[건설업의 위기③] “빈 집”으로 대구 경제가 말라…”경기 침체는 5년 더 지속될 것”

Le quartier de la gare de Dongdae dans la ville de Daegu le matin du 30 du mois dernier. Des immeubles d’habitation de grande hauteur étaient alignés le long des voies ferrées. À côté du nouveau complexe d’appartements, la construction d’un autre appartement battait son plein. Une grue à tour se déplaçait activement au sommet d’une immense structure en béton.

Daegu est surnommé « le cimetière des propriétés invendues ». En décembre de l’année dernière, le nombre de maisons invendues à Daegu était de 10 245, soit plus que le nombre total de maisons invendues dans la zone métropolitaine (10 135 unités). Au moins, il a diminué de 26,7 % par rapport à février (13 987 ménages), lorsque la ville de Daegu a suspendu les autorisations de nouveaux logements.

Le sentiment de crise ressenti dans la région est inhabituel. On dit qu’il s’agit simplement d’un « effet d’illusion d’optique » provoqué par le nombre de nouvelles ventes nul l’année dernière et une partie des logements convertis en logements locatifs, et que la crise des logements invendus n’est pas réellement résolue. Les experts prédisent qu’il faudra au moins 2 à 3 ans, voire jusqu’à 5 ans, pour que l’offre excédentaire soit absorbée par le marché.

Daemyeong-dong, Nam-gu, à 13 minutes en métro de la gare de Dongdaegu, compte le plus grand nombre de logements invendus à Daegu (2 269 ménages en décembre 2023). Derrière l’ancien complexe résidentiel se dressait le chantier de construction du complexe résidentiel et commercial « Gold Class Central ». En fait, l’entreprise est dans un état de « fermeture d’entreprise », avec seulement la porte ouverte et aucun travailleur au travail n’est visible.

L’approbation de vente de Gold Class Central a été annulée en juin dernier parce que seuls 27 des 660 ménages ont effectivement conclu des contrats, et l’immeuble a finalement été converti en appartements en location. La deuxième partie de Hillstate Daemyung Central, juste à côté de Gold Class Central, est toujours en construction, mais plus de la moitié reste invendue.

Ce complexe a récemment modifié l’acompte de 10 % à 5 % et a lancé des « ventes à prix réduits » en payant 20 millions de won en argent de félicitations pour son emménagement. M. A, un employé de l’agence de vente que j’ai rencontré à la maison modèle, a déclaré : « Après le changement de conditions, de nombreuses propriétés à vendre ont été vendues » et « Après les propriétés très prisées de Beomeo-dong, Suseong- gu, étaient épuisés, la demande descend à Daemyeong-dong.

Tendance des logements invendus et invendus après achèvement en 2023

Cependant, les habitants des environs n’ont pas pu ressentir le changement d’atmosphère. Daemyeong-dong à Nam-gu est une zone sous-développée de Daegu où le développement a été lent, où la proportion de personnes âgées est élevée et où la population diminue rapidement, il n’y a donc pas beaucoup de gens qui peuvent acheter des maisons invendues.

M. A, qui dirige un agent immobilier ici depuis 23 ans, a déclaré : « 100 à 200 millions de won ne peuvent pas être considérés comme une vente à prix réduit », et a ajouté : « Lorsque l’entreprise a ouvert ses portes, il y avait de nombreux étudiants à l’arrière. rues, mais maintenant de nombreux studios ont disparu. « Il n’y a que des personnes âgées ici, alors qui achèterait une maison aussi chère ?

Dans l’immobilier voisin, il n’a pas été difficile de trouver des droits de prévente avec un prix négatif de 50 millions de won. M. B, qui dirige un vendeur ambulant, a également déclaré : « Il n’y a pas beaucoup de gens avec des revenus élevés dans ce quartier » et « je n’ai pas les moyens d’aller dans un endroit comme celui-là ».

Une « offre excédentaire » à un niveau que la région ne peut pas gérer est un problème rencontré par l’ensemble de la région de Daegu. Dans le secteur immobilier, la demande appropriée est généralement estimée à environ 0,5 % de la population locale. Selon cela, le volume d’approvisionnement optimal par an de Daegu pour répondre à la demande est d’environ 10 000 à 15 000 unités.

Cependant, la quantité fournie à Daegu depuis 2020 a largement dépassé la quantité appropriée. Selon les statistiques d’Admajor, une société de vente immobilière basée à Daegu, le nombre de ménages emménagés à Daegu au cours des quatre années allant de 2021 à 2024 était proche de 90 000. Le nombre de ménages prévus pour emménager de 2024 à 2026 est de 35 000, hors après-vente.

