Une leçon sur le logement californien donnée par les milliardaires qui planifient une nouvelle ville

Un groupe d’élites de la Silicon Valley dessine critiques acerbes des résidents locaux et des environnementalistes pour la planification une nouvelle ville aux portes de la Bay Area, un projet baptisé « California Forever ». Mais cet effort mérite d’être salué car il révèle la vérité sur l’échec des politiques de logement en Californie.

Ce groupe, composé des plus influents de Californie, souhaite construire une ou plusieurs nouvelles villes en périphérie urbaine, après avoir dépensé environ 900 millions de dollars pour acheter une zone environ deux fois plus grande que San Francisco, à environ 60 miles à l’est de la ville. Le projet rompt avec la philosophie de la politique du logement de l’État, longtemps axée sur la densification urbaine.

Malgré les efforts de l’État pour encourager le développement résidentiel, les marchés immobiliers californiens restent parmi les moins abordables du pays. Le taux d’accession à la propriété est proche le plus bas du pays. Pour s’offrir une maison à le prix médian Aujourd’hui, en Californie du Sud, une famille a besoin d’un revenu annuel de 180 000 dollars, soit le double du revenu médian de la région.

Certains logements défenseurs insistent sur le fait que la solution consiste à imposer la croissance dans les quartiers existants. Pourtant, l’État soi-disant favorable au développement nouvelles lois sur le logement n’ont pas encore produit davantage de logements à une échelle suffisante pour faire face à la crise de l’accessibilité financière, et données récentes suggèrent un déclin accéléré de la production de logements.

Au cours des cinq dernières années, la Californie a constamment pris du retard dans la construction non seulement de logements unifamiliaux mais également de logements multifamiliaux. Pas une seule région métropolitaine de Californie figurait parmi les 50 premiers en termes de croissance du logement l’année dernière ; Le Texas comptait six régions sur cette liste, la Floride 11. Les angesla zone métropolitaine dominante de l’État, ne figure pas dans le top 200.

De toute évidence, nous avons besoin d’une nouvelle approche plus adaptée aux demandes du marché. Un récent rapport de Mère de Londresun cabinet de conseil immobilier de San Diego, a noté que la réglementation californienne rend difficile la construction des types de logements recherchés par les gens, en particulier des maisons à plusieurs chambres pouvant accueillir des familles.

Recherche par Jessica Trounstine à l’UC Merced a également constaté que « les préférences pour le développement unifamilial sont omniprésentes. Dans chaque sous-groupe démographique analysé, les répondants préféraient largement les développements de maisons unifamiliales. Par rapport aux maisons unifamiliales, les appartements sont considérés comme une diminution de la valeur des propriétés, une augmentation des taux de criminalité, une diminution de la qualité des écoles, une augmentation du trafic et une diminution de l’attrait.

L’opposition à la densification des quartiers existants reste ferme dans de nombreuses villes, certaines menaçant une initiative électorale rétablir le contrôle municipal du zonage.

L’accent mis par la Californie sur l’augmentation de la densité dans les zones urbaines est également en contradiction avec l’évolution nationale vers le travail à distance et la croissance des commerces de détail et des bureaux dans plus de pays. zones suburbaines à faible densité.

Une politique californienne du logement sensée répondrait à ces tendances et aux désirs des consommateurs, tout comme le projet de la Bay Area le promet. Cela ne signifie pas que nous aurons besoin d’une croissance tentaculaire.

La population de la Californie est en baisse et ne devrait pas augmenter au cours des quatre prochaines décennies, ce qui modifie projections de logements futurs besoins. La solution réside dans la croissance stratégique. Plutôt que de forcer la croissance dans des régions en déclin démographique et résistantes au développement, notamment le comté de Los Angeles et San Francisco, l’État doit s’intéresser aux régions de la Californie en croissance, des endroits tels que les comtés de Riverside et de Yolo.

Pour encourager la croissance là où elle se produit naturellement, l’État pourrait créer une « zone d’opportunités de logement » comprenant la vallée centrale et l’empire intérieur, soumise à des règles plus libérales que la côte. Les coûts des terrains sont bien inférieurs à l’intérieur de l’État que dans les zones métropolitaines de Los Angeles, San Francisco, San Diego et San José. Les politiques qui soutiennent le développement de l’intérieur des terres pourraient contribuer à endiguer la migration sortante des Californiens.

