Une histoire de propriété post-crash – The Irish Times

Quelques mois après que la Haute Cour a annulé le plan de logement de plusieurs millions d’euros du propriétaire, un grand intérêt dans un parc d’activités de la ville de Dublin sur d’anciens terrains de l’État a été transféré à un coach en nutrition et santé. La séquence d’événements qui a conduit la coach de santé Hilary Ward à contrôler la moitié de la société propriétaire du Docklands Innovation Park à East Wall reflète les turbulences du marché immobilier après le krach de 2008.

Ward est lié à Christy Dowling, un développeur impliqué dans des entreprises endettées par Nama et Irish Bank Resolution Corporation. Lorsque le contrôle de la propriété East Wall a été remis en question au cours d’une procédure judiciaire, l’unique actionnaire de la société a signé un affidavit déclarant que M. Dowling n’avait pas de participation dans celle-ci.

Le site, à environ trois kilomètres du GPO, appartenait autrefois à l’État. Pendant des années, il a été géré par IDA Ireland, l’agence d’investissement étranger. Plus tard, il est passé sous le contrôle de Bolton Trust, une organisation caritative créée par le personnel de l’ancien Institut de technologie de Dublin pour favoriser les entreprises du centre-ville. La récession a entraîné des problèmes financiers à l’organisme de bienfaisance, l’incitant à vendre le site.

Bolton Trust a discuté d’un accord avorté de 45 millions d’euros avec feu Liam Carroll, le développeur de l’ère du boom dont l’empire allait bientôt s’effondrer. “L’offre de Carroll est tombée à plat très rapidement”, a déclaré Ray O’Neill, un ancien président de la fiducie.

La propriété de 0,89 (2,2 acres) a finalement été vendue pour 6 millions d’euros à une société appelée EWR Innovation Park, mais pas avant la signature d’un arrêté ministériel visant à lever les clauses de l’IDA qui restreignaient son utilisation.

Le nouveau propriétaire a reçu une autorisation accélérée d’An Bord Pleanála pour construire 366 maisons dans six tours d’appartements sur le site, mais la Haute Cour a annulé le projet en 2021 après un contrôle judiciaire effectué par un locataire de longue date du parc industriel.

La possession

Toutes les actions d’EWR étaient alors sous le contrôle d’Edward McHugh, directeur et développeur pour la première fois basé à Claregalway, Co Galway. Mais le nom de Christy Dowling revenait régulièrement en relation avec le site.

Les procès-verbaux des réunions de pré-candidature du conseil municipal de Dublin sur le projet résidentiel proposé pour le mur est avaient décrit Dowling comme le « propriétaire » du site et le « développeur » du projet. Dowling a également été décrit comme le “candidat” dans le compte rendu d’An Bord Pleanála d’une réunion de 2019 sur le projet. M. McHugh a déclaré que ces enregistrements étaient erronés.

Au cours de l’affaire judiciaire contre les plans d’EWR, M. McHugh a juré un affidavit rejetant les allégations selon lesquelles M. Dowling avait une participation. “M. Christy Dowling n’est pas le propriétaire, bénéficiaire ou non d’EWR, ni un directeur fantôme d’EWR”, a déclaré M. McHugh dans un affidavit cité dans les ordonnances du tribunal.

Dans une correspondance juridique citée dans un autre affidavit, les avocats d’EWR ont déclaré que M. Dowling s’était présenté et s’était toujours présenté comme “Christy Dowling pour le propriétaire EWR” ou “Christy Dowling pour le développeur EWR”.

Cependant, M. McHugh a ensuite transféré la moitié de ses actions EWR à Mme Ward. Connue également sous le nom de Hilary Dowling, elle et Christy Dowling ont la même adresse à Kilteel, Naas, Co Kildare.

Hilary Dowling et Christy Dowling sont co-directrices de quatre sociétés et elle, personnellement, a des charges sur les actifs de l’une d’entre elles, Newlyn Homes Ltd. Les comptes récemment déposés montrent que les pertes cumulées de Newlyn Homes étaient de 16,98 millions d’euros en 2022 et la société a bénéficié d’un prêt d’administrateur « de plus de 18 millions d’euros ». Hilary Dowling détient toutes les actions de Silk Shadow Ltd, qui possède Newlyn Homes.

