press vivent dans une caravane sur la propriété depuis juillet 2021, et la décision du tribunal suggère qu’ils disposent également de plusieurs conteneurs de stockage de biens sur la propriété.

La décision de Chan indique que Jones a dû utiliser son épargne-retraite et emprunter de l’argent à des amis pour garantir le remboursement du prêt à la construction. Thomson et Press n’ont pas contribué régulièrement à un compte commun créé pour le projet depuis janvier 2023, et avant cela, ils contribuaient nettement moins que ce que Jones prétend avoir accepté de payer.

“À ce jour, Mme Jones a dépensé environ 3,47 millions de dollars pour l’achat de la propriété et la construction de la maison”, indique la décision de Chan.

“M. Thomson et M. Press ont payé environ 115 000 $.”

Alors que les défendeurs affirment que Jones savait dès le début qu’elle paierait la facture de la construction, Thomson et Press la remboursant au fil du temps, le procès de Jones accuse les deux hommes d’avoir dénaturé leur capacité financière à acheter la propriété et à construire la maison avec son.

La demande de Jones et la demande reconventionnelle des défendeurs restent à trancher. La décision de Chan concernait une demande de Jones visant à obtenir une injonction interlocutoire qui interdirait à Thomson et Press de pénétrer sans autorisation sur la propriété et les empêcherait d’interférer avec l’achèvement des travaux de construction de la maison.

“Mme Jones ne peut plus se permettre de vivre dans la maison une fois qu’elle sera terminée”, indique la décision de Chan. « Elle doit le vendre avant de ne pas faire défaut sur le prêt de construction de RBC. Un agent immobilier lui a dit que l’inscrire maintenant, alors que M. Thomson et M. Press vivent toujours sur la propriété, ne serait pas propice à la réalisation. le meilleur prix.”

“Elle doit vendre”

Les tribunaux utilisent un test en trois parties pour déterminer s’il convient d’accorder une injonction. Pour obtenir gain de cause, la partie qui demande l’injonction doit d’abord démontrer qu’elle dispose d’une preuve « prima facie solide », autrement dit une forte probabilité qu’elle obtienne finalement gain de cause dans sa réclamation globale.

Si une preuve prima facie solide est établie, le juge doit déterminer qu’une injonction est nécessaire pour éviter un préjudice irréparable à la partie qui la demande.

Enfin, s’il existe une preuve prima facie solide et une probabilité de préjudice irréparable en l’absence d’injonction, le juge doit déterminer si la « prépondérance des inconvénients » est en faveur de l’octroi d’une injonction.

Dans ce cas-ci, Chan a conclu que les trois parties du critère étaient remplies.

Selon la décision, les défendeurs affirment que Jones a acquis la propriété exclusive de la propriété avec un accord oral pour en détenir les deux tiers en fiducie pour Thomson and Press. Jones conteste l’existence d’un tel accord.

Chan a décrit la question de l’existence de la fiducie comme « la question cruciale à trancher au procès » dans cette affaire. Cependant, le juge a conclu que même si une telle fiducie existait, « les preuves sont solides » que les défendeurs en ont violé les conditions.

“Après un examen préliminaire de l’affaire, je suis convaincu qu’il existe une forte probabilité, d’après la loi et la preuve présentée, qu’au procès, le demandeur réussira finalement à prouver les allégations énoncées dans l’avis de poursuite civile”, » lit-on dans la décision.

Concernant la perspective d’un préjudice irréparable, Chan a noté qu’il est peu probable que les défendeurs soient en mesure de payer une somme d’argent importante à Jones si elle obtient finalement gain de cause.

Dans le même temps, a découvert Chan, il est possible que Jones ne soit pas en mesure de récupérer la totalité de son investissement dans la propriété même si elle est en mesure de la vendre.

“Il existe des preuves que le plaignant a déjà subi des dommages pécuniaires qui ne peuvent être réparés”, indique la décision. “Les défendeurs ont obtenu une évaluation de la propriété en octobre 2023 qui évalue la valeur estimative à 2,85 millions de dollars. La preuve indique que le demandeur a investi environ 3,47 millions de dollars.”

Le juge a noté que les dépenses actuelles de Jones sont d’environ 2 000 $ de plus par mois que son revenu et “qu’elle doit vendre la propriété le plus tôt possible pour réduire ses pertes”.

“Le plaignant a démontré un préjudice irréparable si l’injonction n’est pas accordée”, indique la décision.

Finalement, Chan a conclu que la prépondérance des inconvénients favorisait l’octroi de l’injonction.

Alors que les défendeurs ont fait valoir que la propriété est la « maison de leurs rêves » et qu’accorder l’injonction éteindrait leurs espoirs d’y vivre un jour, Chan n’était pas convaincu.

“Avec respect, je ne trouve pas les arguments des accusés convaincants”, peut-on lire dans la décision. “Je ne comprends pas pourquoi les défendeurs ne peuvent pas acheter la propriété du demandeur s’ils ont les fonds pour le faire.”

Selon Chan, ce qui est plus important que de préserver l’accès de Press et Thomson à la propriété pendant que le litige se déroule, c’est le besoin de la plaignante de se débarrasser des dépenses insoutenables que la propriété lui occasionne.

“Si l’injonction n’est pas accordée, la demanderesse continue de souffrir du stress et de l’anxiété liés à l’augmentation des coûts, et lorsqu’elle n’est plus en mesure d’effectuer les paiements mensuels du prêt à la construction de RBC, la propriété sera saisie”, indique la décision. lit.

“La plaignante recevra moins de toute vente par saisie. Si la plaignante obtient finalement gain de cause dans cette action, sur la base des preuves, elle ne pourra percevoir aucun dommage auprès des défendeurs.”

Certificat de litige en cours

En plus d’accorder l’injonction, Chan a ordonné qu’un certificat de litige en cours placé par les défendeurs sur le titre de propriété soit annulé, à condition que Jones fournisse une garantie de 115 000 $ pour effectuer une telle annulation.

Le montant de 115 000 $ représente les contributions des défendeurs à la propriété à ce jour et peut être payé avec le produit de la vente.

2024-01-28 04:13:00
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