L’essor du travail à distance signifie que le développement loin des centres urbains est bien plus plausible et moins toxique pour l’environnement que par le passé. En effet, le Agence internationale de l’énergie suggère que si toute personne capable de travailler à domicile dans le monde ne le faisait qu’un jour par semaine, cela permettrait d’économiser environ 1 % de la consommation mondiale de pétrole pour le transport routier par an. Cela permettrait d’éviter 24 millions de tonnes de pollution annuelle par le dioxyde de carbone, soit l’équivalent de la majeure partie des émissions du Grand Londres. Et environ 40 % des emplois californiens, dont 70 % des emplois les mieux rémunérés, pourraient être effectués à domicile, selon une étude du Centre californien pour l’emploi et l’économie.

Tout aussi prometteur, beaucoup nouvelle banlieue sont conçus de manière consciemment plus durable, comme le suggère le professeur Alan Berger du MIT. Des systèmes sophistiqués de contrôle de la consommation d’énergie et d’eau peuvent rendre les communautés suburbaines et périurbaines plus responsables sur le plan environnemental. Une autre innovation prometteuse est l’utilisation plus large des maisons préfabriquées, qui pourraient accélérer la construction jusqu’à 50 %, selon une étude. Rapport McKinsey & Co. 2019. Un lotissement unifamilial est en construction par Imprimante 3D dans la banlieue d’Austin.

Il existe encore des opportunités de production de logements innovants dans les centres urbains denses tels que le centre-ville de San Francisco et Manhattan. Le maire de New York, Eric Adams, cherche à ajouter rapidement 20 000 logements grâce à la conversion d’immeubles de bureaux. Il a également proposé un programme plus vaste visant à convertir plus de 130 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux à un usage résidentiel, bien qu’il ait besoin d’une législation nationale pour atteindre cet objectif.

D’autres opportunités prometteuses pourraient résider dans les espaces commerciaux anciens et sous-utilisés dans les villes et les banlieues, qui présentent l’avantage de plans d’étage simples, d’un grand parking et d’une présence dans toute la Californie métropolitaine. Un plan récemment annoncé pour remplacer les locaux vacants de Buena Park Sears Un bâtiment de 1 100 logements pourrait représenter une partie de notre avenir en matière de logement. Les centres commerciaux signalés dans le comté d’Orange et dans toute la Californie offrent des possibilités similaires.

De tels développements sont essentiels pour notre classe moyenne et ouvrière de plus en plus diversifiée. Les Californiens plus âgés, majoritairement blancs, ont atteint des taux d’accession à la propriété élevés, mais les taux parmi les millennials, les Afro-Américains et les Latinos sont bien inférieurs à la moyenne nationale.

S’ils ne quittent pas complètement l’État, les jeunes générations auront tendance à continuer à migrer vers l’extérieur à la recherche de banlieues abordables. La majorité des personnes de couleur en Californie vivent en banlieue, ce qui représente pratiquement tous croissance des banlieues au cours de la dernière décennie. Des communautés pourraient également être construites dans les banlieues et au-delà pour les personnes âgées, contribuant ainsi à créer de nouvelles opportunités de logement pour les jeunes familles à proximité des centres d’emploi. Les banlieues et les banlieues sont les futures résidences de la plupart des Californiens.

Nous avons le terrain pour une telle nouvelle vision. Alors que d’autres États très peuplés ont consacré jusqu’à un tiers de leurs terres au développement urbain, la Californie terrains aménagés ne représentent que 6 % de l’État. Une « solution à 7 % » à la crise du logement en Californie libérerait 1 million d’acres supplémentaires pour construire les nouvelles communautés que nous avons en grande partie cessé de construire vers 2000, lorsque nous avions 5 millions d’habitants de moins.

S’appuyer sur des milliardaires pour construire de nouvelles villes dans l’arrière-pays n’est généralement pas une réponse durable à la crise du logement en Californie. Mais le projet California Forever suggère à juste titre que nos solutions doivent s’appuyer sur le penchant de l’État pour l’innovation, le capitalisme et un mode de vie nettement suburbain.

Joel Kotkin est chercheur présidentiel en avenir urbain à l’Université Chapman. Wendell Cox est le directeur de Demographia, une société de conseil en politiques publiques.