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Pendant un bref instant, New York était (du moins pour les New-Yorkais) abordable.
Des protocoles stricts de distanciation sociale et le passage au travail à distance ont brièvement poussé de nombreux New-Yorkais à rechercher un sursis dans les banlieues, avec des taux d’intérêt historiquement bas donnant à certains une occasion en or de s’enraciner sur des marchés où ils pourraient en avoir plus pour leur argent. Ceux qui sont restés ont également eu une opportunité – l’accès à des prix de location réduits et à d’autres avantages alors que les propriétaires étaient aux prises avec des taux d’inoccupation élevés.
Cependant, les loyers dans la ville ont explosé pour atteindre des sommets historiques au cours de la dernière année, le loyer médian à Manhattan atteignant 4 033 $ en novembre. De nombreux dirigeants politiques et immobiliers ont déclaré que le coup de pouce était le simple résultat de l’offre et de la demande, alors que les New-Yorkais rentraient chez eux.
Cependant, l’écrivain Curbed Lane Brown ne l’achetait pas.
“La pandémie a provoqué un exode d’une telle ampleur que les propriétaires d’immeubles ont été contraints de réduire les loyers à leurs niveaux les plus bas depuis le mauvais vieux temps de 2011”, Brown a écrit dans son exposé du 27 janvier. “Mais alors un miracle s’est produit. (Ou du moins un semblait le faire !) Non seulement les expatriés de New York sont revenus ; ils sont venus – dans les mots étrangement identiques de l’industrie immobilière et des journalistes crédules qui la couvrent – « inondés ».
Brown a compilé la base de données du service postal américain sur les demandes de changement d’adresse, le bureau de recensement, le conseil des eaux de la ville de New York et d’autres données tierces provenant de plates-formes de location et d’entreprises liées à l’immobilier, comme les entreprises de déménagement, pour avoir une idée si la ville actuelle de New York les malheurs locatifs étaient en effet dus à un boom démographique miraculeux.
Ce que Brown a trouvé était la preuve d’une perte nette constante depuis 2017, entraînant plus de 3 millions de New-Yorkais en moins. Plus de 300 000 de ces personnes (317 107) sont parties entre mars 2020 et décembre 2021. 97 794 autres sont parties rien qu’en 2022, selon les données postales américaines. Bien que les données de l’USPS soient “certes imparfaites”, Brown a déclaré que les données du US Census Bureau ont montré une diminution constante de la population de New York depuis 2016.
“Il est en accord avec les estimations du Bureau du recensement, qui montrent que la population de la ville diminue depuis 2016, et il est en corrélation avec d’autres mesures telles que la baisse des inscriptions dans les écoles publiques et privées (baisse de 9,5 et 3,6%, respectivement, depuis 2019 ), l’achalandage du métro et la fréquentation des restaurants », lit-on dans l’article.
“S’il y avait eu une augmentation drastique du trafic de retour vers New York en 2021 et 2022 – si tous ces experts de l’immobilier disaient la vérité – cela aurait dû enregistrer au moins un blip dans les statistiques de l’USPS”, a-t-il ajouté.
Brown en est venu à conclure que le rebond des loyers de New York était le résultat de plusieurs choses :
- Entreposage – une pratique où les propriétaires garderaient prétendument des blocs d’unités non louées hors du marché pour créer une rareté et faire grimper les prix,
- Les lois de contrôle des loyers de l’État de New York qui limitent le montant qu’un propriétaire peut augmenter les loyers des propriétés à loyer contrôlé. Les propriétaires disent que ces lois les empêchent de gagner le capital nécessaire pour faire des rénovations et remettre leurs logements en vente, et
- Logiciel de gestion locative, à savoir RealPage actuellement mêlé, qui encourage prétendument les propriétaires à jauger les prix des locataires et à stimuler artificiellement la croissance des loyers.
« Écoutez, il est possible que mes soupçons soient sans fondement et que tous ces bâtiments soient pleins. Peut-être que leurs locataires sont vraiment revenus à New York l’année dernière », a conclu l’article. “Peut-être que certains sont d’anciens couples qui ont rompu pendant la pandémie et avaient besoin de deux fois plus d’appartements et d’autres sont des travailleurs à distance de Milwaukee ou d’Akron qui éludent les taxes municipales en réclamant la résidence dans leurs anciens États.”
“Peut-être qu’ils sont venus sans meubles pour ne pas avoir à engager de déménageurs”, a-t-il ajouté. “Peut-être qu’ils scolarisent leurs enfants à la maison, prennent Ubers au lieu du métro, évitent les restaurants et s’abstiennent de toutes les autres activités qui les exposeraient aux collecteurs de données publics. Des choses plus étranges se sont produites ici.