Les dossiers montrent que Nama a des charges sur les actifs de deux autres sociétés dans lesquelles Christy Dowling mais pas Hilary Dowling est administrateur et actionnaire – Newlyn Developments Ltd et Blossomglen Ltd. Les comptes récemment déposés montrent les facilités de prêt de Newlyn Developments, qui disposaient de 15,58 millions d’euros en passifs nets en 2022, étaient détenus par Nama : « Les administrateurs sont convaincus que Nama continuera à fournir un soutien financier à la société dans un avenir prévisible et continuera à travailler avec Nama à cet égard », indiquent les comptes. Nama n’a fait aucun commentaire pour cette pièce.

Irish Bank Resolution Corporation, l’ancienne Anglo Irish Bank, a des charges sur une autre société dont Christy Dowling est administrateur, Newlyn (Portugal) Ltd.

Le transfert d’actions EWR Innovation Park en novembre 2021, consigné dans les registres de l’Office des sociétés, a été un événement significatif. Non seulement un juge avait porté un coup fatal au projet principal de l’entreprise six mois auparavant, mais lorsque Hilary Ward a reçu la moitié des actions, EWR devait 9,36 millions d’euros de dette.

Finance Ireland, un prêteur privé dirigé par l’ancien chef permanent irlandais Billy Kane, a une charge juridique sur les actifs actuels et futurs d’EWR. Les dossiers montrent que la dette d’EWR était “remboursable entre un et deux ans” à partir du début de 2022, ce qui signifie qu’elle arrive à échéance en décembre si elle n’a pas déjà été remboursée, refinancée ou prolongée. Depuis cette semaine, la charge n’est “pas satisfaite”. Finance Ireland a refusé de commenter cet article, affirmant qu’il ne discutait jamais des questions des clients.

Tout ce qui se passe ensuite est à deviner. Mais cela reste un site à fort potentiel, même si les propriétaires sont muets sur leurs projets.

M. McHugh a déclaré qu’il ne pouvait pas parler lorsqu’il a téléphoné ce mois-ci parce qu’il était avec sa famille. Il s’est arrangé pour prendre un appel plus tard dans la journée pour discuter de la propriété, mais n’a pas répondu au téléphone et n’a pas répondu aux messages vocaux ou aux questions envoyées par e-mail et SMS.

Mme Ward a mis fin à un appel téléphonique en quelques secondes lorsqu’elle a été contactée sur son téléphone portable le même jour et elle n’a pas répondu aux questions envoyées par e-mail et SMS. “Je n’ai rien à dire. Je ne vais pas être impoli maintenant. Je vais raccrocher.

Christy Dowling n’a pas répondu aux appels téléphoniques ni aux questions envoyées à l’e-mail fourni par sa société, Arrow Asset Management.

Si l’histoire du changement de propriétaire du site reflète les perturbations du secteur immobilier pendant la crise financière, elle montre également comment des opportunités se sont ouvertes lorsque le marché s’est retourné.

Le site était sous le contrôle de l’IDA à partir de 1979, mais il a vendu le bail à Bolton Trust en 1999, exigeant que la propriété soit utilisée pour l’entreprise. La fiducie a loué des unités industrielles à des entreprises en démarrage.

Avant la récession de 2008, la fiducie avait emprunté 3,6 millions d’euros à Bank of Scotland (Irlande) dans le but d’investir dans l’immeuble. Cependant, le commerce désastreux après le crash signifiait qu’il ne pouvait pas effectuer de remboursements. “Les locataires ont commencé à baisser”, a déclaré le président de Bolton Trust, Richard Heywood-Jones, un conférencier à la retraite.

En 2015, Bolton Trust avait enfreint les conditions de prêt lorsque la banque avait refusé de réduire de moitié les remboursements mensuels à 12 500 € contre 25 000 €. Plus tard, la dette a été vendue à un fonds américain, Feniton Property, qui a racheté des prêts en difficulté pendant la crise.

