Une décision de justice inquiète les promoteurs qui s’intéressent aux vieux condos de Floride

Trois ans après l’effondrement d’un immeuble résidentiel en Floride, qui a fait 98 morts, de nouvelles réglementations ont entraîné une forte augmentation du coût de la vie dans les copropriétés. Face à cette hausse des prix, les résidents de nombreux immeubles vieillissants vendent leurs logements à des promoteurs qui s’empressent de les remplacer par de nouveaux immeubles luxueux.

Dans le quartier Edgewater de Miami, de nombreux bâtiments anciens ont été démolis et remplacés par de nouveaux immeubles de grande hauteur. Mais dans un emplacement privilégié du quartier, au bord de l’eau, se trouve un ancien bâtiment désormais vacant.

Jacqueline Fraga explique : « Ils ont déjà enlevé beaucoup de fenêtres et de portes, si vous pouvez voir à l’étage. » Fraga est propriétaire de l’un des appartements désormais vides de la copropriété Biscayne 21. Tous les appartements de l’immeuble de 192 appartements, à l’exception de quelques-uns, ont été achetés par un promoteur immobilier qui souhaite le démolir et construire à la place un immeuble plus grand et plus luxueux.

Fraga fait partie d’un groupe de propriétaires qui ont poursuivi le promoteur en justice juste avant le début des démolitions. La structure de 13 étages, qui surplombe les eaux bleues claires de la baie de Biscayne jusqu’à Miami Beach, offre une vue imprenable. Fraga rit et dit : « Pourquoi pensez-vous qu’ils la veulent tant ? »

Jacqueline Fraga est l’une des dix propriétaires qui ont refusé de vendre leurs condos à Two Roads Development.

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Greg Allen/NPR

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Au cours des deux dernières décennies, des vagues de construction de condominiums ont remodelé Miami. Un centre urbain autrefois endormi regorge désormais d’immeubles résidentiels, de restaurants florissants et de complexes commerciaux. La plupart des sites sur l’eau étant désormais construits, les promoteurs ciblent les bâtiments plus anciens, en particulier ceux situés dans des emplacements de choix.

Fraga dit qu’elle a commencé à recevoir des appels il y a plusieurs années de la part d’agents immobiliers lui demandant si elle voulait vendre. Elle dit que sa réponse était toujours la même. « Je ne suis pas intéressée par la vente. J’ai dit : “Je suis arrivée dans cet immeuble en robe de mariée et je vais prendre ma retraite dans cet immeuble.” »

Sous la pression des agents immobiliers, d’autres propriétaires ont finalement vendu. Une société, Two Roads Development, a finalement acquis tous les logements de l’immeuble, à l’exception de dix. Elle a pris le contrôle du conseil d’administration de l’association de copropriétaires, a voté pour modifier ses documents de gouvernance et a autorisé la fermeture de l’immeuble, ce qui a permis sa démolition.

De nombreux anciens condos en Floride, dont Biscayne 21, nécessitent l’approbation de 100 % des copropriétaires pour pouvoir résilier le contrat. En abaissant ce pourcentage à 80 %, une cour d’appel de Floride a statué que le promoteur avait violé les droits de vote des copropriétaires et que la résiliation du contrat était illégale.

Il s’agit d’une décision qui aura un impact considérable sur les promoteurs qui envisagent de réaménager des immeubles de copropriété plus anciens pour de nouveaux projets. L’avocate Susan Raffanello, qui représente Two Roads Development, déclare : « Du point de vue de mon client ainsi que d’autres promoteurs en Floride, ils prennent vraiment du recul et évaluent s’il faut ou non poursuivre le réaménagement des propriétés lorsqu’ils sont confrontés à ces immeubles de copropriété plus anciens et en difficulté. »

Les réglementations adoptées en Floride après l’effondrement de la copropriété Champlain Towers en 2021 ont contribué à alimenter la volonté des promoteurs de racheter et de remplacer les anciens bâtiments résidentiels. Les nouvelles règles ont augmenté les coûts pour les résidents de nombreux bâtiments anciens, nécessitant parfois des évaluations spéciales importantes qui peuvent être inabordables.

Glen Waldman, avocat qui représente Fraga et d’autres propriétaires d’unités, affirme que ce n’était pas le cas de Biscayne 21, qui a été construit en 1964. « Ce n’est pas l’un de ces bâtiments, même s’il est plus ancien, qui présentait ces problèmes de sécurité. C’est un bâtiment solide et sain. Il a passé tous les tests requis et aurait continué à le faire. »

Les avocats du promoteur demandent à la cour d’appel de réexaminer l’affaire et prévoient de porter l’affaire devant la Cour suprême de l’État si nécessaire. Raffanello affirme que la décision, si elle est maintenue, rendra beaucoup plus difficile le remplacement des anciens bâtiments résidentiels. « Cela donne à une seule personne le contrôle de l’ensemble de la communauté », dit-elle. « Et ce n’est pas quelque chose dans lequel un promoteur souhaite se lancer. »

La réglementation des copropriétés est un sujet sur lequel les législateurs de Floride se sont déjà penchés et qui devrait être à nouveau abordé lors de la session législative de l’année prochaine. La représentante républicaine Vicki Lopez, dont le district comprend Biscayne 21, pense que l’État devrait faciliter le remplacement des anciens condos par les promoteurs.

Elle compte 667 associations de copropriétaires dans son district et dit comprendre le dilemme que représente la hausse des coûts pour de nombreux copropriétaires. « Si vous vivez dans un immeuble depuis longtemps et que vous vous trouvez sur un beau terrain, vous ne voulez pas partir. Mais l’immeuble a 60 ans, bon sang », dit-elle. « Nous arrivons maintenant à un point où la question est de savoir s’il est encore abordable de vivre dans un condominium ? »

L’affaire Biscayne 21 ajoute encore plus d’incertitude sur le marché des condos en Floride, où les trois quarts des bâtiments ont plus de 30 ans. Les inquiétudes concernant les nouvelles règles de l’État et la hausse du coût de la vie dans un condo ont ralenti les ventes dans tout l’État et ont même entraîné une baisse des prix.