M. A, un agent immobilier à Nam-gu, a déclaré : « Les terrains à Daegu étaient bon marché et le système de plafonnement des prix de vente a été introduit tardivement à Daegu, nous avons donc pu les vendre plus cher qu’à Séoul. » avec le ralentissement économique », a-t-il déclaré.

Le 30 janvier, le chantier de construction du Daemyung Hill State Central à Daemyeong-dong, Nam-gu, Daegu. La première unité du Daemyung Hillstate est épuisée, mais plus de la moitié de la deuxième unité est invendue. Le journaliste Kim Gyeong-min

L’industrie a également cité le retard de la ville de Daegu dans l’introduction de réglementations sur le ratio de surface au sol comme raison de l’accélération de l’offre excédentaire. En décembre 2020, le conseil municipal de Daegu a adopté un amendement à l’ordonnance d’urbanisme limitant le ratio de surface résidentielle dans les zones commerciales d’un maximum de 1 300 % à 400 %. En effet, les inquiétudes concernant un « développement bâclé » grandissaient en raison de l’offre excédentaire de complexes résidentiels et commerciaux dans les quartiers commerciaux.

Cependant, le conseil municipal a reporté la mise en œuvre de l’ordonnance jusqu’en mai 2021 en raison de l’opposition des parties prenantes. Au cours de ce retard de cinq mois, la ville de Daegu a été inondée de demandes d’approbation de la part des promoteurs pour prendre le « dernier train du ratio de surface au sol ». Au cours des cinq derniers mois, la ville de Daegu a approuvé un total de 24 projets de construction d’appartements, touchant 12 000 ménages, ce qui équivaut au nombre de ménages invendus en un an.

Les bâtiments construits sans prévisions précises de la demande sont finalement restés invendus, détruisant non seulement les entreprises de construction mais aussi l’écosystème économique de Daegu. Les dommages causés aux entreprises de construction locales, ainsi qu’aux secteurs connexes tels que les agences commerciales et les agents immobiliers, ont déjà été constatés.

L’agence commerciale D a réduit le nombre d’employés de 19 en 2022 à 11 l’année dernière. Le PDG de la société D a déclaré : « Nous sommes littéralement au bord de l’échec » et a ajouté : « Il n’y aura pas de retour de travail aux sociétés de vente locales pour le moment. » Lee Chang-moo, professeur d’ingénierie urbaine à l’Université de Hanyang, a diagnostiqué que « étant donné que la construction et l’occupation ont un effet significatif sur la consommation globale dans la région, il y a une forte possibilité que cela conduise à un ralentissement économique global ».

Le 30 janvier, un droit de prévente à prix réduit a été annoncé sur le mur extérieur du bureau d’un agent immobilier à Daemyeong-dong, Nam-gu, Daegu. En décembre de l’année dernière, 2.269 maisons étaient invendues dans la région de Daemyeong-dong. Le journaliste Kim Gyeong-min

Les experts prévoient qu’il faudra au plus trois ans, voire plus de cinq ans au plus, pour que les unités invendues soient épuisées. Kim In-man, directeur de l’Institut de recherche économique sur l’immobilier, a déclaré : « Les nouvelles ventes étant limitées, les biens immobiliers de Daegu doivent être sous-évalués conformément aux conditions du marché pour résoudre les propriétés invendues », ajoutant : « Cela pourrait prendre 2 à 3 ans à le plus tôt, ou plus de 5 ans au plus long.

Aux voix du terrain selon lesquelles le pire doit être évité en sauvant le marché s’opposent les opinions selon lesquelles une restructuration appropriée est inévitable à cette occasion.

Le gouvernement collectera les propriétés invendues une fois les travaux terminés dans les zones locales. Lors de l’achat Bien qu’une politique visant à stimuler la demande ait été introduite en la soustrayant du nombre de maisons, l’industrie de Daegu a estimé que cela n’était toujours pas suffisant. Song Won-bae, directeur de la Société d’analyse immobilière de Daegu-Gyeongbuk, a déclaré : « La politique de Daegu en matière de logements invendus doit être différente de celle de Séoul ou de la zone métropolitaine », et a ajouté : « Il est temps de prendre des mesures spéciales ».

Il existe également un contre-argument selon lequel la restructuration ne devrait pas être artificiellement retardée afin de résoudre en douceur le problème des unités invendues. Lim Jae-man, professeur d’immobilier à l’Université de Sejong, a déclaré : « Certains pourraient être critiqués selon lesquels nous sauvons des partenaires locaux non compétitifs », et a ajouté : « Aller dans le sens d’une compétitivité accrue des spécialités dans la région est la bonne voie à suivre. le long terme.”