Mon oncle a été dans un maison de repos depuis plus de trois ans et bénéficie du plafond de trois ans. Nous comprenons que le prêt pour maison de retraite peut être remboursé via Revenu dans les six mois suivant la vente de son logement. Cela est logique compte tenu du crise du logement et l’inquiétude de laisser une maison vacante.
J’apprécierais des conseils sur le processus et les prochaines étapes concernant la vente d’une maison, les implications fiscales, les exigences en matière de formalités fiscales, par exemple :
Veuillez nous indiquer comment naviguer efficacement dans le processus.
Mme CM
Gérer les affaires au nom des membres de la famille peut être semé d’embûches, mais la planification prospective peut rendre les choses beaucoup plus faciles.
Dans ce cas, vous mentionnez probablement l’élément le plus important dans la dernière ligne de votre lettre : la procuration. Il existe maintenant différentes formes de procuration, mais je suppose que vous parlez d’une procuration perpétuelle qui vous permet, à vous ou à un autre membre de votre famille ou ami, de prendre des décisions au nom de votre oncle – ou de l’aider à le faire –. lorsqu’il n’est plus physiquement ou mentalement en mesure de le faire par lui-même.
Et les circonstances que vous décrivez montrent pourquoi il est si important que les gens envisagent de mettre en place un tel arrangement. Peu importe la maison, il pourrait bien avoir besoin d’un avocat agissant en vertu d’un pouvoir permanent pour l’aider dans ses affaires avec la maison de retraite et le programme Fair Deal qui aide à subventionner le coût de ces soins.
En termes simples, si aucune disposition préalable n’est prise, une personne incapable de prendre des décisions pour son propre compte peut voir ses avoirs gelés jusqu’à ce que quelqu’un soit nommé pour l’aider à prendre des décisions ou prendre des décisions à sa place.
Auparavant, cela se faisait par l’intermédiaire de l’ancien système de juridiction, mais cela a été remplacé par le service d’aide à la décision en vertu de la loi de 2015 sur la prise de décision assistée (capacité). Vous pouvez trouver son site Web à l’adresse décrivant les options qui s’offrent à votre oncle ou à ceux qui l’aident dans ses décisions en fonction de sa capacité à s’impliquer dans le processus.
Cependant, dans votre cas, avec une procuration perpétuelle en place, toute personne désignée comme fondé de pouvoir peut agir au nom de votre oncle. Quand je dis « vous » ici, je fais référence à ce ou ces avocats.
Presque toutes les personnes que vous rencontrerez au cours du processus – agents immobiliers, avocats, ministère des Finances, etc. – auront besoin d’une copie certifiée conforme de la procuration durable. Il est donc intéressant d’en faire certifier un bon nombre par les avocats qui les ont initialement rédigées. Il y aura également une myriade de services publics – gaz, électricité, téléphone, déchets, alarme – qui devront être tenus au courant et, bien sûr, sa banque. Tous devront avoir en vue une copie certifiée conforme de la procuration.
Une fois qu’ils auront ces documents, Revenue (et d’autres) se feront un plaisir de parler à l’avocat ou aux avocats enregistrés de votre oncle et de leur demander de remplir tous les formulaires requis pour son compte.
Dans le cadre des nouvelles dispositions du Service d’aide à la décision – qui couvrent également les procurations perpétuelles établies depuis avril de l’année dernière – il existe un registre consultable permettant de confirmer qui est couvert par une procuration perpétuelle, mais je suppose que l’accord de votre oncle a été rédigé avant que.
Après cela, le processus de vente peut se dérouler comme n’importe quelle vente de maison.
Vous constaterez qu’il y a beaucoup de petits éléments qui nécessitent une administration – comme obtenir l’autorisation que la propriété est à jour avec les paiements de la taxe foncière locale (LPT) et, en outre, l’autorisation des recettes indiquant que ces paiements LPT sont en règle. Essentiellement, si la propriété se vend à un prix nettement supérieur à la tranche LPT dans laquelle elle a été évaluée, vous pourriez avoir une facture supplémentaire à payer avant que les revenus n’approuvent la clôture de la vente.
Une fois terminé, vous avez, comme vous le notez, six mois pour rembourser le prêt de votre oncle dans la maison de retraite – l’argent qui lui a été imputé sur la valeur de sa maison à 7,5 pour cent de sa valeur par an au cours de ses trois premières années à long terme. soins. Revenue collecte ces informations pour le compte du HSE. S’il est décédé avant la vente de la maison, ce délai est porté à un an.
Vous devrez produire une déclaration de revenus annuelle au nom de votre oncle constatant la plus-value sur la vente du bien mais réclamant également l’allègement pour résidence principale privée (allégement maison familiale) ce qui signifie qu’il n’aura aucun impôt à payer sur la transaction – en supposant que la propriété n’a pas été louée du tout de son vivant. Si tel était le cas, il devra payer un certain impôt sur les plus-values, même si je suppose, d’après votre lettre, que ce n’est pas le cas ici.
Autrefois, vous avez peut-être entendu dire qu’une fois la propriété vendue, les actifs étaient traités pour un accord équitable de la même manière que tous les autres actifs et qu’une contribution annuelle était exigée de leur part. Cela a été modifié il y a quelques années et le plafond d’évaluation de trois ans est désormais la règle, quelle que soit la date de vente de la propriété, vous n’avez donc aucune inquiétude à ce sujet.
À ce stade, les avocats ont la responsabilité d’investir le produit de la vente de la propriété au profit de votre oncle et cela, en soi, prendra du temps et probablement l’aide de conseillers financiers professionnels, à moins qu’ils ne soient eux-mêmes particulièrement bien informés dans ce domaine. . Dans la mesure du possible, il faut tenir compte des besoins et souhaits probables de votre oncle à court et moyen terme.
Cela dit, je suis conscient qu’il y a des problèmes avec le nouveau régime. Il y a des retards considérables dans le projet, ce qui est évidemment préoccupant étant donné la nature sensible des questions en jeu et la pression du temps dans de nombreux cas pour les personnes qui risquent de perdre le pouvoir de confirmer qu’elles prennent des décisions par elles-mêmes. Des inquiétudes subsistent également concernant le processus lui-même.
Bien entendu, compte tenu de votre inquiétude concernant la propriété vacante en pleine crise du logement, sachez que votre oncle ou ses avocats peuvent désormais louer la propriété plutôt que de la vendre. Et à partir de février de cette année, les revenus de loyer accumulés ne seront plus pris en compte dans l’évaluation des moyens pour la contribution financière de votre oncle dans le cadre du Fair Deal.
Il sera bien entendu redevable de l’impôt sur ces revenus locatifs au même titre que tout autre propriétaire. Et la location de la propriété nécessitera une inscription auprès du Conseil de la location résidentielle et la possibilité de travaux de mise à niveau pour répondre à ses exigences, ce qui pourrait s’avérer plus problématique qu’il n’en vaut la peine.
Néanmoins, cela mérite d’être pris en compte, car les avocats ont un devoir de diligence (financière et autre) envers la personne pour laquelle ils agissent.
Veuillez envoyer vos questions à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street, Dublin 2, ou par e-mail à [email protected] avec un numéro de téléphone de contact. Cette chronique est un service aux lecteurs et n’est pas destinée à remplacer les conseils d’un professionnel.
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