La réaction à l’article de Curbed a été partagée, certains commentateurs l’appelant une théorie du complot à part entière.
“Honte à @Curbed d’avoir donné à cette théorie du complot des pixels”, a écrit Jesse Strauss (@Strauss_Law). “Les loyers sont élevés à #nyc parce que nous ne construisons pas de logements, point final. #yimby.
Honte sur @Curbedpour avoir donné à cette théorie du complot des pixels. Les loyers sont élevés dans #nyc parce que nous ne construisons pas de logements, point final. #yimby https://t.co/xwxyvGkgEA
– Jesse Strauss (@Strauss_Law) 31 janvier 2023
«Voici ma question Lane Brown: Pourquoi écrire une histoire comme celle-ci? Quel est votre objectif ? Une recherche si minutieusement rigoureuse pour trouver quelque chose de négatif à dire sur des nouvelles positives », a ajouté reinacarmen 33. « Vous recherchez des enregistrements USPS ? Cela ressemble à quelque chose que Christopher Rufo (créateur de CRT panic) ferait, dans sa poussée fanatique pour une dystopie fasciste.
Un autre utilisateur de Twitter, l’agent immobilier @LuisSuarezNY a répondu à Curbed avec un lien vers La vraie affairepièce de réponse de qui a tenté de percer des trous dans l’article de Brown en mettant en évidence des ensembles de données et des facteurs de marché supplémentaires, tels que les déménagements internationaux, l’impact des étudiants sur la demande, plusieurs années de changements de marché uniques dans une vie et la pression des logements à vendre qui maintient les locataires en place .
TRD a également repoussé la théorie de l’entreposage de Brown, en disant: «Lane a supposé que les propriétaires détiennent des unités au taux du marché hors marché pour faire monter les prix parce que leurs accords de prêt exigent souvent un loyer minimum. Les avocats sur le terrain disent que ces revendications ne tiennent pas la route…
«Pendant une période de loyers record, comme la première année de Covid, l’avocat a déclaré qu’il aurait été logique de détenir des unités hors marché. Et de nombreux propriétaires l’ont fait », a-t-il ajouté. “Mais l’année dernière, lorsque les loyers ont atteint des niveaux record, détenir des appartements serait un jeu perdant.”
La ruée vers les appartements a-t-elle été déclenchée par les propriétaires pour augmenter les loyers ? Nous avons cherché la vérité. https://t.co/dw15ZM7T3j
– La vraie affaire (@trdny) 8 février 2023
Cependant, un plus grand nombre de commentateurs ont simplement pris l’article de Curbed avec un grain de sel, affirmant que bien que Brown ait fait quelques faux pas dans son analyse des données, cela n’invalidait pas totalement sa conclusion sur l’état du marché de New York.
“Bien que l’article de Curbed soit certainement défectueux à plusieurs égards, certains facteurs ne peuvent plus être négligés”, a écrit l’utilisateur de Twitter @ James84Tony. “Selon diverses statistiques, la migration à New York est toujours nette négative, et il semble que de nombreux appartements restent vacants longtemps après le supposé” rebond “.
Bien que l’article de Curbed soit certainement défectueux à plusieurs égards, certains facteurs ne peuvent plus être négligés. Selon diverses statistiques, la migration à New York est toujours nette négative, et il semble que de nombreux appartements restent vacants longtemps après le supposé “rebond”.
—Tony James (@James84Tony) 3 février 2023
“Cela n’explique pas totalement le marché locatif tordu à New York, mais c’est un début”, a ajouté l’utilisateur @interstatial.
Commentateurs sur Freiné ont écrit leurs propres mini-essais, soulignant l’impact des investisseurs étrangers et institutionnels, partageant leurs propres expériences avec des propriétaires avides, détaillant leur exode de New York et expliquant comment les New-Yorkais ne sont pas les seuls à faire face à la piqûre de loyer élevé.
« À Atlanta, [Blackstone] acheté plusieurs blocs carrés de maisons relativement abordables, puis les a transformés en locations haut de gamme », a écrit christianmiller72. “En conséquence, de nombreux acheteurs ont été chassés du marché et contraints de louer des loyers artificiellement gonflés.”
« En fin de compte, cette demande accrue pour le consommateur moyen qui ne pouvait pas rivaliser avec des acheteurs en espèces de plusieurs milliards de dollars qui achetaient bien au-dessus des taux du marché. Cela a bien sûr été fait intentionnellement par Blackstone », a-t-il ajouté. «Ce qui s’est passé à Atlanta se produit à New York ainsi que dans d’autres grandes villes des États-Unis. Il y a de nombreux facteurs qui expliquent pourquoi le loyer est devenu (faute d’un meilleur mot) inhumain.
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