Pour vendre le site, l’association avait besoin de l’intervention du gouvernement. La ministre d’État à l’entreprise de l’époque, Mary Mitchell O’Connor, a signé une ordonnance par consentement en mars 2017, la libérant des engagements. EWR a pris le contrôle en quelques semaines, concluant un accord conclu en 2016 et mettant en branle le plan de logement qui a sombré devant la Haute Cour.

« En août 2016, nous avons convenu de vendre Docklands Innovation Park en tant qu’entreprise en activité à un investisseur privé, M. Edward McHugh, EWR Innovation Ltd (sic.) pour 6 millions d’euros. Nous avons eu une offre inférieure plus tôt en 2016 », a déclaré un rapport à l’assemblée annuelle 2017 de la fiducie.

Pourtant, la manière de la vente EWR était inhabituelle. Selon M. Heywood-Jones et M. O’Neill, Bolton Trust n’a jamais engagé d’agent immobilier et il n’y a pas eu d’appel d’offres ouvert. Les personnes clés de l’association n’ont jamais rencontré l’acheteur.

EWR est entré en scène via un intermédiaire, Henry Cleary, qui était connu d’un membre ordinaire de longue date de la fiducie, Seán Lyons. Cleary n’a pas répondu aux appels ou à un message texte demandant un commentaire.

La vente était hors marché, ce qui signifie que la propriété n’a pas été mise en vente publiquement dans le cadre d’un processus ouvert pour tester la demande.

« Vous dites hors marché. En ce qui nous concerne, cet homme est venu du marché », a déclaré Heywood-Jones, qui à l’époque était membre du conseil d’administration mais pas président.

Alors, était-ce un accord amoureux ? “Tu pourrais dire ça. Je ne pense pas que ce soit le cas”, a déclaré Heywood-Jones, ajoutant que la confiance “sombrait” en raison de la dette et de la pression de Feniton. On craignait que l’organisme de bienfaisance ne fasse faillite même s’il concluait l’offre inférieure du consultant. “Nous avons été ravis de conclure l’accord après la nouvelle offre.”

La fiducie a entamé des pourparlers avec l’IDA et ses conseillers, qui ont abouti à un accord de rachat de la convention pour 350 000 €.

Le ministère de l’Entreprise, du Commerce et de l’Emploi a déclaré que l’IDA avait demandé “l’approbation ministérielle pertinente” pour libérer le titre à Bolton Trust “afin de progresser et de s’aligner sur le programme national de rationalisation des propriétés foncières non stratégiques de l’IDA”. Mme Mitchell O’Connor a signé une ordonnance autorisant la “cession de l’intérêt résiduel de l’IDA” le 21 mars 2017.

“Comme il est de pratique courante, l’IDA et son évaluateur indépendant, Lisney, ont cherché à maximiser les revenus de la libération de leur intérêt dans la propriété”, a déclaré le Département. “Lisney a informé l’IDA que cela représentait une offre bonne et équitable pour l’IDA et a fortement recommandé l’acceptation de l’offre de Bolton Trust de racheter les intérêts de l’IDA dans la propriété.”

Son contrôle du site sécurisé, EWR a demandé une autorisation de planification accélérée en vertu des lois autorisant les demandes directes à An Bord Pleanála au lieu des conseils locaux. La « démolition des bâtiments existants, la construction de 336 appartements, les crèches et les travaux de chantier associés » a été approuvée en août 2020 par trois membres du conseil : Michelle Fagan ; Terry Prendergast ; et Paul Hyde, alors vice-président An Bord Pleanála qui a ensuite démissionné.

Le permis de construire a entraîné un contrôle judiciaire réussi par Atlantic Diamond Ltd, un locataire du parc d’activités qui avait décidé de rester sur place conformément à son bail.

Au cours de cette procédure, M. McHugh d’EWR a signé des affidavits répondant à un affidavit d’Atlantic Diamond qui avait déclaré que Christy Dowling avait affirmé que “moi-même et un autre garçon” avaient acheté le site d’East Wall Road.

M. McHugh a déclaré que M. Dowling était responsable de l’équipe de conception, ajoutant que la description de M. Dowling en tant que candidat ou candidat potentiel était incorrecte et ne figurait pas dans les procès-verbaux préparés par EWR ou M. Dowling. Le formulaire de demande “identifie correctement EWR en tant que demandeur d’autorisation et en tant que propriétaire du site”.