Le volume élevé de prêts hypothécaires refixés cette année découle de la fixation des taux d’intérêt sur cinq ans, autrefois populaire, associée au durcissement des conditions d’obtention d’un prêt, que la Banque nationale tchèque a introduit à l’automne 2018. De nombreuses personnes ont accéléré leurs achats. alors.
Selon les statistiques de la CNB, les gens ont emprunté en 2018 à des taux compris entre 2,26 et 2,90 %. La refixation de cette année leur coûtera plus de deux fois plus cher, compte tenu des taux d’environ 6 %. “Je ne m’attends pas à une augmentation spectaculaire du nombre de prêts en souffrance. Il est plus probable que les gens louent des immeubles de placement », explique Jan Brejl, directeur commercial de Partners.
Cependant, une situation plus dramatique touchera également les emprunteurs finançant eux-mêmes leur logement par un crédit immobilier. “Pour la grande majorité des clients en refixation, les nouveaux taux d’intérêt seront une complication et un fardeau majeurs. Même ceux qui ont acheté la propriété en tant qu’investissement devront réévaluer la situation et penser à vendre », déclare le directeur de M&M Reality, Zdeněk Václavek.
Selon lui, le bureau a déjà traité un certain nombre de demandes en ce sens à la fin de l’année dernière. “Les gens étaient le plus souvent intéressés par un logement moins cher dans un endroit similaire, qu’ils pouvaient échanger contre leur appartement existant chargé de crédit”, ajoute Václavek.
Une partie des nouveaux appartements pourrait arriver sur le marché en raison des ventes forcées par les banques, bien que les experts ne s’attendent pas à ce que ce soit un phénomène plus large. “Il est associé à des coûts et des problèmes supplémentaires pour l’emprunteur. Cependant, on peut s’attendre à ce que même ces cas se produisent et apparaissent dans une plus grande mesure qu’à d’autres moments », prédit le consultant de 4fin Jiří Ušjak.
Ce n’est pas encore un problème de masse. “Ce sont des cas de l’ordre d’un pour cent, nous nous attendons à la même situation cette année également”, rappelle Vojta Ostatek, experte en prêts hypothécaires chez Broker Trust Libor.
Cependant, cette année est légèrement plus favorable en termes de choc de taux d’intérêt que l’année dernière, alors que la différence entre les anciens et les nouveaux taux hypothécaires était de plus de quatre points de pourcentage. “Cette année, cet écart diminue, on tourne autour de trois et on se dirige vers 2,5 points de pourcentage en fin d’année, donc le problème diminue”, souligne Ostatek.
En outre, selon les statistiques de mars de la CNB, la discipline dans le remboursement des crédits immobiliers est restée à un niveau record en février, alors qu’en moyenne seulement moins de six emprunteurs sur mille ont fait défaut.
Les banques amortissent en partie le choc de la refixation des clients avec un taux préférentiel, se protégeant ainsi de la migration des clients vers des concurrents. “Lors de la refixation, les banques offrent aux clients existants les taux les plus bas, maintenant, par exemple, le taux sur cinq ans est généralement déjà d’environ 5,69%”, ajoute Ostatek, ajoutant qu’en conséquence, il n’est pas intéressant pour les clients de refinancer le prêt.
De plus, le refinancement, c’est-à-dire le passage à une autre banque, est associé à un nouveau filtrage du demandeur. “Les clients doivent à nouveau documenter leurs revenus dans le but d’évaluer le prêt pour le refinancement. Ainsi, les revenus qui étaient suffisants pour obtenir un prêt il y a cinq ans peuvent ne pas être suffisants pour obtenir un prêt de refinancement », souligne Brejl.
Les experts s’attendent à ce que les banques accordent des prêts hypothécaires pour 110 à 130 milliards de couronnes cette année, ce qui signifierait une nouvelle baisse d’une année sur l’autre. Pour l’ensemble de l’année 2022, selon Hypomonitor, les banques et les sociétés de construction ont accordé des hypothèques pour un montant de 197 milliards de couronnes, dont de nouveaux prêts purs sans refinancement s’élevant à 162 milliards de couronnes. Par rapport à 2021, cela signifiait une baisse de 64 % pour tous les prêts hypothécaires et de 57 % dans le cas des prêts véritablement nouvellement accordés.
